楼下索赔11.2万漏水损失，法院仅判现房主赔偿2000元，律师解读

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楼下住户以 “楼上漏水致财产损失” 为由索赔 11.2 万余元，原房主辩称 “已维修且房屋已出售”，现房主主张 “漏水非自身原因导致”。近日，北京市朝阳区人民法院判决现房主仅赔偿 2000 元，驳回其他诉求，明确 “漏水损失需举证因果关系，房屋出售后原房主不承担后续责任”。

一、案情梳理

1. 房屋关系与漏水背景：楼上两次易主，楼下多年主张漏水

王芳（原告）系 “一号房屋”（朝阳区某小区，楼下）所有权人；李娟（被告一，原房主）曾是 “二号房屋”（楼上）房主，2023 年 3 月将房屋出售给张强（被告二，现房主）。

2006 年，王芳首次主张 “二号房屋” 装修时砸坏承重墙致漏水，李娟称当时已由物业协调维修并赔偿 2500 元。2017 年，王芳对 “一号房屋” 重新装修，称装修系因多年漏水导致，产生损失约 10 万元。2021 年，王芳再次主张 “二号房屋” 卫生间漏水，李娟表示已委托中介公司维修解决。

2023 年 3 月，李娟与张强签订《存量房屋买卖合同》，约定 “房屋主体结构无漏水，若有漏水由李娟修复并承担费用”。2023 年 9 月，王芳发现 “一号房屋” 厨房阳台漏水，此时 “二号房屋” 已由张强出租。张强随即安排防水公司对卫生间、厨房阳台做防水维修，但王芳认为 “维修不达标仍漏水”，遂起诉要求：1. 张强将 “二号房屋” 修复至不漏水；2. 张强赔偿 1.2468 万元；3. 李娟赔偿 10 万元。

2. 争议焦点：损失因果难认定，责任归属存分歧

王芳主张：2006 年李娟装修导致漏水未彻底解决，2017 年装修损失应由李娟承担；2023 年张强接手后漏水未修好，应赔偿近期损失并继续维修。

李娟抗辩：2006 年漏水已维修，2017 年装修损失与漏水无关联，房屋出售时已告知漏水情况，且已配合法院再次维修，不应担责。

张强抗辩：购房时不知晓漏水历史，漏水非自身装修或使用导致，已积极维修，王芳主张的损失无直接证据证明，不同意高额赔偿。

二、案件分析

1. 核心争议：因果关系与责任边界的举证责任

（1）原房主李娟不承担责任：已维修且无证据证明损失关联

法律依据：《民法典》第一百二十条（民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任）、《民事诉讼法》第六十七条（谁主张谁举证）。

事实推导：① 2006 年漏水事件已通过物业调解解决，李娟提交的维修记录证明当时已处理；② 王芳主张 2017 年装修损失 10 万元，但未提供证据证明装修与 2006 年漏水存在直接因果关系（如漏水持续证据、维修记录衔接）；③ 李娟 2023 年出售房屋后，已配合法院再次对 “二号房屋” 做全面防水维修，尽到合理配合义务，无证据证明其存在过错。

（2）现房主张强仅承担部分责任：漏水事实存在但损失举证不足

法律依据：《民法典》第二百九十六条（不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害）。

事实推导：① 2023 年 9 月漏水事实有王芳提交的录像佐证（厨房阳台滴水、接水盆），张强认可并已维修，需对实际造成的损坏承担责任；② 王芳主张的食品、药品损失（3868 元）无证据证明 “漏水直接导致损坏”（如物品浸泡痕迹、购买时间与漏水时间匹配）；③ 断桥铝窗户损失（3600 元）无法证明与漏水相关，但厨房阳台顶部因漏水产生的霉变修复属合理损失，法院酌情支持 2000 元；④ 法院现场勘验未发现 “二号房屋” 仍存在漏水，王芳主张 “维修不达标” 但不申请鉴定，应承担举证不能后果，故驳回 “继续维修” 诉求。

（3）王芳索赔未获全额支持：举证不足是关键

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明）。

事实推导：① 王芳未提交 2017 年装修与漏水关联的直接证据（如维修机构出具的漏水原因鉴定、装修合同中载明的修复内容）；② 2023 年损失仅能证明 “漏水事实”，无法证明 “损失物品与漏水的直接因果关系” 及 “损失金额的合理性”；③ 拒绝申请漏水鉴定，无法证明 “二号房屋” 仍存在漏水，故 “继续维修” 诉求无依据。

三、裁判结果

被告张强于本判决生效之日起七日内，赔偿原告王芳损失 2000 元；

驳回原告王芳的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 原房主避坑：3 个房屋出售前关键动作

明确房屋瑕疵并书面告知，留存证据

出售房屋前，需梳理房屋是否存在漏水、墙体开裂等瑕疵，务必在买卖合同中书面载明，或通过微信、短信等方式告知买方并留存记录，避免 “隐瞒瑕疵” 的追责风险；如本案中李娟虽主张 “口头告知”，但无书面证据，虽最终无责，仍增加诉讼成本。

漏水维修需留存正规凭证，避免后续争议

对房屋漏水等问题维修时，选择有资质的公司，留存维修合同、付款发票、验收记录等，证明 “已尽维修义务”；若委托中介或物业维修，需保留委托协议及维修反馈，防止后续被主张 “维修不到位”。

合同明确责任划分，约定售后风险转移

买卖合同中需明确 “房屋交付后，因使用或维护产生的相邻权纠纷由买方承担”，对历史漏水问题约定 “维修责任截止时间”，避免房屋出售后仍被卷入旧纠纷。

2. 现房主维权：3 个应对漏水纠纷要点

购房前全面查验房屋，核实历史问题

购买二手房时，除查看房产证外，需向物业、邻居了解房屋是否存在漏水、噪音等相邻纠纷，要求原房主提供维修记录；必要时聘请专业机构做防水检测，避免 “接盘” 历史遗留问题。

漏水后及时维修并固定证据，避免损失扩大

接到楼下漏水通知后，立即安排维修并邀请物业或第三方见证，留存维修照片、视频、合同及付款凭证，证明 “积极履行维修义务”；如本案中张强及时维修的行为，减少了责任范围。

对不合理索赔坚决抗辩，要求举证因果关系

面对楼下高额索赔时，需要求对方提供 “漏水与损失的直接因果关系证据”（如现场录像、鉴定报告、物品购买凭证），对无依据的索赔（如使用多年的旧家具损失）坚决拒绝，避免盲目赔偿。

3. 楼下住户提示：3 个索赔举证核心要点

漏水发生时第一时间固定证据，留存原貌

发现漏水后，立即拍摄视频（记录漏水位置、水流大小、受影响物品），邀请物业或邻居到场见证并签字确认；对损坏物品拍照留存，注明购买时间、价格，避免因证据不足无法索赔。

及时委托专业机构鉴定，明确漏水原因

若双方对漏水原因或维修效果有争议，应及时申请法院委托专业机构鉴定，明确 “漏水责任方” 及 “损失金额”，避免因 “拒绝鉴定” 承担举证不能后果。

索赔金额需合理，提供完整损失依据

主张损失时，需提交购买发票、维修合同、付款凭证等，证明损失的真实性及合理性；对使用多年的物品，需考虑折旧因素，避免主张过高金额导致法院不予支持。

4. 核心提醒：相邻漏水纠纷 “举证为基，责任清晰”

本案的核心裁判逻辑是 “相邻漏水纠纷中，原告需举证证明‘漏水事实、因果关系、损失金额’；原房主已履行维修义务且房屋已出售的，不承担后续责任；现房主仅对自身使用期间的合理损失承担责任”。

建议涉及房屋买卖或相邻纠纷时，务必注重证据留存，明确责任边界；发生争议后，优先通过物业、居委会调解，调解不成可通过诉讼解决，但需依托充分证据主张权利，避免因举证不足导致诉求无法实现。

法律小贴士

《民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。” 相邻漏水纠纷中，法院通常会兼顾 “受害方权益保护” 与 “侵权方举证责任”，既不纵容不合理索赔，也不免除实际侵权人的赔偿义务，最终以 “公平合理” 为原则作出裁判。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）