北京买房：理清思路，购房建议1680

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有一事不明特来请教：您是做房产销售的，自然知道小户型比大户型好卖的道理。而且以北京如此高的房价来说，客户群体自然也是刚需数量庞大，小户型的销售会更快，营销成本也更低，按您的说法是都没必要打广告，让保安维持一下排队秩序就能清盘了。

那我就有些想不通现在的新房，无论近郊远郊，动辄就是起步上百平米，小户型几乎没有。就算是89平小三居为主的所谓“刚需楼盘”，想买个一居室比中彩票都难，原因就是数量少。我想不通既然很好卖，那开发商为什么不迎合市场需求啊？

A：

1、道理很简单，商业的逻辑从来都是“成本与利润”。在售价被限定的情况下，厂家与商家要想获得更多的利润，那就只能是降低成本了。而在价格放开的情况下，商家要想获得高利润，那就必须是提高售价。

您可能不太了解开发成本，小户型是比大户型的成本高的多的。而且小户型既然是面对刚需，那就又不好抬高价格。所以无论哪种楼盘，开发商都不愿多规划小户型了。

2、假定开发商拿了一块地，盖一栋1万平米的楼，如果是1000平一户的大户型，那只需要10套入户门，墙壁也自然少的多，管线窗户都会节省，消防和电梯等成本也能节省的多。而且既然是户数少墙壁少，那得房率就会更高，业主的满意度自然上升。

当然，能买的起大户型的客户群体并不多，但是从销售的角度，找到有钱人的难度，比在普通人中找到想买房的容易多了。也就是想做到对有钱人的精准营销并不难，那销售成本至少不会上升，一般来说不仅更省钱，效果还更好。

3、而如果这1万平开发成50平一套的小户型就麻烦多了，至少要200套门窗，墙壁多就导致得房率低，客户的满意度下降+麻烦增多，管线配料什么的都是成本，消防电梯和水电的压力都增大。

而且看上去刚需很多，但要想从中找出想买房+有资格+有钱买的人可不容易。DM单和网络推广从单笔来说没多少钱，但数量大批次多啊，整体算下来成本会更高的，而且还谁都不满意。

这就能解释为什么小公寓虽然很畅销，但全北京却没几个真正的小户型社区。就因为成本和收益不匹配，开发商做不到利润最大化，所以也就不爱开发了。而且很多物业也是开发商的，管理小户型社区的难度也大。

4、尤其是限价的小区，既然价格被锁定，那就更不能多开发成本高的小户型了，至少也得以中等户型为主打。而不限价的呢，那为什么不抬高价格盖大户型的？把奢侈品卖给有钱人，比把刚需品卖给刚需的难度要小的多。即便换了您当开发商，也是会尽量降本增效的。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们孩子工作地点在朝阳区，是今年刚考公上岸的，工资目前还没发，所以还没有住房公积金。我有两个问题想请教您：一是如果这两年买房，孩子的公积金能不能用？

二是我们资金有限，如果首付二百万左右，贷款六、七十万的房子，离孩子工作地点近一点儿、有电梯的次新房，朝阳区附近有吗？再者如果在通州区买，买哪一块儿合适或者具体到哪个小区？麻烦您推荐一下。

A：

1、今年刚考公，是国考还是北京市的？因为公积金分国管和市管，市管的则是一年后可用，且每年的额度只有10万，累计制。一般不建议提前太早使用，浪费了首贷额度不划算。

国管的是半年能贷款吧，起步70万，然后以缴存额的10倍贷款，一般有个几年就差不多能贷满了，也不太建议提前用。

2、离工作地点近，在哪儿工作啊？朝阳区挺大的，南北距离28公里呢，我猜不到哪儿合适，更无法具体到小区。您这要不还是问中介吧，按预算匹配房源是他们的常规业务。

3、另外是总价270万之内，对户型面积有要求吗？符合这总价的肯定有，电梯次新房也有，只是基本都在东五环外，通勤合适吗？

比如典型的东坝，好几个小区都有符合标准的，不过基本都是保障房小区，房龄十多年的小两居。另外就是南边传媒大学到草房一带了，这选择就多了，商品房保障房安置房都有，让中介给找就行。不过常规建议是小两居为主，次选大一居。

通州就多了，房子有的是，好找，但离工作地点是不是更远了，方便吗？常规建议是首选地铁沿线靠近市区的，各项指标都等同于市区。另外既然是单身就避开通州带溢价的，毕竟七八年内用不上学位。

仅供参考。

三

Q:

请教几个买房的问题？女儿在亦庄上班，她的男朋友在海淀上班，两人年入60W。经协商，准备在亦庄买房，总价在400万以内，首付100万以内，暂不考虑学区，并作为五至六年过渡性婚房。

已在亦庄看过富力尚悦居和金色曼香林两个小区。问题一，上述方案可行吗？问题二，在亦庄有推荐的其他的更适合的小区吗？

A：

1、婚房，那这就看小两口儿的喜好吧，外人不好建议。这就跟婚纱婚宴似的，是消费为主的，没有统一标准。

2、方案没什么不可行的，尚悦居和漫香林地段儿虽然普通，但都是很好的次新房，自住很合适。亦庄其他学区的都算学区房+有溢价，但这俩应该都没有，居住的性价比正常。

不过多说一句，选择这俩小区主要是因为价格相对低吧？或者是居住的性价比高？那之所以性价比高，背后自然有其逻辑，就是这些年价格走势不太强，所以才显的高的。否则以同时期+同档次+同价格+更强地段儿的小区，现在的单价都比这俩贵30%左右，20%以上吧。房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，然后才是产品性质和品质。

3、毕竟这是婚房，还是看小两口的喜好吧。不过既然是五六年就要置换，常规建议是可以适当考虑一下地段儿和保值的问题，免的换房时吃亏。当然，如果能买到超跌的房源也算合适，那就是各项兼顾了。

仅供参考。

四

Q:

请问，本人在京上班，有公积金，因为户口原因小孩在外地上学，有两套外地的住房无贷款。目前想在北京买套房子以后给小孩用，也想做个理财的投资。

目前手里现金400-500左右，月供1万左右，想请教下买什么地段、什么样的房子、最好租售比和成长空间较好的地段，烦请您给个建议或者推荐。

A：

1、6/700万的总价，那常规就是首选朝阳区北部啊，北四环沿线，从奥园到亚运村望京，以及五环外的新北苑。没合适的再看东四环朝青四惠，以及正在旧改的酒仙桥。再没合适的看五环外的东坝和常营，但这预算就高点儿了，还是先看四环沿线吧。

2、什么样的房子？看自己更注重哪方面吧，如果是注重租金收益率，那就是老公寓，现在达到2.5%的都有的是。老破小虽然也收益率高，但您这预算高，不好买到合适的。

如果是注重升值和流动性，那就是商品房的次新房了。典型的板块看新北苑，到目前为止仍然是北京第一序列。但这种房的租金收益通常偏低，能有1.8%的平均值就算不错，甘蔗不能两头儿甜。

如果都想相对兼顾就买商品房里房龄老点儿的板楼，规模大的小区，物业能保证利润的情况下就不至于再降低管理品质，只要房子没硬伤，那各项都等达到居中。当然前提是避开带溢价的学区房，而且首选紧凑户型，两居室最好在80左右或以内。

3、另外海淀清河西三旗两学区现在也能买到没溢价的，但这种房源不多，算捡漏儿，得让中介给找，然后自己算账。

仅供参考。

五

Q:

请问，我2008年时和哥哥共同申请了一套保障房，但落的是哥哥的名字，我算家庭成员。请问现在如果卖掉这套房或哥哥给我钱，我还能申请保障房吗？

目前哥哥已经结婚有了孩子，很小的两居室早就住不下了，我在阳台住了好几年，一直想有自己的房子。但是我没什么钱，想卖掉这套房，**家园的71平，需要怎么办手续？

A：

1、这不能算“共同申请”吧，因为既然是您哥哥的名字，那只有他是申请人+业主，而您名下是无房的，不影响新的申请资格。或者这么说吧，假定是您父母申请的保障房，子女肯定是家庭成员，但并不算业主也不影响资格。

2、卖掉这套房，既然这房子是哥哥名下的，那第一步手续就是征得哥哥的同意啊。其他倒没什么特殊手续，早就过了五年限售期，正常的挂牌过户而已。

3、不过我还是有点儿不太明白似的，2008年是17年前了，您和哥哥当年多大年纪？怎么个“共同申请”啊？是不是“共同出资”的意思？但如果说房产证上没有您的份额，那就得是私下有约定了，要不然不好聊“共同”。

4、总之还是先理清+谈妥这共同的份额吧，哥哥同意卖房后再挂牌，然后再说拿钱+申请保障房的事儿。另外现在的保障房都是“共有产权房”了，不是经济适用房，考虑好房产性质和主要功能再决定。

仅供参考。

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