中建壹品不能输，金隅地产输不起

文/狗蛋分蛋

十一期间，北京新房市场表现平淡，期盼中的“银十”可能不一定会到来了，不过，海淀宝山板块，一定会迎来一场“贴身肉搏”：

中建壹品VS金隅地产

中建壹品祖上是搞施工的，金隅地产母公司主营水泥，属于建材行业大牛，因此网上不少人打趣，这波是——

施工方VS建材商。

对于这场肉搏，两边都势在必得。

海宸元境，中建壹品拿出了体系内仅次于超级顶豪“景峯”系的“元境”系产品，这是中建壹品在北京的第一座“元境”。

项目414套房，户型98-181㎡，按9万/㎡的吹风价来算，能贡献50-60亿元的全口径销售额，如果卖得好，中建壹品今年在北京的销售排名，有望冲击前五。

北京隅·海岄，则是金隅地产继东序、西颂后，第三座“北京隅”产品。作为金隅地产布局北京的最强产品线，海岄的销量，同样决定金隅能否通过第四季度冲刺，跻身北京top5。

两个项目预计本月底开盘，目前都在蓄客，火药味已经很浓烈。

宣传上，海岄这边说自己有“主场优势”，表示：金隅地产作为北京老牌国企，深耕市场70年，同时重仓海淀20多年，对于海淀已经形成一套深入、准确、务实的体系——

这种优势，并非仅靠一两次拿地就能形成。

这话，明显是说给中建壹品听的。

海宸元境不光是中建壹品在北京的第一座“元境”，还是近年来，中建壹品首次在海淀独立操盘的项目。

口水仗在打，实操层面的较劲也没停下，海岄的售楼处开放定在了10月20日，海宸元境则悄悄提前了一周，计划10月12日开放售楼处和样板间。

当然，对于海淀的买房人而言，这些也就看个热闹，他们更关心的，还是那些“务实”的层面，比如产品。

中建壹品这次在户型设置上野心十足，主攻95㎡-130㎡区间，同时还有少量180㎡大户型产品。

刚需、改善、豪宅，我全都要。

因为地块更方正，在楼栋排布上，海宸元境比起隔壁更有优势，楼间距34米起步，采光条件更好，配合中建壹品擅长的中式园林风格，项目的公区可以期待。

问题是，户型段拉得太大，也让项目的圈层可能就没那么纯粹了，能不能在保证刚需客群需求的同时，给足大户型客户要想的豪宅感，非常考验功夫。

作为启幕项目，搞不好，容易砸招牌。

金隅地产这边把精力集中在了改善之上，458套房，户型段为106-145㎡，产品统一，相比之下圈层更为纯粹。

公区方面，海岄为了和隔壁区别，做了海淀比较流行的现代简约风，还拿出了一个约1800㎡的“下沉庭院”，在改善盘里，这个面积是比较突出的，能看出，金隅地产这次也是咬牙下了狠功夫。

在户型上，遗憾的是，海淀新盘还是没阳台。

不过，两个项目把飘窗都当成了重点，通过南向飘窗＋侧面南北通体飘窗的设计来提升得房率，预计整体得房率能到85-90%左右。

相比之下，中建壹品项目比金隅地产项目飘窗更大一些。

除了产品，大家更关心的还有价格。

这一次，中建壹品和金隅地产默契的项目的吹风价定在了9万元/㎡，宝山二手房现在大多8万元/㎡上下，这个操作，大有联合起来，拉一把宝山房价的感觉。

只是对这个价格，市场不怎么认可。

中建壹品率先松了口，据说项目开盘价定在8.5万元/㎡左右。

海宸元境本身有小户型，项目的上车价，有概率来到800万左右，800万元拿到海淀书包，对部分看重教育的家长们，还是比较有诱惑力的。

当初拿地时，海宸元境的楼面价约5.51万/㎡，比海岄低了差不多1000元，这意味着，在降价这件事上，海宸元境比海岄本身就更有优势。

另外，这两年中建对旗下地产公司的回款要求更高了，有消息说，不少都是要求上一个项目去化回款差不多结束，才允许拿新地。

可以看到，中建系今年在土拍市场，集体明显不如前几年积极，很大的原因就是在此。

这种情况下，如果海宸元境去化不佳，低于8.5万，甚至来到8万元左右，都很有可能。

对海玥来说，价格问题是个更严峻的挑战。

不久前，金隅地产母公司金隅集团，公布了2025年上半年财报，营业收入455.66亿元，同比微增0.01% ，归属于上市公司股东的净利润为-14.96亿元，较上年同期的-8.07亿元——

亏损扩大了85.4% 。

对于这份财报，集团做了说明，重点有三：

第一，水泥业务狠抓精益运营，成本同比明显下降； 第二，市场营销发力，水泥和熟料销售毛利率同比提高； 第三，公司房地产业务销售价格承压，部分在售项目销售价格未能达到预期水平，影响公司经营利润。

前两条讲的是营收平稳，最后一条则是巨亏的原因。总结起来，集团成绩没达预期，全怪地产业务拖了后腿。

金隅地产，承担着集团扭亏的重任，不仅要求快速回款，还得保住利润。

这也让金隅地产的项目，在降价问题上，表现纠结。

典型的像西颂，4月开盘时死咬8万元/㎡不放，开盘后，价格却一路狂泄，到9月底，最低已经来到了6.53万/㎡，跌超15%。各大社交平台上，不少开盘就买的老业主，直呼“背刺”。

类似的还有东序，这在很大程度上，消磨了购房者的信任感。

这一次，海玥会不会复刻同样的操作，有待观察。

去年，金隅地产高举高打，在北京豪掷103亿元拿地，高居北京房企全口径拿地金额前五。据说，年终时，董事长程洪亮拿了227万的年薪，比2023年涨了70%。

他也是去年地产行业中，少数还能涨薪的一把手。

今年，金隅地产在土拍市场收声，明显将重点放在了地块消化之上，销售成绩单在此时，变得更重要了。

总之，对于中建壹品而言，宝山豪宅PK，是“元境”产品在北京的证明之战，而对于金隅地产而言，这则是输不起的一战。