这是墨尔本最 “倒霉” 的写字楼吗？

墨尔本中央商务区（CBD）迎来了一座全新的写字楼 —— 或许也是最 “倒霉” 的一座。这座位于小科林斯街 130 号（130 Little Collins Street）的写字楼，不仅比原计划晚了两年竣工，且在建设期间，先后有两家承建商宣告破产。据估算，该写字楼价值 1.8 亿澳元。

开发商金时代集团（Golden Age）打造的这座 28 层分层产权写字楼，其剩余空间的售价也面临下行压力。该写字楼总建筑面积为 9788 平方米，开发商老板杰夫・徐（Jeff Xu）曾在 2021 年表示，项目已预售出 60% 的面积，均价超过每平方米 1.85 万澳元。

高纬环球（Cushman & Wakefield）投资销售联合负责人奥利弗・海伊（Oliver Hay）表示，剩余楼层（主要位于写字楼低区）的销售将使整栋楼的综合均价降至约每平方米 1.6 万澳元。

该项目选址于墨尔本中央商务区的 “巴黎区”（Paris End，指该区域风格精致、高端），杰夫・徐于 2019 年以超 4000 万澳元的价格从联合教会（Uniting Church）手中购得这块土地。然而，项目建设过程中麻烦不断：先是疫情冲击导致写字楼估值下滑，后又遭遇两家承建商接连破产 ——2022 年是 Probuild 公司，今年早些时候则是罗伯茨建筑公司（Roberts Co）。

海伊周日向《澳大利亚金融评论报》表示：“我不会说它是最倒霉的写字楼。”

“杰夫确实遇到了不少挫折，但墨尔本所有开发商都在经历挫折。这是当前开发行业的普遍情况：成本过高、工期过长、与银行合作难度大。”

对于更换主承建商及工期延误（原计划 2023 年底竣工）额外增加了多少成本，杰夫・徐拒绝透露具体数字。但他表示，这是他 “最具挑战性” 的项目，同时也是他 “深感自豪” 的项目之一。

徐表示：“最终呈现的这座建筑重新定义了现代办公空间 —— 凭借精品规模的设计、屋顶露台以及高端的上下班配套设施，小科林斯街 130 号实现了工作与生活方式之间罕见的平衡。”

“我们不遗余力，在细节打磨与投入上毫不吝啬，为墨尔本中央商务区树立了新标杆。”

该写字楼由考克斯建筑事务所（Cox Architecture）、赫克・格思里设计事务所（Hecker Guthrie）及杰克・梅洛设计工作室（Jack Merlo）联合设计。

严峻的市场环境

今年 8 月，维多利亚州工党州长杰辛塔・艾伦（Jacinta Allan）表示，政府将通过立法保障员工每周至少有两天远程办公的权利。而墨尔本目前仍是澳大利亚首府城市中写字楼空置率最高的城市。

澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）最新的半年期报告显示，今年 7 月墨尔本中央商务区写字楼净空置率为 17.9%，与 1 月的 18% 相比几乎没有下降。

相比之下，悉尼中央商务区写字楼空置率为 13.7%，布里斯班和堪培拉均为 10.7%；阿德莱德和珀斯的空置率与墨尔本更为接近，分别为 15% 和 17%。

小科林斯街 130 号写字楼的裙楼楼层面积为 500 平方米，塔楼标准层面积为 330 平方米；2 至 27 层为无柱设计，层高 2.7 米。

海伊指出，这座配备门童服务、停车场及屋顶花园的写字楼，最大优势在于 “已竣工”。他表示，如今要建成一座同等品质的新写字楼，成本至少要达到每平方米 2.5 万澳元。

他说：“从重置成本来看，现在要建成这样一座写字楼，花费绝不止这个数（当前售价）。”

“未来任何推向市场、具备同等配套设施的新项目，售价都需要超过每平方米 2.5 万澳元。”

应对行业难题

这一现象折射出澳大利亚主要城市商业建筑行业面临的一个更大问题。咨询公司阿卡迪斯（Arcadis）与澳大利亚建筑商协会（Australian Constructors Association）游说团体联合开展的市场调查（基于市场参与者反馈）显示，44% 的受访者认为写字楼市场正处于衰退中，另有 44% 的受访者表示市场已陷入停滞。

小科林斯街 130 号写字楼

阿卡迪斯成本与商业管理执行董事马特・麦基（Matt Mackey）表示，成本上涨仍是承建商面临的一大担忧；与住宅开发类似，对开发商而言，高价项目比低价项目更具可行性。

麦基说：“这与住宅市场有些类似。如果你开发的是豪华公寓，情况可能还不错。高端写字楼项目也是如此。”

但他指出，尽管问题成因相似，写字楼项目的可行性问题与住宅项目存在本质区别。

“没人会因为企业员工没有办公室可去而感到难过，” 麦基表示，“写字楼项目没有住宅项目那样的社会驱动力。”

他认为，新建高端写字楼可能会吸引那些希望为员工提供最新、最优质办公设施的雇主，这将进一步加大低端写字楼面临的压力。

杰夫・徐表示，金时代集团既开发住宅项目，也涉足写字楼项目，目前仍在关注各类资产类别的投资机会，但现阶段会更侧重于住宅开发。

他说：“我们近期的重点是布莱顿（Brighton）和南博士山（Box Hill South）的联排住宅项目，以及博士山的两个大型综合零售区项目：已投入运营的 SKY ONE 广场（SKY ONE Plaza），以及即将竣工的 SKY SQR 广场（SKY SQR）—— 该项目目前出租率已超过 80%。”

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