干货丨南通卖地收入暴涨120%的繁荣与隐忧

据「新知南通研究院」不完全统计，2025年第三季度，南通大市共挂牌47宗涉宅地块，全部以底价成交，总出让土地面积约215万㎡，土地出让金约263亿元。

与过去两年同期相比，今年第三季度南通土地市场呈现显著放量态势——卖地收入较2024年同期激增约145亿元，涨幅高达约123%。与2025年前两季相比，本季出让宗数、面积、出让金也都创新高。

Part.1

区域结构分析

冷热不均与核心集聚

区域分化显著是本季土地市场的突出特点之一。

南通市区以17宗、超81万㎡、超110亿元的成绩一骑绝尘，且包揽本季所有“万元地”。

今年上半年市区仅出让2宗地块表现平平，本季“量价双高”爆发式增长，为市区土地市场和新房市场注入强劲动力。

海安12宗地块贡献近51亿元位居第二，12宗地块都位于城区，楼面价集中在6500-7500元/㎡左右。

如东6宗地块贡献近40亿元位居第三，其中5宗位于河东片区，楼面价在6000-6500元/㎡左右。

通州、海门、启东、通州湾本季成交宗数都在5宗以下，如皋本季“零供应”。

Part.2

拿地主体分析

国资绝对主导的隐忧

47宗地块，仅市区滨江板块2宗由招商蛇口与本地国企联合摘牌，其余均由本地国资单独承接。

招商蛇口摘牌的2宗地块，合计土地面积超15万㎡，拿地总金额超27亿元，拿地楼面价超1.2万/㎡，是滨江板块时隔四年推出的大规模连片宅地，且容积率较此前明显更低，为打造更高端产品提供充足空间。

本地国资依旧是绝对主力，且同一国企频繁拿地已成为市场常态。

以南通市区为例——南通新豪置业，本季先后6次参与拿地，布局创新区、新城区、任港湾、新东区。

南通天启置业参与拿地4宗、南通市城镇房地产拿地3宗、南通崇发置业参与拿地3宗……

县区同样存在此现象，比如海安富城房地产开发有限公司，本季单独摘牌4宗地块，耗资近22亿元。

值得关注的是，上述部分国企在过去几年已囤积大量土地，且多数地块尚未入市。持续斥资拿地是否会影响企业资金周转，成为市场关注焦点。

后续，我们也将针对“囤地量”较大的国企作具体分析，敬请期待。

Part.3

产品趋势分析

低密革命与市场洗牌

低容积率地块逐渐成为供应主流——本季成交的47宗地块，19宗容积率≤1.5，占比超40%；18宗在1.5-2.0之间，剩下10宗容积率≥2.0。

核心区域“低密倾向”更为彻底——南通市区17宗地块，5宗容积率在1.2以内，8宗在1.2-1.5之间，另外4宗也控制在1.7以内。

这一土地供应结构清晰表明，未来1-2年，南通新房市场将由纯洋房、洋房＋别墅乃至纯别墅等低密项目主导。

低密细分赛道的竞争将更加白热化，市场整体也将进一步从“量的扩张”向“质的提升”转型。

然而，此轮产品结构的升级与转型，也预示着新一轮市场洗牌在即。

对于当前存量市场中的高层、小高层项目而言，低密产品的集中入市将形成显著的产品替代与价格压力，迫使其在已经降价的基础上进行更深的价格调整。

而那些尚未开发的高容积率地块，则可能因产品形态与主流需求错配，陷入“开发即亏损”的困境。

截至第三季度末，今年南通大市已出让涉宅地块78宗，总出让土地面积约356万㎡，卖地收入约401亿元。

与过去两年同期相比，今年前三季度卖地收入已超2024年约233亿元，超2023年约174亿元。

过去两年，南通土地市场呈现“第四季度爆发冲刺”的显著特征，在已取得超400亿元土地出让金的背景下，今年第四季度供地节奏将成关键观测点——是延续放量态势？还是适度收紧以消化存量？

数 据 说 明

*信息来源：南通市自然资源网上交易平台

*统计时间：2025年10月10日

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」