上海
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墨尔本现“恐慌性买房”！大量房产拍卖前售出，买家急于入市出高价
从Brighton的后院到Brunswick的排屋，墨尔本越来越多房产在拍卖师登场前就成功售出，因为自信的卖家提前套现，而急于在下一轮涨价前入市的买家则大胆出价。
PropTrack的数据显示，本周全市共有1181套房产参与拍卖，下周则有1204套。
清盘率维持在接近75%的水平，这是近年来春季最强劲的表现之一，表明这座城市的房市已稳步复苏。
PropTrack的高级经济学家Angus Moore表示，墨尔本市场在经历两年的低迷后，显然已触底反弹。
他说：“市场状况比很长一段时间以来都要稳固。清盘率很强劲，也许更重要的是，价格现在呈稳步和持续的上涨。这与2022年和2023年价格持平或下跌的情况相 比有明显变化。”
Moore还表示，降息正在提升整体的借贷能力和信心。
他说：“通常利率变化需要几个月的时间才能反映到销售数据中。” 但市场往往会提前预期这种变化，“这就是我们现在看到的情况——更强的预期正在推动市场活跃度。”
虽然经济学家指出基础更稳固，但墨尔本中介Simon Murphy表示，买家之间的竞争变得十分残酷，导致大量房产在拍卖前成交。
他说：“如果有人看上一处房产，他们依然会出手，这一点没有改变。但大多数买家都在错失机会，拍卖价经常比底价或指导价高出20万到30万澳元，所以人们试图赶在这种情况发生前入手。”
Murphy还表示，许多卖家选择接受早期的安全报价，而不是冒险等待周六的拍卖。
他说：“有时候代理从一开始就定错了价，然后出现了接近或高于指导价的报价， 卖家就选择了稳妥的做法。每一个决定都是赌博——他们还能卖的更多吗？也许吧， 但他们想要确定性。”
Murphy补充道，最激烈的竞争发生在售价低于150万澳元的房产中，这类房产几乎必然超出指导价的最高区间。
他说：“这就是新的常态。现在任何参与拍卖的房产几乎都肯定会比最高指导价高出20万到30万澳元。”
随着降息效应逐步显现和春季房源不断增加，中介们预计墨尔本的拍卖热度将在整个11月维持，房市复苏的步伐正在加快。
02
澳多地将迎人口爆炸！数个华人区上榜，房价和租金恐水涨船高
澳洲多个城区正处于人口爆炸的边缘，部分地区将经历剧烈转型，可能重新定义我们的生活方式。
房地产预测机构Informed Decisions的独家最新数据揭露了未来一年城市密度将急剧攀升的热点区，这一趋势预计将引发一系列连锁效应：推动房价、租金和需求上涨。
从摩天大楼重塑城市天际线，到紧凑型联排别墅在新开发区拔地而起，全国性的住房危机正在推动一个大胆的新都市生活时代。
大多数被列为高密度开发的城区，正涌入大量高密度住宅项目，例如位于 Broadbeach的Chevron Island的Chevron One项目，这是该地区在重新规划后首次出现高楼建筑。
与此同时，像Ripley这样的新开发区正出现较小地块且联排别墅比例高于往年的新住宅区。
随着传统新开发区的土地日益稀缺，这一趋势预计将进一步加剧。像黄金海岸这样的地区预计会转向更多高密度解决方案，因为需求持续存在，而大型家庭住宅用地正在减少。
Informed Decisions的Dan Evans指出了这一高密度化在不同州的具体影响。
在新州，他解释说：“我们确实看到沿公共交通走廊的密度上升，且新政策的推动，如交通导向型开发（Transport Oriented Developments）和中低密度住宅区域（Low Medium Density Residential precincts）。”
Evans指出，这种增长是“受轻工业用地转型推动的，这在Eastgardens、Zetland和 Rhodes等快速密集化地区尤为明显”。
结果将是高密度公寓住宅的增加，为在悉尼昂贵住房市场中努力寻找机会的人提供选择，不过重新规划本身也可能推动这些区的房价上涨。
而在墨尔本，高密度化倾向于集中在靠近CBD的Southbank和Docklands等地。
尽管城区的高密度开发较为有限，但在Box Hill和Footscray等交通枢纽周边仍在继续。
Evans表示：“我们现在也看到在一些可以打造更高端产品的地区出现中层公寓，以缓解建筑成本上升的压力，如Collingwood、Highett和Prahran。”
他认为，这些高端选择迎合了既喜爱公寓生活又想升级居住品质的人，或是希望降低维护成本但不牺牲地段的大房换小房者。
在南澳，这是一个有关转型的故事，Evans表示：“阿德莱德的前工业用地持续转型，将旧的工业用途改造成规划良好的迷你城区。”
他举例说明了中密度区域的优秀案例，包括曾是三菱汽车工厂的Tonsley，以及曾是Clipsal工厂的Bowden。
首领地同样面临可开发土地有限的压力。
Denman Prospect、Whitlam和Gungahlin 等较新的城区，在首领地最快密度化的城区中位居前列，因为中密度和高密度开发 通常是新区最后建设的部分。
Evans表示：“随着首领地可开发土地的耗尽，密度化与提供这些选择对于堪培拉居民来说十分必要，需更充分利用现有开发的土地。”
他指出，这一市场非常紧 张，“数千人争抢几百块土地”。
这种提高密度的趋势与Housing Industry Association的最新数据相吻合，数据表明在数个州“温和密度”项目——如联排别墅、双拼屋和排屋——正在增加。
Housing Industry Association的Sam Heckel强调，中密度项目在解决澳洲住房挑 战中具有关键作用。
他说：“不提高中密度住宅数量，澳洲的住房危机就无法解决，尤其是在更大的城市。”
“Housing Industry Association一直认为增加住房多样性至关重要，但这个‘缺失的中间层’正在逐渐被侵蚀，新建住房大多是独立屋或公寓。”
“温和密度填补了这两种住房类型的鸿沟——兼顾了可负担性和较低密度。”
Heckel指出，西澳、南澳、昆州和新州已经开始更多关注中密度住房，并特别提到新州的创新做法。
他说：我们预计新州将继续成为亮点，其近期发布的经预批准住房设计‘模式手册’简化了审批流程，削减了繁文缛节。通过向建筑商和业主提供预先认可的设计，他们提供了行业所需的确定性，从而释放出更多小而精的项目。
“如果我们认真想解决住房短缺，这正是其它州应当采纳的务实改革。”
03
中资开发商拟投$10亿，在悉尼新建近2000套公寓！首期开发计划已提交申请
《悉尼晨锋报》报道称，过去近20年，Penrith Stadium旁面积达7.8公顷的地块一直处于闲置状态。
现如今，SHMH Group Australia（上海闵行房地集团澳洲）公布了一个投资额高达 10亿澳元的住宅开发计划，拟建近2000套公寓。
SHMH Group Australia表示，其住宅社区项目The Beacons将分10期建设，第一期 的开发计划已提交给Penrith议会。
该开发申请详细阐述了一个投资额1.62亿澳元的方案——4栋公寓楼，包含278套公 寓，一家托儿中心和底层零售店，并设有两个公共开放空间。
该项目的整体概念规划在今年早些时候公布，若获批准，将在164 Station St建造约1995套公寓，楼高最高可达20层。
此前，该地块的一部分曾用于Panasonic的组装工厂，该厂于2006年关闭，并于 2018年拆除。
另一家开发商Parkview Penrith曾试图将该地块改建为1100套公寓，后将数量削减至570套并增加一家五金商店，但规划方案被市议会否决。
最终，Parkview选择出 售该地块。交易记录显示，SHMH于2015年以4500万澳元购得该地块。
从那以后，该地块一直空置。
SHMH已获得在此处进行土方工程和道路工程的批准，这是首次向市议会提交住宅开发申请。
SHMH Group Australia的母公司为上海闵行房地集团，据其官网介绍，该公司是上海排名前50的房地产开发商之一。
该开发商此前在悉尼完成过一个项目——位于Eastwood的Vantage。
该项目楼高5层， 共有57套公寓。
04
住宅税大涨30.4%！悉尼地方议会提案引热议
根据悉尼Ku-ring-gai地方议会的提议，该地区4万多名住宅业主每年的住宅税（住宅税率）将上涨30.4%。
批评者认为，Ku-ring-gai议会在生活危机成本期间做出上述决定，“毫无正当性”可言。
据此，Ku-ring-gai议会辖下的住宅业主，每年住宅税将平均增加523人口，而商业地税（营业税）将每年平均增加1757人口。
如果30.4%的住宅税增幅获批，该地区居民将支付悉尼第三高的住宅税，其次是Hunters Hill和Wollondilly。
库林盖总理将于本月召开会议，就有关预留特别住宅税调整的社区协商报告进行。
如果获得支持，该调整股息将于明年开始实施，并永久纳入议会市政税（理事会费率）收入中。
两国议会因在蓝山的Hydro Majestic酒店预订了两晚康养会议并登上了新闻头条，议员们在会上讨论了住宅税上涨的问题。此次会议耗费了纳税人2万人。
本周，议会发布的一份报告建议公众支持涨税，称预算是为了支付包括雨水排水系统、人行道及其他由议会管理的资产占用的必要服务和基础设施费用。
华盛顿特区的涨税在居民中引发了不同的反应。议会早期的咨询显示，尽管大多数居民表示支持涨税以升级基础设施，但也有人担心这将威胁家庭的生活成本压力而造成经济影响。
尽管意见不一，但议会的一份报告发现，该地区大多数居民“有能力”负担上涨。
Ku-ring-gai市长Christine Kay今年早些时候曾表示支持此次涨税计划，以资助基础设施的升级。
“议会已面临大量基础设施问题，住房风险如若问题持续积压，关键的基础设施资产将持续恶化。”
“来自州政府的成本增加、不断增加的开支以及预算的市政税上限，意味着议会必须探索替代性资金方案。”
报道称，涨税提案需要获得独立定价和监管法庭的批准。
今年，该仲裁机构审议了来自各议会的6份提案，其中5份获得全部或部分批准，其中包括北部海滩议会三年内涨税39.6%的提案。
北悉尼是唯一被拒绝的议会，该议会曾申请两年内涨税87.05%，但监管机构认为其未能提出有说服力的理由支持该涨幅。
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