价格弹性释放北京办公楼市场流动性，资本聚焦产业园区及零售赛道

乐居财经 徐迪 10月14日，仲量联行发布2025年第三季度北京房地产市场研报。

2025年前三季度，北京市围绕提振消费、科技创新、深化改革等方面实施了一系列针对性政策，旨在推动经济平稳健康运行。

“北京办公楼市场发展进入新常态，区域间租金壁垒的打破增强了跨区域流动性。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“尽管有效需求不足带来整体北京商业地产市场全面的承压，但各方业主正回归理性，积极构建多元化运营策略，寻求‘第二增长曲线’，以提升核心竞争力，穿越市场周期。”

2025年第三季度，北京办公楼市场增量需求持续疲软，整体市场将维持对租户方有利的环境。

投资市场仍由内资买家主导，延续了对零售物业、长租公寓与产业园区的侧重。

零售地产租金降幅加深，整体市场承压下不乏IP消费及情绪消费带来的新增亮点。

工业物流市场，多个项目推迟竣工给市场供需关系改善带来一定缓冲空间。

在高端住宅市场，利好政策提振整体市场情绪，改善型需求成为市场主力。

甲级办公楼：空置率环比下降0.3个百分点至15.5%

全市租赁活跃度持续缓步下行，业主重视楼内现有租户。由于增量需求相对疲软，非续租租赁成交仍以搬迁为主，其中1,000平方米以下的面积段为市场主力需求。此外，各子市场租金差异收窄使得区域间搬迁壁垒打破，近期市场录得若干跨区域租赁需求落地。办公楼业主愈发重视现有租户的续租留存，尤其是长期空置率高企或近期去化压力较大的项目业主，正通过提供更为优惠的续约条款稳定楼内租户。优质的大面积租户作为稳定楼内租赁结构的压舱石，部分业主愿意在续租时为其提供公区重新装修等附加服务。

2025年第三季度，全市空置率维持稳定。整体甲级办公楼市场对外租赁项目空置率环比下降0.3个百分点至15.5%，望京区域的大面积租赁成交做出了主要贡献。区域内空置压力较大的项目通过提供更长免租期等激进策略吸引成本至上的租户入驻，从而在三季度录得去化。2025年初至今无新增供应入市。在北京这个以存量为主的市场中，中关村等部分区域的存量项目较为老旧，不过，部分近一至两年入市的项目为这些区域提供了稀缺的全新办公面积选择，尤其是在近几个季度具有竞争力的租赁条款加持下，这些项目去化进程顺利。

租户承租能力持续下行。租户对市场租金预期持续走低，其愿意承付的租金总成本下调，近期的搬迁成交除租金单价降低外，往往伴随着部分面积的缩减。全市租金延续前几个季度的下行趋势，环比下降3.2%。由于增量需求有限，整体市场将维持对租户方有利的环境。租户将寻求更加灵活优惠的租赁条款，并借助持续低租金环境做出降本提质的搬迁决策。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计整体租金下行趋势将至少延续至2027年。”

投资：内资主导、聚焦特定细分赛道

2025年第三季度，北京投资市场延续了对零售物业、长租公寓与产业园区的侧重。三季度产业园区的交易亮点为康桥生命科学基础设施核心基金一期成功收购康桥大兴生命科学园。该基金是康桥医疗健康产业设施平台成功募集并设立的首支人民币医疗健康不动产基础设施基金，总规模达9.25亿人民币，引入国际知名保险机构作为战略投资人，专注投资中国优质生命科学产业基础设施。

从买家结构来看，内资、外资买家都展现出一定参与度，其投资逻辑聚焦于资产现金流的安全性与长期资本价值。尽管外资机构对北京大宗交易市场保持密切关注，但在整体经济不确定性及利率、汇率波动的共同影响下，其决策周期普遍较长，亦或持观望态度。年初至今，除景顺参与的长租公寓交易项目及康桥大兴生命科学园交易项目外，未出现其他外资机构参与的交易案例。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“整体而言，北京大宗交易市场呈现内资主导、聚焦特定细分赛道的特征，绝大多数机构投资人更看重资产的稳定性、安全性以及运营能力。”

优质零售地产：市区有效租金环比降3.5%

整体消费品零售市场显著承压，餐饮品牌加速更替，情绪消费热度持续。1-8月份社会消费品零售总额同比下降5.1%，较2024年同期降幅有所扩大。在餐饮业态大量关店的同时，新的餐饮品牌和品类的开店需求依然在激增，品牌更替加速，行业下沉和内卷加剧。虽然潮玩和户外类品牌整体开店速度有所放缓，但平均店效仍维持稳定增长。IP消费及情绪消费的热度持续，高端手机壳头部品牌Casetify在太古里南区和西单大悦城开出两家新店，法国小众皮具品牌Polene中国首店进驻太古里北区，丧葬用品品牌归从在三里屯区域开出首家实体店，提供独特的情感释放体验空间。此外，IP联名带来的情绪价值以及爆款产品席卷下的时尚风潮使很多原本寂寂无声的品牌强势崛起。

市场转型与调整周期下，全市租金降幅加深。整体经济的波动性对消费者信心带来影响，消费潜力释放受到明显制约，迫使品牌方的扩张行为更趋保守，在选址和成本预算上持谨慎态度，进而使得业主方在当前的市场环境下做出更多租金让步。三季度市区市场有效租金环比下降3.5%。“消费结构的转型必然带来短期阵痛，加之过去两年高供应周期下市场竞争压力攀升，预计市区市场及郊区市场租金的同比跌幅在今年均有加深趋势。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“运营商为迎合不断变化的消费趋势将加速业态及品牌调改，推动零售地产市场价值升级。”

工业物流地产：空置率环比上升0.5个百分点至30.1%

三季度整体租赁活跃度放缓，区域间搬迁型需求占主导。由于现阶段业主对于保证续租和留住租户的意愿较为强烈，市场租赁活跃度较上半年明显放缓。加之外部环境带来的需求外迁，以及退租缩租等现象延续，整体市场净吸纳量持续走低。截至三季度，全市整体市场空置率环比上升0.5个百分点至30.1%。虽然增量需求疲软，区域间以降本为目的的搬迁活动相对活跃，主要由第三方物流和零售类企业等储藏类需求所驱动，支撑平谷等新兴子市场温和去化。

当前市场下行周期中，部分新增供应入市节奏放缓。为缓解去化压力，部分新项目业主选择推迟竣工；另有业主通过主动提升在建仓库消防等级等措施以促进租赁，项目交付时间相应延后。

核心子市场租金大幅缩减带来区域间价差收缩。三季度，北京物流地产市场平均租金环比下降4.4%。核心子市场租金震荡较为明显，顺义空港等成熟子市场租金环比降幅均超过5%，区域间租金价差正逐步收缩。纪明表示：“租金调整有利于市场需求潜力的释放，未来汽车等制造类租户以及医药类企业租户将成为核心子市场筑底修复的有力支撑。”

高端住宅：可比项目新房价格环比下降3.1%

北京高端住宅市场供应显著回落，上半年开盘项目稳定去化。经历二季度供应高峰后，三季度北京豪华公寓市场进入平稳期，新开盘项目仅240套。政策利好支持新房市场活跃度保持平稳，但受供应减少影响，新房成交量下滑至约790套。上半年入市的新盘保持较好的去化节奏，贡献了三季度超六成的成交量。

高品质住房购买门槛持续降低，改善型需求成为市场主力。为把握政策窗口期加速去化，二手高端住宅市场多板块挂牌量攀升，价格普遍有所回调。开发商同步推出折扣促销。排除新开盘项目影响后，豪华公寓可比项目新房价格环比下降3.1%，降幅较二季度略有扩大。仲量联行华北区研究部董事陈晨表示：“随着美联储开启新一轮降息周期，中国预计也将适时调整利率政策。金融条件改善将推动潜在购房者加快决策，加之大量优质供应提供充足选择，市场中的改善型住房需求有望进一步释放。”