迎来新掌门的万科，未来怎么办？

10月13日早间，一条消息刷遍整个房产圈——来自深铁的万科董事长，正式辞职了！

具体而言，万科在港交所公告，于2025年10月12日收到本公司董事长辛杰先生提交的书面辞职报告。辛杰因个人原因申请辞任本公司非执行董事及董事长职务，辞任后将不再担任本公司任何职务。

公司没了董事长怎么行？万科同时公告，第二十届董事会第二十四次会议选举黄力平担任董事长，任期自董事会审议通过之日起至本公司第二十届董事会任期届满之日止。相关资料显示，他于2021年6月开始任万科董事。此前他曾担任深圳地铁集团（深铁）党委副书记、董事、总经理。

公开资料显示，辛杰出生于1966年，他是万科的大股东——深铁的党委书记、董事长，此前已于2021年任万科董事会董事，2023年任万科董事会副主席，并于今年1月27日正式出任万科董事会主席（董事长），距离此次辞任不足九个月。目前，官方尚未宣布其是否卸任深铁的职务。

各位财友可能已经发现了，在这九个月里，辛杰其实是“两肩挑”——同时掌门深铁和万科两家公司，而深铁，又是万科的第一大股东！

这九个月里，万科发生了翻天覆地的变化：深铁为了救助万科，已经“真金白银”砸下去了200多个亿，对万科“渡过难关”起到了至关重要的作用，但万科距离彻底解决债务危机，还有很长的路要走。

深铁，借了万科多少钱？

深铁和万科的缘分，还要从历时数年的“宝万之争”开始。核心是，通过两次关键的协议受让：先是接手了华润持有的全部股份，然后接手了恒大持有的全部股份，使得深铁累计花费660余亿元，持股达到29.38%，超越了此前的第一大股东宝能系，从而为持续多年的“宝万之争”画上了句号。此后数年里，宝能系也逐渐减持，进而退出了万科大股东的行列。

深铁入主万科，根本原因是看中了万科的“底色”。所谓的“宝万之争”，本质上是争夺股权的惊心动魄，对公司本身的经营几乎不产生实质性影响。因而在万科经营稳定的时期，这是一笔优质的投资。当时的舆论普遍认为，深铁算是“捡到皮夹子”了。而就在2017年10月，辛杰取代到龄退休的林茂德，接掌深铁党委书记、董事长职务。

的确，在2017年入股后的数年间，万科持续分红，为深铁带来了可观的投资回报：2017年至2023年，深铁集团得到的万科分红共计约192亿元。但对于万科本身的经营，深铁基本采取的是“不干预”的政策，专心做好背后的财务投资人。

作为财务投资人，深铁在很长一段时间内，几乎没有减持万科股票：从2017年至2021年11月，深铁累计减持约1.75%万科股份，套现约13亿元，持股比例从29.38%降至27.61%——与当年660多亿拿下万科第一大股东相比，这点钱连毛毛雨都不算！

但是，“这个世界上唯一不变的是变”，2024年，随着房地产行业的“泰山压顶”，万科因债务压力停止分红，同一年，万科净亏损494.78亿元，这是公司自1991年上市以来首次出现年度亏损。而深铁仅因万科亏损，不但确认了超过130亿元的投资损失，还计提了约200亿元的长期股权投资减值准备，这直接导致了其超过334亿元的巨额亏损。

面对万科的巨额亏损，深铁从相对超脱的财务投资者，转变为深度介入的“风险化解者”。

2025年初，随着深铁董事长辛杰取代郁亮接任万科董事会主席，十余名深圳国资背景的高管入驻万科核心管理层，完成了从“不干预”到全面接管的转变。万科，正式进入“深铁时代”。

人虽然换了，但是万科的债务可是实打实的：据2025年半年报，截至今年上半年，万科总的有息负债高达3642.6亿元，其中一年内到期的就有1553.7亿元，占比高达42.7%。而手上的现金只有740亿，有着高达810亿的资金缺口。

面对危急存亡的形势，2025年以来，深铁已分9次向万科提供了累计接近260亿元的低息借款，这些资金主要被用于偿还万科在公开市场发行的到期债券，帮助公司应对了密集的债务兑付高峰。

这些借款的利息低到什么程度？根据公开信息，2025年以来，深圳地铁集团（深铁）已分9次向万科提供了累计接近260亿元的低息借款，这些资金主要被用于偿还万科在公开市场发行的到期债券，帮助公司应对了密集的债务兑付高峰！

深铁对万科的支持是多方面的。除了提供低息借款，深铁从2024年开始的这两年，深铁还通过受让深圳湾超级总部基地地块、万科红树湾项目收益权，以及认购中金印力消费REIT等举措，为万科提供了45.85亿元的资金支持。

在融资端，万科也继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2025年上半年新增融资和再融资249亿元，其中境内新增融资的综合成本为3.39%。新增股东借款的综合成本为2.34%。根据半年报，截至2025年6月末，已偿还243.9亿元公开债，2027年前无境外公开债到期，境内债合计规模约264亿元。

深铁时代的万科，在结构上也发生了“脱胎换骨”的变化。据中国房地产报，万科最新的组织架构和管理团队信息，核心是集团总部强力集权，原先的区域层级全部取消，变成了16个由总部直接管控的地区公司；物业、商业、长租公寓等8个事业部保持不变，由总部直接管控。

图片来源：万科官网

随着万科区域公司被取消，开发业务的投资、财务、运营等权限上收到集团，深铁背景管理层的实际权限已经从集团渗透到一线执行层面。

万科，化债前路依然漫长

不管是深铁，还是其它渠道的融资，都在一定程度上解决了万科的“燃眉之急”，但和万科庞大的债务规模相比，依然可以说是“杯水车薪”！

请看数据：2025年上半年，万科实现销售金额691.1亿元，同比大幅下降45.7%，今年前9月，万科销售额1002.9亿元，同比下滑44%，几乎缩水了一半。今年上半年，万科归母净利润亏损119.47亿元，上年同期净利润亏损98.52亿元。

萎缩的销售，扩大的亏损，意味着公司主营业务（房地产开发）不仅无法产生正向现金流，反而在持续“失血”。当销售端无法创造利润，仅靠外部借款还债，本质上是“借新还旧”，无法从根本上改善财务状况。

由此可见，外部“输血”只是权宜之计，最关键的还是要重新通过拿地——销售——回款“造血”，形成良性循环。但万科近几年的拿地数据，实在是让人乐观不起来！

据克尔瑞统计，万科2024年新增土地价值仅103.3亿元，为TOP24。而2023年同期，万科以861亿元新增土地价值居TOP5。2024年的数据，连高峰期的一个零头都不到！

请看财报：按照万科目前的主力成交区域，单一个上海区域就销售240亿元，占比34.8%，加上南方区域，合计占比超过55%，可以说是万科的核心销售区域。但万科近两年的拿地的急剧萎缩，意味着上海和南方这两大片区域，未来大概率没有多少“子弹”，而这会直接影响未来的销售“造血”能力！

图片来源：财报

此外，截至今年上半年，万科虽有4600多亿元的存货 ，但这些资产包含大量位于三四线城市的项目以及商业、办公等难去化业态。为快速回笼资金而进行的折价出售（如七折抛售上海七宝万科广场），虽然短期内能换来现金，却直接导致巨额亏损，进一步侵蚀公司的净资产。

更重要的是，“地主家也没有余粮了”，深铁对万科的支持，只能是“救急不救穷”，不可能是无限的——特别是深铁自身依然亏损，流动性也出现下降的状况下！

2024年，深铁的净利润首次出现亏损，净亏损为335.66亿元。2025年上半年，深圳地铁的净利润为亏损32.68亿元。流动性方面，截至2025年6月末，深铁的短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为318.8亿元，较2024年末增加38.43%。万科要想走出困境，必须且只能依靠“自力更生”！

尾声

应该说，在感知行业风向变化上，万科可以称得上是“春江水暖鸭先知”。2014年即预警行业进入“白银时代”，2018年更是提出“活下去”以示警惕。现如今，对比那些已经被挤下牌桌的选手，万科已经算是幸运的了。

随着董事长易人，黄力平接棒执掌万科，这家曾经的房地产标杆企业能否在深铁的支持下，成功应对债务挑战，逐步恢复自我造血能力，不仅关系到企业自身的生存与发展，也在一定程度上预示着中国房地产行业转型的方向与路径。万科的未来之路，依然充满挑战，但希望从未远离。

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