“超高层住宅”叫停？深圳限高限容新规发布！已批项目可继续实施

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（来源：深圳房产在线）

今日，一份关于“深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知”在朋友圈传开。（具体以官方信息为准）

文件显示，本通知发布之日前，已完成规划审批的土地整备(含利益统筹、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚户区改造：保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地项目，可按照已审批通过的规划（或用地批复）以及我市规划相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许可等后续实施工作。部队住宅项目另有规定的，从其规定。

建筑高度超过80米的住宅项目应严格按照《住房和城乡建设部应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》(建科〔2021〕76号)等规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与我市消防救援能力相匹配。

相关单位应做好标准规范的有效衔接工作，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，优化设计、合理布局、提升品质，推进“好房子”建设。

这是不是意味着，超过80米的住宅不会再出现了？

先来看一下《住宅项目规范》（下称规范），这是由住房城乡建设部发布的国家标准，此规范于2025年3月31日发布公告，5月1日起实施。

以“住宅建筑平均层数的高层Ⅱ类（18- 26层）建筑高度控制最大值限80米，容积率为2.4-2.8”的明确规定，让超高层住宅的未来走向成为全社会关注的焦点。

事实上，“限高80米”并非突然之举，而是国家在城市建筑高度管控上长期审慎推进的结果。早在2018年，住建部发布的《城市居住区规划设计标准》就已明确，19至26层的高层住宅建筑高度最大值为80米，标志着住宅建筑高度进入系统规范阶段。

2020年，住建部与国家发展改革委联合发文，进一步收紧超高层建筑建设：一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑也需充分论证、集中布局，并强调中小城市要严控新建超高层建筑，县城住宅以多层为主。

2021年，政策再度加码，明确提出一般不得新建超高层住宅，并实行超高层建筑决策责任终身制。此举从制度层面加强约束，将责任落实到人，有效遏制了盲目追高的建设冲动。

至2022年，《“十四五”新型城镇化实施方案》中，“不得新建500米以上的建筑”直接删除了“一般”二字，意味着对500米以上超高层建筑的全面叫停。

从2018到2022年，国家关于超高层的政策由规范引导逐步升级为严格限制乃至部分禁止，政策收紧脉络清晰可见。

2025年实施的《住宅项目规范》，核心目标在于引导房地产行业向“好房子”转型发展。

从城市规划角度看，限制超高层住宅有助于优化城市空间布局。过高的建筑密度易导致通风不畅、光照不足等问题，影响城市生态环境。通过限制超高层住宅，可为城市预留更多公共空间，增加绿地和公园等配套设施，从而提升整体宜居性。

业内人士分析，此政策将带来容积率降低和实用率提升等明显优势。而对已获批的超高层项目而言，市场竞争压力将进一步加大，未来需更多依赖地段、产品品质和价格等差异化策略赢得市场。