上海楼市，下跌又加速了

今年4月份，当上海二手成交量还在2万3千套，一些板块还在最后一波涨价潮的时候。

我就警示过上海房东们加快卖房。

当时很多人看不懂，我也被人骂成“唱空狗”、“博眼球”……

很多人言之凿凿地告诉我，上海，永远的魔都，中国的一线城市心脏，房价永远涨。

时间快进到今天，2025年10月14日。

6个月，180天，上海二手房市场发生了什么？

我只想说，回头看，卖房市场早已不是水深火热，而是“血流成河”。

01

咱们今天不看那些老破小，就看每个板块曾经最硬的“标杆”，那些曾经被无数人奉为信仰的神盘。

天山，长宁的顶流板块。

标杆中的标杆仁恒河滨花园，7、8月份的成交单价还在11万+。

现在中间楼层的挂牌单价已经9字头了。

旁边的天山河畔花园，更惨，挂牌价和成交价双双到了8万多。

要知道，天山河畔高峰期都是奔着13万+去的。

浦东联洋，国际社区的代名词。

仁恒河滨城，曾经是浦东中产和基金经理的改善梦想之地。

现在二手挂牌价跌破10万。

你没看错，从17万+到9万+，那个曾经不可一世的联洋，正在褪去光环。

浦东陆家嘴，世茂滨江花园。一线江景大平层，挂牌单价到了8万+。

这个小区的高峰也是17万+，江景还是那个江景，但看江景的心情，不一样了。

浦东中产三件套，当年高点期也是动辄十几万。

御桥的万科海上传奇，如今跌破8万到了7万+，高点时卖到12万+；

张江的汤臣豪园二期，浦东顶流学区房+高收入码农的买房梦想地，如今挂牌价只要8字头，成交价估计都用不了8万，高点时这里接近14万；

唐镇的仁恒东郊，挂牌价7字头，历史高点10万+；

浦发罗兰，挂牌价6字头，历史高点也是10万+。

这还没完：

静安大宁，浦西中产偏好的明星板块。

明园森林都市，涵翠苑当年高点卖到过12万+，如今已跌至7万+，而滴翠苑已经6字头。

闵行莘庄的标杆好世鹿鸣苑，曾经的区域王者，现在成交价跌破6万。

记得一个多月前，我在写到莘庄房价盘点的文章时，曾劝好世鹿鸣苑挂牌7万+的房东赶紧跑，不知他成功跑掉没有。

现在价格已经卷到6万+了。

更让人惊讶的是当年外环顶流的大虹桥，招商虹桥公馆的小户型单价已经跌破了5万到了4万+，而正3房户型已经5字头。

这已经不是开盘价破发了，而是有房东赶在解禁潮之前，开始抢跑了。

还有更远一些的热门刚需板块，嘉定南翔的湖畔天下，挂牌价只要4万+；松江九亭的奥林匹克花园，挂牌价只要3字头了。

再砍砍价，岂不是2万多就能买……

说真的我很惊讶，因为以上还都是挂牌价，实际成交价会再低一些。

现在的上海二手房价，和一个月前我看到的价格，已经完全不同了……

02

那么有没有房价坚挺一点的小区？

有，但也是凤毛麟角。

比如大宁的金茂府、长风的国浩长风、徐家汇的中凯城市之光、徐汇滨江的百汇园、新江湾的世纪江湾、新天地的翠湖等等……

这些小区并不是完全没跌，而是对比上面提到的小区，已经足够足够坚挺了。

为什么？

很多人会简单地归结为地段好、品质高，但这只是表象。

深层的逻辑是，当潮水退去，市场的定价权发生了根本性的转移。

过去，上海楼市是金融属性和增长预期主导的市场。大家买的不是房子本身，而是未来会更贵的预期。

只要沾上学区、概念、规划的边，就能鸡犬升天。

而现在，市场正在回归 “使用价值” 和 “稀缺性” 主导。

这时候，真正能打动买家的，只剩下三样东西：

不可复制的核心地段价值；

顶级的、经得起时间考验的产品力；

极低的换手率带来的稀缺性。

上面提到的那些坚挺小区，无一不是同时满足这三点。

业主大多是自住为主，不缺钱，对价格也不敏感，根本不急着卖。

而想买的人，都是终极改善，只认最好的，预算充足。于是，一个愿打一个愿挨，价格自然坚挺。

所以你看到了吗？上海二手市场正在进行一场惨烈的优质资产筛选。

那些伪豪宅、伪改善、靠概念炒作起来的板块，正在被无情地打回原形。

03

再分享一个我亲身经历的事。

前几天我跟一个做了十几年中介的老朋友聊天，他自己就是个小中介老板。

他手里有四套上海房子，外地也有多套。

见面的时候我吓一跳，他好憔悴，看起来是熬了很长时间的夜，黑眼圈巨明显。

我问他怎么了，最近还好吗？

他说：生意很不好，现在都不用裁员，很多经纪人自己就辞职了。因为都是低底薪高提成，不开单没钱赚，大家就各奔东西了。

他的三家店，现在只留了一家。

至于房子，23年他卖掉一套，年中的时候又挂了两套，一套已经亏本成交，另一套正在挥泪甩卖。

我问他为什么这么急？

他眼神里全是沧桑：

连我们这种天天在市场里泡着的人，都没钱赚了。现在无论是大中介小中介，靠买房单已经活不下去了。

大家都开始做“卖房”和“房东”的生意了，你还不懂吗？

买家越来越精，卖家越来越多，这就是一场逃生。跑得慢的，不是被踩死，就是被割死。

我很感慨，10月的上海天气尚热，他说的话和人的状态，却活像掉进了冰窖一样寒冷。

04

接下来怎么办？

目前的下跌还没看到任何筑底的迹象，对于买家来说可以再等等。

现在冲进去，大概率是接飞刀。

你的每一次“再等等”，都可能等到一个更低的价格。

记住，在熊市里，现金就是上帝。

对于卖家，尤其是已想好要置换或套现的。

快刀斩乱麻，早卖还是半山腰，时间是你的敌人。现在每多挂一天，你的竞争对手就多N个。

在这个阶段，流动性比利润更重要，能成交，就是胜利。

对于没想好的观望房东：躺平吧，别乱动。

如果你只是看着房价下跌心慌，但并没有明确的卖房、置换需求，那就锁仓吧。

现在卖房，你卖出的价格是冰点，而你手持现金，又不敢在下跌趋势中买入，最终只会陷入“卖在低点，买在半山腰”的尴尬境地。

这种水深火热的市场，不适合犹豫不决的人参与。

祝大家好运。