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踩盘国贤府二期：昌平“好房子”标杆，唐风低密度社区真的值吗？

近期北京市场中对“好房子”的讨论热度不减，尤其是在8月份五环外放松限购后，北五环外的多个新盘项目备受关注。上次发布完朝阳的中建璞园踩盘文章后，也有伙伴提出希望我做一期关于北五环外的"好房子"的踩盘测评。

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楼盘概况

国贤府位于昌平区北七家镇，属于未来科学城东区范畴，地处奥北别墅区，周边多以别墅项目为主。

楼盘位置图

项目由中建一局（中建智地）与未来科学城集团联合开发，分为一期和二期。一期已基本售罄，预计2026年8月交房；二期为当前主力在售，预计2027年8月交付。

国贤府二期 楼栋分布图

作为昌平区「好房子」试点项目的代表，国贤府二期共规划26栋楼，均为6-8层低密度洋房，总户数850户，容积率仅1.3，在整个市场中都属于较低水平。

项目沙盘

小区绿地率30%，车位配比1:1.3，户型涵盖72㎡两居到168㎡四居，精装交付，物业由中建智地自持，物业费6.8元/㎡/月。

与一期相比，二期在得房率上有显著提升，达到了95%-97%，这在北京新房市场中确实具备不错的竞争力。这个项目自今年4月开盘以来，热度一直很高，各月网签套数在昌平区新盘中位于第一。就位置而言，这个项目虽不算最优，但其产品设计和品质表现突出，咚咚姐认为是受到买家认可的主要原因。

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小区环境

走到项目大门，唐风设计的府门令人眼前一亮，沉稳大气，东方底蕴十足。同样是中建智地开发，中建璞园强调自然生态与现代融合，而国贤府二期则打造沉浸式唐风园林，审美风格差异显著。

唐风府门

项目大堂

从府门、大堂到庭院景观，借鉴唐代大明宫格局，保留庑殿顶、斗拱、飞檐等元素，重现盛唐建筑风范。园林中部设有近千平米人工湖，搭配瀑布、整石板桥等景观，行走在其间，确实能感受到沉稳厚重的唐风古韵。

项目园林实景

中间人工湖

最让我印象深刻的，水榭中央放置的一块蓝田玉雕祥云玉璧，以及1:1复刻的传国玉玺，辅以茶道、书法案台，文化氛围直接拉满。

祥云玉璧

传国玉玺

中央水榭

小区实行一梯两户，楼间距开阔，人车分流。

在建项目实拍图

装修标准来看，品牌厨卫，整体用材质感较好，细节处理感觉还是比较到位的。

样本间-客厅（90㎡和103㎡）

样板间-卧室

样板间-北向书房

样板间-厨房

样板间-卫生间

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周边生活配套（现状与规划）

1、交通

地铁：距17号线未来科学城站约3公里，需依赖接驳，距望京4站，距太阳宫5站，距工体8站；规划中的17号线支线定泗路站，距项目约800米。

道路：北清路高架化改造已完成，定泗路东段已拓宽为双向六车道，连接海淀与朝阳。

自驾：往南向立汤路（安立路）为主干道，另外就是京承高速、来广营北路，高峰期拥堵情况需考虑。

2、商业（还在完善中）

山姆会员昌平店：距项目约200米，预计于今年10月份开业，可以说去山姆购物是相当方便了，这个也是项目的一大卖点。

建设中的山姆会员店（昌平店）

保利·未来大都汇：据说由太古里团队操盘，预计2025年国庆开业。

华润商业中心：建设中

现有商业：项目西侧2.3公里，有果蔬好连锁超市

3、教育医疗（还在完善中）

教育：未来科学城第二幼儿园已封顶；北侧幼儿园在建；九年一贯制教育用地据说已规划，周边有北师大昌平附属学校、北京十一未来城学校等。

医疗：北京王府中西医结合医院（4.6公里）

4、生态休闲

未来科学城滨水公园（2.9公里）、温榆河湿地公园、海鶄落湿地公园（3.2公里，预计26年中建成）。

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主力户型

个人认为，国贤府二期的户型设计是其最大卖点之一，一个是得房率达到了95%-97%，二是普遍做到三面宽甚至四面宽，实地感受非常开阔明亮。 项目的当前均价在每平米5.1-5.4万，具体看户型、楼层、和位置等。

主力户型及特点解析如下：

两居室:72㎡，边户270°转角飘窗，明厨明卫，7窗采光，刚需首选。

三居室：90㎡，三面宽朝南，双明卫，南向面宽9.5米，适合刚需改善/小家庭。

三居室：103㎡，主卧转角窗，客厅面宽4.2米，双卫+家政间，改善首选。

四居室：116㎡，四叶草布局，互不干扰，独立家政间，适合多孩家庭。

四居室：133㎡，南向面宽14.6米，全明电梯厅可改造，品质改善。

四居室：166㎡，楼王位置，三卫设计，主卧+次卧均为套房，高端改善。

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踩盘总结

优点：

1、产品力突出：1.3容积率+95%以上得房率+三面宽设计，确实符合"好房子"标准，以90㎡的三居、103㎡的三居来看，空间利用率很高，户型舒适，同样的居住感受，市区内的塔楼至少要在120-130㎡以上，且采光和通透性未必能及。

2、设计的差异化：唐风建筑风格与其他产品形成差异化，精准切中了钟情于国风文化、注重社区美学与雅致生活氛围的改善客群。

3、配套逐渐向好：山姆会员店、保利·未来大都汇等商业，以及地铁17号线等将陆续兑现。

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