广东
作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
未来的新房，即使不会贵，也不会太便宜了。
限高80米？
这两天，深圳自规局和住建局联合发布了一份关于住宅规范的文件。
文件的内容大致有三个重点——
一是过去已经审批的回迁项目、城市更新项目、城中村改造，保障性住房项目等，可以按照审批的规划继续施工建设；
二是住宅建设高度超过80米的，需要符合超高层规划建设要求以外，还需要和深圳的消防救援能力匹配，要先征求同级消防救援部门意见；
三是直接定调深圳的“好房子标准”以安全、舒适、绿色、智慧为目标，优化住宅的设计、合理布局住宅并提升住宅的品质。
这是深圳住宅建设罕见地将层高建设与本地消防救援能力直接挂钩。
这样的建筑要求，很明显是要把住宅交付后的安全隐患，在建筑设计的阶段就提前规避。
文件的内容虽然不多，但文件的落地也就标志着深圳新一代的住宅建设将会发生翻天覆地的变化，硬性要求更明确了，也为深圳的新老住宅划出一条泾渭分明的界线，新老住宅的更替会更加明显。
深圳住宅过去以密集的超高层为主，不仅容积率居高，总层高达到百米的住宅也并不罕见。五六十层，甚至七十多层的超高层住宅，成为一个又一个地标。
而深圳这两年无论是新出让的地块，还是城市更新改造的项目，低容积率，低总层高都是趋势。
若以80米作为分界线，叠加容积率3.4以下、层高不低于3米的要求，未来新住宅大约是26-27层。
若以此为标准，那么新住宅与老住宅会拉开一定的差距。
不过，这种替代的过程是循序渐进的。
文件的要求虽然是超过80米的住宅建筑需要与深圳的消防救援能力相匹配，但并不代表新建住宅就一定严控在80米。
一方面，深圳的消防救援能力已经接近百米，另一方面，深圳消防救援能力未来也有进步的空间，突破百米的能力在不断提升。
去年深圳就曾出动过101米超高云梯消防车，今年6月深圳也开展“应急使命·2025”城市高层建筑火灾扑救专题演习，无人机灭火演练选的是151米高楼，15—34层燃烧作为模拟。
新房托举
既然新老住宅交替会泾渭分明，对未来的住宅市场的意义，就不仅仅只是一个层高的约束了。。
做个假设，容积率超过5，总层高动辄四五十层的住宅与容积率3.4以下，总层高26～27米的住宅，市场如投票？
毋庸多说。
若用地和建设成本不变，低容积率，低层高，决定的是未来住宅开发的可售面积。
那么开发商想要维持利润，就只能通过提高销售的单价去弥补可售面积的减少。
再加上如今的新房住宅，无论是配置还是品质，市场要求也更高，自然也要体现在新房的设计成本上。
所以为了维持利润，未来的新房价格也就很难便宜。
不过，在这样的趋势下下，对当下的库存新房也有一定的积极意义。
没有便宜的新房后，眼下库存的新房价格就能立得住了，不再陷入无休止的价格战当中。
所以也可以看到，即使在新旧住宅交替的阶段，依旧有不少新房开盘保留着底气。
开盘的首发价，在新房新旧住宅更替的趋势下，出乎市场的预料。
比如去年入市的前海妈湾的湾啟紫荆府项目，开盘前市场吹风价是9万~10.2万/平，而实际开盘均价约10.78万/平；
比如位于龙岗中心的景云上辰花园，今年1月入市，实际开盘均价约5.36万/平，比周边同类项目都贵不少；
比如位于罗湖的莲塘金岸里，市场吹风价4万+/平，今年9月十几开盘均价约6.24万/平；
再比如位于福田的香蜜四季家园，市场吹风价12万-13万/平，而实际开盘价约13.12万/平。
这些项目，都比市场的预期价格高一些。
在新房整体去化压力较大的情况下，难道不知道选择卷备案价格更能帮助项目去化吗？
难道都不知道深圳的新房未来品质和建设的趋势吗？
所以，抛开项目之间的成本差异，换个角度看待，新房住宅的更替，反而是眼下新房住宅的一种托举。
但新老住宅的更替，对存量住宅市场就没有其他影响吗？
有！
那就是高密度，超高层，户型得房率较低的二手住宅。
因为市场会用资金投票。
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