地产江湖，还有万科吗？

10月13日，万科公告：

“ 辛杰因个人原因辞职，由深铁集团总经理黄力平接棒 ”。

这位执掌万科不足一年的“救火队长”，在失联传闻流传数周后突然离场。 就在辛杰辞职的同一天，万科A下跌3.41%，港股跌超4.8%，市场用真金白银投出了不信任票。几何时，万科是中国地产行业的代名词，而如今，它正在成为行业深度调整的“活标本”。

曾经引领行业的万科，如今在巨额亏损与债务漩涡中挣扎，靠大股东深铁连续九次“输血”259亿元勉强续命。

2025年上半年的业绩也不尽理想：净亏损高达119.5亿元，亏损同比扩大21.3%。营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%，其中核心的房地产开发业务收入骤降31.57%。

毛利率仅为6.59%，但已无法掩盖整体业务的持续恶化。

比亏损更严重的是现金流危机。截至6月末，短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债高达1347.13亿元，而公司现金及现金等价物仅693.48亿元。这意味着万科面临超过885亿元的资金缺口。

销售端的大幅下滑让万科自身“造血”功能几乎瘫痪。2025年上半年，万科合同销售金额691.1亿元，同比暴跌45.7%，万科的市场竞争力正在快速衰减。

历史上，万科经历了三个时代：王石时代、郁亮时代，以及2025年开始深铁时代。

如今，深铁成为了 深陷流动性危机万科的 唯一的“救命稻草”。2025年以来，深铁已9次向万科提供资金支持，累计注资达259.41亿元。

深铁的输血虽暂时避免了万科公开违约，但这种依赖关系可持续性存疑。深铁自身2024年合并报表亏损达334.6亿元，占2023年末净资产的10.46%。

深铁自身压力并不小。

另外，这些借款大多要求万科提供资产抵质押担保。从市场化角度看，深铁正在蚕食万科未来的资产灵活性。

辛杰的辞职并非普通的人事变动。这位同时掌舵深铁与万科的“双料掌门人”，据称是2025年9月18日从深圳某会议现场被带走的。在他“失联”的25天里，万科的行动几乎停摆。

在这个周期里，辛杰干了啥，说的专业一点叫组织架构改革，说的直白一点就是“万科的削藩”。

这场“削藩”运动直指万科近20年的“诸侯模式（事业部）”。

有人说，辛杰不代表万科。

的确，我一直强调，只要资产价值没有重估，任何一家房企都无法完成自身造血。任何经营改善的预期，都是求生欲下的谎言。

市场就是这样，万科改变不了，深铁改变不了，谁也改变不了。

万科的活下去，谁也代表不了。

为缓解流动性压力，万科正在加速资产处置，但交易价格并不理想。上半年，万科通过大宗项目交易回笼资金64亿元，9月还在拆售550亿广州资产包，但这些交易的价格均不理想。

好消息是，万科在2027年前无境外公开债到期，这给了喘息时间。但境内债压力仍在，2025年需偿还77亿元，2026年到期100亿元。

新接手的黄力平面临的任务不是带领万科重返巅峰，而是如何维持生存。深铁的支持或许能延续，但万科能否挺过周期，取决于地产何时回到春天。

有人说，万科不会死去，只会逐渐凋零。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

加入星球，每篇都可以看到不一样的