量涨创4年同期新高！上海二手房“金九”再破2万套！“银十”热度还会延续吗？

20389套！

2025年9月，上海二手房成交量创下2022年以来同期新高，而紧接着的十一黄金周显得有些冷清。

这种看似矛盾的市场表现背后，是政策效应持续释放与假期季节性因素的交织影响，也折射出上海楼市深度分化的新格局。

政策托底成交创新高

刚需撑量、改善提质趋势明显

9月上海二手房成交20389套，环比微增2.39%，同比大涨27.89%，创下2022年以来同期最高纪录。

这一数据背后，是“沪六条”新政落地首月的强效刺激。8月25日出台的新政明确外环外购房不限套数、统一首二套房贷利率至3.05%，直接激活了刚需市场。

从具体成交版块来看，9月成交量Top 10的板块有7个位于外环外。外环内的3个板块，静安彭浦、浦东世博、宝山共康泗塘，房源多为老公房，一直深受刚需群体的追捧。可见，9月二手房的成交量主要还是刚需撑起来的。

与此同时，改善客户正在呈现越买越大的趋势。14~200㎡的改善型住宅，成交占比较8月有所提升；200㎡以上豪宅的成交占比较8月更是大幅提升。

总体来看，上海二手市场正在持续分化：一边是刚需撑量，一边是改善提质。

基数效应叠加出游分流

单日成交创年内次低

与9月的火热形成反差，十一黄金周（10月1日~8日）上海二手房仅成交1133套，日均141.6套，与去年国庆假期成交量2133套相比，降幅较多。

这一数据需结合特殊背景解读：去年9月29日“沪七条”新政突袭，直接推高同期成交基数；而今年国庆中秋双节叠加，共有8天长假，文旅部门相关数据预测，2025年十一黄金周国内出游8.88亿人次，对上海本地的看房需求有较大分流。

太平洋房屋行业研究部认为，对比2023年同期，今年长假成交量跌幅收窄至35.7%，且新增客户量同比2023年增长18.4%，市场需求依然旺盛，观望情绪依然存在。

分化中寻机会

刚需与改善各有最优解

当前市场正处于“政策托底、需求分层”的关键阶段。对于购房者而言，需根据自身需求精准布局：

刚需群体可重点关注外环外“轨交+产业”双驱动板块，兼顾居住与通勤，后期置换更为方便；改善群体可逢低布局核心区次新房，如静安大宁、徐汇滨江等板块房龄5~10年的次新房；投资客则需警惕远郊非核心资产。

随着四季度政策效应持续释放，市场有望延续“量稳价稳”态势，但结构性分化将成为常态。银十成色取决于外环外能否延续9月热度，而核心区优质资产的抗跌性，将成为检验市场信心的试金石。

对于真正有居住需求的购房者而言，当前政策红利与供应充足形成的“双重窗口期”，或许正是理性入场的好时机。