碧桂园服务跌没了1300亿，物业公司奥联还有上市幻想

来源：市场投研资讯

（来源：源媒汇）

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

地产寒冬之下，广州一家物业公司还在挤破头想着赴港上市。

港交所披露易近日披露显示，奥联服务集团股份有限公司（下称“奥联服务”）在港交所主板递交了招股书，农银国际为独家保荐人。

早在2025年3月，奥联服务首次递表申请上市，6个月后招股书失效，仅过去8天时间，便再次递交招股书。

作为一家独立第三方小型物业管理公司，奥联服务在地产行业寒冬之下勇闯港交所，结果是一场抱着幻想的豪赌。这背后，不仅是资本市场对地产行业公司的“冷漠”，亦与奥联服务本身经营现金流处在亏损状态有关。

更何况，奥联服务还是靠中国移动一处物业管理项目养活的一家公司。

“组装”上市

奥联服务起家于广东省，总部位于广州市，透过红筹架构持有内地物业管理公司奥联物业。天眼查显示，奥联物业成立于2006年，前身是一家从事物业管理相关计算机软硬件技术研究、网站设计及信息咨询服务的公司。

2009年，年仅26岁的苏天鹏及其配偶吴美坤，以50万元的交易价格，从独立第三方手中收购奥联服务的前身。起初，苏天鹏想将奥联物业前身更名为“冠联物业”，但因商标注册问题，最终改为“奥联物业”。

随后，经过多年注资、股份改制、股权重组、员工激励计划等方式，奥联物业不断扩大业务布局，旗下包括广州物集科技、广州社友科技等建筑工程、社区管理公司。

苏天鹏、奥联物业的上市梦，也是在物业管理上市热潮中诞生的。

2020年，新冠疫情爆发，居家隔离，让物业管理公司成为了资本市场追捧的对象。彼时，大批房企也趁机开始分拆旗下物业管理公司赴港上市。2020年，有18家物业管理公司成功上市，2021年又有14家完成上市。

在“大而强”的商业逻辑下，物业管理行业纷纷上演“大鱼吃大鱼”的戏码。

碧桂园的杨老板一举吞下蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活邻里乐；龙湖智慧服务收购亿达服务；融创服务买下当代置业旗下第一服务，仅在2021年，公开可查询的物业管理公司并购交易，金额便超过300亿元。

不只是社区物业管理，头部物业公司已经将业务触角延伸至城市管理、商业管理、产业园区管理等领域。

“没背景，没特色”的奥联物业，也在物业管理上市、并购热潮中，开始“买买买”、“组装”上市。

招股书显示，2022年至2025年前7月，奥联服务分别录得收入3.4亿元、4.3亿元、4.8亿元和2.9亿元。期间，完成收购15家位于湖南、贵州、广西等地的物业管理公司。

其中，新并购项目产生的收入占比，从2022年的9%飙升到2025年前7月的21.22%。

奥联服务本身是以商业管理业务为主，收并购则重点倾斜向城市管理服务和社区生活服务。上述同期，新并购产生收入中，社区生活服务占比在90%左右。

从公司业绩上看，“买买买”确实让奥联服务的赚钱能力得到快速提升——整体净利润从2022年的0.27亿元上升至2024年的0.45亿元；2025年前7月为0.27亿元，其中来源于新并购项目占比区间值为17.85-39.24%。

但放在行业整个背景下来看，跟风并购、上市的奥联服务，却是在“逆势而行”——从商业管理进入社区生活服务领域。

头部开发商是从社区生活服务向社区增值服务、城市管理服务、商业管理服务延伸。比如2021年，雅生活并购5家环卫服务公司、世茂服务买下深圳深兄环境、杨惠妍将碧桂园商管装入碧桂园服务、融创服务进军社区教育等。

赶在上市前，奥联服务开始招兵买马，2024年12月挖来曾在龙湖物业、合景悠活两家物业管理上市公司履职的王跃担任执行董事，主要负责策略执行、日常运营及业务管理。

同时，在2025年3月14日，即递表上市前一个星期，奥联服务聘任李东军、董嘉鹏和赵晖担任公司独立非董事。

完成“组装”之后，奥联服务正式在港交所递表上市。可惜，市场风向早已发生了180度转变。

靠中国移动养活

物业管理公司上市热潮持续两年时间后，伴随着地产行业进入下行周期，在资本市场迅速遇冷，2023年在港成功上市物业公司骤降至2家，2024年也是2家。

根据Wind数据显示，过去4年时间里，71家港交所物业管理上市公司市值快速下降，总市值从2021年的5851.7亿港元下降到2025年10月的2840.2亿港元，加权平均值则从472.8亿港元下降到385.7亿港元。

其中，有34家物业管理公司沦为了“仙股”，市值跌幅前五名为碧桂园服务、融创服务、金科服务、旭辉永升服务和恒大物业。

其中，碧桂园服务作为行业首家市值破千亿的物业管理公司，如今市值仅有200亿港元出头，相比2021年末的市值1572亿港元，跌没了1300多亿港元。

港股本身流动性差、融资有限，特别是2020年、2021年，物业公司上市热潮中，不少头部房企分拆物业公司上市没多久又进行配股融资，对市场近乎“抽血式”融资。

其中，碧桂园服务四年时间融资超300亿港元，抽走行业大部分“血液”。Wind数据显示，2019年至2022年，14家港股上市物业管理公司进行了配股融资，累计募集资金达451.37亿港元，碧桂园服务期间合计募资303.58亿港元，占比约67.3%。

后来，频频爆出房企旗下物业公司资金被调用到地产开发业务，差不多让后来人“无路可走”。

但也有例外。比如华润万象生活，在当前71家港股物业管理上市公司中，在行业市值经过调整之后，市值快速回升并超过2021年末，股价也从上市首日的28港元上涨至最近一个交易日的40.3港元，总市值逾900亿港元，是目前港股上市物业公司的市值龙头。

透过华润万象生活恰也能看到，资本市场对物业管理公司的估值已经发生变化：从“大而强”转向造血能力、股东回报。

而奥联服务作为独立第三方物业管理公司，是“两头不靠”。

一系列“买买买”之后，2025年7月，奥联服务共有269个在管项目，在管面积为2452.1万㎡，其中社区生活服务占比为77.5%。这个体量，放在物业管理上市公司中，仍是“蚊型”公司。

截图来源于招股书

其中，仅一个中国移动青海公司物业管理项目就养活了奥联服务。收入占比上，2022年为20%、2023年为14.2%，后期奥联服务大举并购后，占比跌破10%。

停止收并购，也意味着体量增长放缓，奥联服务业将重心放在招投标市场。招股书显示，其组建了12名投标管理人员，2024年提交了573份标书，每个员工每周都要投递一份标书。

如此频繁的投标次数，奥联服务把自己卷到了极致。

并且，奥联服务把社区生活服务费用降到了每月1元/㎡，远远低于市场平均水平。中指研究院数据显示，2024年全国重点20城物业服务均价在每月2.72元/㎡。

靠着低价，奥联服务仍有不少项目成功中标。2024年，奥联服务中标57个项目，整体中标率为9.95%。

在物业管理行业集体向精细化运营的趋势下，奥联服务的低价策略或许很难提供优质服务，其在管项目保留率从2022年的83.8%跌至2024年的75.4%，2025年7月反弹到91.4%。

截图来源于招股书

大举并购及低价策略，加上物业管理服务结算模式，导致大部分收入计入应收账款，奥联服务的经营现金流处于亏损中，2025前7月录得-865万元；同时，应收账款平均周转天数激增至142天，2022年则为54天。

如此情况下，面对高昂的上市保荐、承销、审计和法律等费用，奥联服务依然选择勇闯港交所。在它之前，还有一个冲刺港交所的“钉子户”——深业物业，四次递表、四次失败。

抱有上市幻想的奥联服务和深业物业，都有一个共同问题：赚钱能力不够。

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