网传新政解读！深圳旧改如何衔接住宅限容限高新规

2025年10月11日，国务院新闻办公室举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，住建部部长倪虹针对“好房子”建设，并围绕“好标准、好设计、好建材、好建造及好运维”五方面提出工作部署，其中，好标准聚焦提高住房品质，国家出台《住宅项目规范》已经于今年5月1日正式实施，明确新建的住宅项目需按照新的标准实施。关于住宅容积率和建筑高度上限管控引起社会高度关注，即住宅容积率不超过3.1、建筑高度不超过80米，对于深圳高密度建成区下的存量土地再开发带来挑战。

近日，网传深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局联合发布《关于稳妥推进 <住宅项目规范> 实施的通知》，明确提到该通知发布之日（2025年10月9日）前，已取得规划批复的旧改项目，可按原规划继续实施，设置了豁免条件。本文基于政策要点解析、大数据看住宅新规实施情况、已立项未批规划旧改项目何去何从及其他城市实施情况等方面对深圳住宅规范新规进行全方位解读，以与业界朋友进行分享。

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政策要点解析

近日网传深圳住宅项目新规落地实施聚焦新旧政策衔接机制和消防审查，一是明确已批规划住宅类旧改项目，可按原规划实施。据不完全统计分析，截至2025年9月30日，深圳市已批规划未取得施工许可证含居住类拆除重建类城市更新项目共计219个，拟拆除用地面积2646万㎡，开发建设用地面积1574万㎡，规划容积10446万㎡（含居住6040万㎡）；已批规划含居住类土地整备利益统筹项目共计54个，整备实施范围2700万㎡，留用地面积644万㎡，规划容积3413万㎡（含居住1978万㎡）。初步估算，城市更新和土地整备项目约8000万㎡居住量可按原规划正常供应。

二是建筑高度超过80米住宅项目在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，以此充分确保消防救援能力与超高住宅建筑规划相匹配。

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大数据看深圳住宅新规实施情况

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招拍挂（住宅类）

截至2025年10月，今年深圳招拍挂住宅项目已成交共计9个，涉及土地面积14.2万㎡，《住宅项目规范》于今年5月1日实施以来，深圳招拍挂住宅项目已成交共计8个，其中7个项目涉及住宅容积率不超过3.1。可见，当前新增招拍挂住宅项目按国家住宅项目新规范执行。

2025年深圳已成交招拍挂住宅项目清单

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城市更新和土地整备（住宅类）

拆除重建类城市更新：截至2025年10月，今年深圳拆除重建类城市更新新增规划公告（含住宅）项目共计11个，涉及拆除规模约144万㎡，住宅量约423万㎡；其中5月1日以后新增规划公告项目共计6个，规划容积率均超3.1。

2025年深圳新增规划公告城市更新含住宅项目清单（截至2025年10月）

土地整备利益统筹：截至2025年10月，今年深圳土地整备利益统筹新增规划公告（含住宅）项目共计11个，涉及实施规模约578万㎡，涉及住宅量659万㎡；其中5月1日以后新增规划公告项目共计8个，规划容积率均超3.1。

2025年深圳新增规划公告利益统筹含住宅项目清单（截至2025年10月）

可见，当前城市更新和土地整备规划审批项目仍是按原有更新整备规则进行规划审批，但经了解，目前暂未有新住宅项目取得工规，主要还是受国家住宅新规范所影响，仍在等候深圳住宅规范新规正式出台。

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深圳已立项未批规划住宅旧改项目何去何从

2025年9月，深圳市规划和自然资源局开展深圳市“超容、超高、商办占比过大”城市更新评估检讨与规划政策研究项目研究工作。

在该研究工作中包括，“针对已列计划未批规划、已规划未出让、已出让未开工、已开工未竣工及已竣工等不同阶段的城市更新项目，提出分类施策的总体建议。针对已列计划的XXXX个城市更新项目，按照全链条、分阶段、分类型的原则，逐个梳理分析处置路径。”

业界预期，未来对于已列计划未批规划的城市更新项目可能会有进一步的规划政策指引。可预估，土地整备(含利益统筹、安置房用地等)、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目或将参照执行。

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其他城市实施情况

其他一线城市中，北京明确2025年5月1日前取得用地批准手续住宅项目可按原规划实施，且设置两年过渡期，期间可沿用旧标准，仅要求逾期未获批项目执行新规；上海明确应通过城市设计优化研究和专家论证，合理确定住宅开发容量和建筑高度等要求；广州暂未针对住宅项目规范新旧政策衔接进一步明确。

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总结

在住建部发布国家标准《住宅项目规范》后，合一城市更新集团受邀与行业组织共同就深圳住宅领域"规划容积率3.1和高度限高管控"适用性开展了专题研究。

文章链接：

当前，住宅供应已然从规模化向品质化转变，是推动建设“好房子”的上层要求，更重要的是推动中国房地产从“规模时代”转向“品质时代”，是构建房地产发展新模式的战略要求。

撰稿人：陈建塔

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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