深圳楼市：贫富差距越来越大了。。

该说不说，中国房价下跌的这四年里，居民的贫富差距非但没有缩小，反而还在本轮房地产调整周期中持续扩大。

眼下这行情，要说市场上最有购房欲望的，当属置换群体；最有能力拿下深圳中高端房产的，不管本地或外地，大部分也是本身就手握一些资产的群体。

分享两个换房案例，供大家参考。

01

近期我们接待的咨询案例中，依然以改善需求为主。

有位本地读者，目前在福田上下沙和南山南头各有一套，面积分别为约129平和86平，楼龄超20年。现在考虑资产重新配置，他有两个思路：

1、只出售南头的房子，加上手中资金换个700-800万左右的房产，上下沙的房子继续出租。

2、两套都卖掉，然后重新配置两套，一套自住，一套出租。

从大方向来看，这两个置换思路都没啥大问题。

南头片区虽然配套成熟，但整体楼龄老化严重，产品竞争力持续衰减。在深圳加速更新的背景下，老旧物业增值空间有限。

总价七八百万预算，目前可以在深圳核心地段买个次新三房，产品力相对更强，未来流动性也更有保障。

如果追求更高的资产效率，可以考虑两套都置换，适当用点杠杆，换成品质高端改善，让房产拥有更强的稀缺性。

还有个业主计划出售龙岗中心城一套约150平五房，市场价在800多万，纠结要不要现在调整价格出货，还是再等等。

就该资产现状而言，置换宜早不宜迟。

一来，龙岗的改善市场启动缓慢，即便回暖也是优先带动刚需主流户型。二来，该位置偏离核心主城区，更多依赖本地改善需求支撑。三来，非核心区域的大户型流动性相对较差。

当前市场整体价格调整，恰是置换升级的时机。

稍微让利出售非核心资产，转而购入更具潜力的房产，表面上看似让步，实则是以时间换空间，占据了地段与品质的双重优势。

02

除了刚需和改善市场，豪宅市场同样存在置换需求。

根据市场观察，目前深圳豪宅板块的置换需求大致分为两种。

一种是向上置换：

香蜜湖、华侨城、深圳湾和蛇口，虽然是深圳公认的四大豪宅板块，但各大楼盘质量良莠不齐，哪怕同一栋楼，低区和高区的景观资源也有着很大差距。

对这部分豪宅业主来说，楼龄较老的想换楼龄较新的、面积小的想换面积大的、低楼层想换高楼层……

背后的逻辑是，人们想要变好的欲望总是无止境，一旦条件允许，总想更上一层楼，往更好的资源靠拢。

另一种是向下置换：

当个人或家庭的经济压力增大，恶性负债缠身，只能被动换房——或以大换小，或从豪宅板块换到刚需改善板块，通过降低住房档次换取现金流。

再看那些跨城置换群体：

当下，有能力大动干戈把家里二三线房产腾挪到深圳核心区来的，通常是当地高收入群体，有体面的工作、完善的资产配置意识及超强的执行力。

表面上看，只要手上有钱了，好房子就能唾手可得；可实际上，从资产重新梳理到着手卖房，再到资金规划与选筹，整个置换过程并不轻松。任何一个环节出问题，可能都会影响最终资产效率。

从某种程度上来说，当下越难完成的置换升级，未来的资产成长效率就越高。

03

为什么社会贫富差距会越来越大？

其中很大一个原因，是因为地域鸿沟。

中国广袤的土地上，不同区域的发展水平存在着显著差异。从古谚“苏湖熟，天下足”到今天的经济强市分布，南方地区特别是东南沿海，始终保持着很强的发展优势。

这种地域差异直接转化为居民财富的差距。以占据家庭财富大头的房产为例，核心城市与普通地区的房价差异可达十倍甚至百倍。

过去这些年，当一线城市居民因房产增值实现财富跃升时，中小城市和农村地区的居民却难以享受同等的资产性收益。

人才的持续流入进一步强化了这一趋势，“孔雀东南飞”不仅是一句俗语，更是资源向发达地区集中的真实写照。

直白点说，每次货币大放水，本质上都是财富的转移——钱从勤劳者的口袋，流向了懂资本的人手中。

不是努力没用，而是游戏规则分层次。老一辈相信勤劳致富，可多少人辛苦一生，仍买不起房？问题就在于只埋头苦干，却没看懂财富的运行逻辑。破局的关键，是从搬砖模式切换到资本模式。

但必须认清一个现实：随便买套房都能赚钱的时代已经过去了。

即便是现在的深圳市场，也是刚需房选择多，改善房数量少。

对于置换群体，如果不是万不得已，不要轻易降级。虽然短期内压力小了，但很可能错过好地段的房子，进而导致阶级下滑。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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