孟晓苏关于中国房地产的三个朴素道理

房地产是中国经济能否复苏的关键，这一点没有问题。

为此，孟晓苏语重心长地谈了中国房地产的三个朴素道理，我认为非常对。大众往往把房地产出现的种种问题堆到孟晓苏身上，这是一种标签选择，虽可理解，但不妨听听他讲了什么。

第一个朴素道理是 “中国梦”。

这不是复兴大明王朝盛世之梦，而是老百姓的生活之梦。孟晓苏去美国听到了一个口号 “美国梦”，这个美国梦算不上宏大，也就是个人生活的小确幸，即人人有房有车。于是，中国房地产界也有了一个 “中国梦”。这的确是一个好梦，问题不在于梦本身，而在于房子确实有了，但很多人因收入房价比太高，买不起房。

第二个朴素的道理是房子是城镇居民的主要财富。

这一点很重要。房子是重资产，若全面缩水会直接影响老百姓；反之，若房价上升，95% 的城镇家庭都是受益者。这是件很奇怪的事：明明关系到自己的财富，网络上却仍是一片骂声。原因很简单：一是房子占了居民财产的 70%，大家是拼了六个口袋才买下的，得到的同时也有失去，回过头看，这笔机会成本的账很可能算错了。

第三个朴素的道理是产业的重要性。

这已是老话题，无需重复。但在诸多重要性中，孟总省略了一个非常关键的点 —— 土地财政。房地产之所以重要，是因为土地出让金是地方财政收入的主要来源，占比高达 50%。哪个城市的房价高，哪个城市往往更繁荣。

孟总说的三个朴素道理没有错，问题是市场与目标出现了背离。现实情况是房子不缺、存量巨大，“中国梦” 却未实现，这是第一个疑问。居民的房子不是在增值，而是在缩水，这是第二个疑问。财政的土地出让金与 2021 年的高峰期相比，减少了 60% 以上，年底大概率还要加发国债支持地方财政，这是第三个疑问。

原因也很简单：房价中约 60% 是地方财政的相关收取，这部分收取决定了中国收入房价比偏高，因此 “中国梦” 未能实现。一头是巨大的存量房，一头是买不起房的刚需，生产到消费的链条断裂了。

这 60% 的收取也决定了房价不可能持续上升。2025 年的数据显示，一头是需求端继续下滑，量价仍在寻找触底的平衡点；另一头是土地出让收入在所有指标中 “一花独放”，实现两位数增长，拉长了重建供求平衡的时间窗口。老百姓面对的不是孟总所说的资产增值，而是资产缩水。

这 60% 也影响到了整体经济：地方财政收入多，却未转移支付到居民手中，说明体制性成本过高；而房地产若不能触底，地方财政的负债率就会继续增加。

正向与反向的落差如此之大，救市可以说是今后的必选题。

怎么救市？

无论是孟总，还是专家层面、政策层面，所有方案都是技术性的。真正的方案只有一个：取消土地财政。去掉房价中那 60% 的财政相关成本，楼市趋势将为之一变。

能做到吗？

估计孟总也回答不了这个更为朴素的问题。但向这个方向努力具有必然性。我前些天有个说法：“楼市不死，股市短炒”。说的就是救市已是必选题，从土地财政的调整到技术性救市都会推进，这本身就是一种预期，看好未来。