华润上海四盘齐发，欲挑销冠招商

10月11日，上海网上房地产官网披露本市近期将上市新建商品住房项目一览表。本次共推出6个区的8个项目，合计874套房源，总建面10.57万平方米。此次入市的项目均为加推批次，暂无全新盘亮相。

孙婉秋摄

以入围比（入围组数/准售房源套数）来看，2.5档的有2盘，分别为浦东内中环的翡雲悦府、虹口内环的外滩瑞府，均为此前热销的高端盘。

作为华润置地悦府系高端序列的上海首作，翡雲悦府今年4月首开即认购931组，认购率高达408%；5月加推认购率316%；6月第三次加推仍触发积分。此后项目保持高频推盘节奏，至9月已累计售出千套房源。据克而瑞数据，今年前9个月，翡雲悦府成交金额126.91亿元，居上海楼盘销售金额榜前三。

本次，翡雲悦府再推32套房源，均为170平方米的4房，销售均价11.34万元/平方米，总价门槛约1900万元。

另一外滩瑞府则是上个月首开的“日光盘”。该项目位于虹口四川北路板块，距离外滩约1公里，周边有4号线、10号线等轨交，交通便捷。9月，其首推建面约121—161平方米的3—4房，共119套，均价14.78万元/平方米，总价区间在1500万—2800万元，该价格在周边颇具竞争力。最终吸引了194组认购，未触发积分制，但开盘当日即售罄。

本次二期加推146套房源，户型面积扩展至124—330平方米，均价14.83万元/平方米，较上批次微涨500元/平方米。

吴典摄

入围比为2的项目仅有宝山南大区域的中环置地中心·望雲，取证均价约6.75万元/平方米，推出建面108—165平方米的住宅共86套。

据悉，中环置地中心是百万方体量的综合体，其中住宅部分望雲TOD与15号线丰翔路站实现“0”距离，此次也是项目最后一批次加推。

入围比为1.8的项目共3个，分别为闵行外环外的象屿·天誉兰香、嘉定外环外的时代之城、浦东临港的光明星城。

其中，象屿·天誉兰香位于兰香湖区域，容积率约1.01。本次推出66套123平方米的洋房，取证均价7.03万元/平方米，较上一期每平方米微涨400元。

入围比1.3的有嘉定外环外的招商·林屿湖畔、松江外环外的保利·西郊和煦|领墅两个项目。

其中，位于远香湖区域的招商·林屿湖畔取证均价5.58万元/平方米，较二期的5.16万元每平方米上涨超4000元，主要因本次加推叠墅产品拉高了整体均价。该项目8月首开时认购率131%，9月二开认购率有所下滑，为105%。

值得注意的是，即将入市的8盘中，华润置地一家4席，占据半壁江山，推盘力度可见一斑。

克而瑞数据显示，今年1—9月，华润置地以355.94亿元全口径销售额居上海房企第二位，与榜首招商蛇口（362.38亿元）的差距不足7亿元。

左宇摄

在“银十”节点密集推盘，华润赶超之意甚浓。这是其近年来在沪成绩最好的一次，2024年前9个月，其全口径销售额为194.56亿元，居上海房企第三位，此前几年，同期华润鲜少出现在榜单前列，声量甚小。

市场层面，上海中原地产显示，“金九”上海新房成交面积54万平方米，环比增加近40%；二手房成交量1.8万套，环比增加2%，新房表现优于二手房，这主要得益于公积金政策等新政推动。

8月上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。彼时专家多认为，这次政策精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。

对于“银十”后续行情，上海中原地产分析，从国庆节后及节前几天的表现来看，整体行情较为平淡。后续若想实现“翻盘”还需关注LPR是否降息、新房推盘节奏等变化。