当奢华开始“同质化”，我们究竟该为什么样的豪宅买单？

深圳南山（深湾玖序）
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当奢华开始“同质化”，我们究竟该为什么样的豪宅买单？

当下，中国一线及新一线城市的豪宅市场正迎来一个矛盾的时代：政策东风劲吹，改善需求亟待释放；核心土地集中放量，为顶级产品提供了生长的沃土；财富阶层消费升级，追逐"最好"的产品已成为共识。天时地利人和俱备，这本该是豪宅市场的黄金时代。

然而现实的景象却令人忧心。经历楼市深度调整后，急功近利的开发逻辑大行其道：大量“堆料式豪宅”涌现，设计师沉迷于金属线条的炫技，营销者陶醉于奢华概念的包装，项目同质化日趋严重，文化内核日渐苍白，产品长期价值不断稀释......

在这片喧嚣与迷茫之中，一个关乎行业未来的命题愈发振聋发聩：在这个追逐快周转的时代，还有多少人愿意沉下心来打造真正的豪宅？在市场短期利益与产品长期价值的博弈中，还有多少人会选择那条更为艰难却正确的路？

真豪宅需要具备哪些因素？

在探讨这一问题之前，我们不妨先回顾近两年豪宅市场的表现。

数据显示，今年上半年全国重点30个城市新房成交规模与去年同期基本持平，但总价千万以上的高端住宅成交量却同比增长18.76%，一二手千万级豪宅成交同比增幅也达到17.31%。这意味着，豪宅市场正展现出独立于整体市场的强劲势头。

在此背景下，全国多个顶级豪宅项目创下销售奇迹便不足为奇：上海的中海顺昌玖里512套房源90分钟清盘，销售额达196.5亿元，成为2024年全国单盘销售纪录保持者；中海领邸・玖序232套房源同样90分钟售罄，揽金66亿元；深圳深湾玖序则以150亿元销售额荣登大湾区销冠。值得一提的是，中海三个“玖”系项目2024年在京沪深三地总销售额就逼近450亿元。

上海中海·顺昌玖里开盘现场

这些现象背后，实际上揭示出当前高端市场的深层矛盾：旺盛的改善型需求与同质化产品供给之间正在断裂。

当大部分开发商仍深陷“堆料”与概念包装的迷雾时，少数如中海一般的企业却凭借真正差异化的产品思维逆势而上、频创纪录。其破局之道不仅为业界树立了全新范本，更为整体市场注入了难能可贵的信心与活力。

观察可见，当下真豪宅的价值逻辑早已超越“地段+面积”的传统公式。即便基础配置完善的产品或许能够实现较好去化，但真正被市场认可并口口相传的作品，在于最后一百米的“产品冲刺力”。

华润、中海、招商，深圳谁做豪宅更强？

在深圳豪宅市场的版图上，华润、中海、招商无疑是最具实力的“三巨头”。华润从“春笋”大厦的摩天高度，再到万象城商业体的持续迭代，以城市运营见长，招商蛇口则深耕蛇口生活版图，拥有稀缺的土地资源，打造的“玺”系产品也收获了市场好评。

而若论及对产品内核的系统性构建与对文化的理解，中海则展现出截然不同的打法，这套方法论构成了中海在激烈竞争中脱颖而出的基础，其成功路径或许能为市场提供一个关键范本。

由上至下分别为：招商玺实拍图、华润万象城实拍图、中海深湾玖序示意图

豪宅铁律1：价值锚定核心区

观察发现，中海虽不算是传统意义上的豪宅话事人，但当我们把时间线拉长了看，相对于其他开发商，中海多年来深耕深圳表现出与其他开发商不同的战略耐心。从罗湖的中海天钻，福田的香蜜湖一号，宝安的九号公馆到去年深湾玖序，每一次选择都是落子明确，非核心地段不要，这种长期主义的布局策略，使中海能够持续获取优质土地资源，为打造标杆项目奠定基础。例如位于深圳湾的深湾玖序项目去年热销入市，就被业内赞誉为重新制定了豪宅产品标准。

豪宅铁律2：让建筑“说”本地话

在满足基础豪宅要素之余，中海还特别强调自己独特的文化印记，将文化融合当地建筑，这一点在凡事都要讲究“速度”的深圳来说，尤为难得。

对于文化的坚持，中海“玖章”产品系更是值得一说，其在全国范围内多个典型项目都保留在地性表达。例如北京·长安玖章展现古都风韵，上海·云邸玖章演绎海派风情，天津·津华玖章融合万国风韵建筑，如今深圳东部大运玖章则是融入了深圳“纳旧出新”的文化内涵，吸取岭南围龙屋的东方审美，同时借鉴文华东方的高奢酒店的时尚手法，以此打造人文建筑作品。

豪宅铁律3：会思考的“好房子”成顶豪趋势

在技术层面的创新，中海践行企业担当响应“好房子”号召，推出LivingOS体系。该体系整合190余项专业技术，覆盖建筑14大系统，从安全、舒适、绿色到智慧维度全面提升产品力。

在安全维度，通过高性能系统门窗和结构优化，提升建筑物理性能；舒适性方面，着重解决噪音、空气质量等居住痛点；绿色建筑技术则涵盖节能、节水等环保领域；智慧系统致力于打造人性化的科技居住体验。

今年上半年，中海已在20余个新开发项目试点“中海好房子Living OS系统”，通过智慧中控屏、燃气泄漏自动推窗、室内静音系统等技术助力包括北京中海万吉玖序、北京中海丽金府、上海中海云邸玖章等项目收获客户广泛认可。

效果图

整体来看，中海的产品体系构建体现了一个成熟开发商的系统化思维：择址能力确保项目基本面，文化赋形提升产品差异化价值，技术体系保障产品落地质量。这种综合系统的产品哲学正是中海在高端市场持续获得认可的关键所在。

西有玖序，东有玖章，中海能否再续豪宅市场佳话？

随着深圳豪宅市场多极发展格局的形成，中海的战略布局日益清晰：西有创下销售纪录的深湾玖序，东有备受期待的大运玖章，“双玖”联动，共同勾勒出中海高端产品线的战略纵深。

我们试图通过解析大运玖章这一最新力作，窥见中海如何在大运这片热土上实践其高端产品哲学，以及它如何回应市场对高品质人居的持续期待。

1、买房首要看地块，地段价值如何评判？

大运玖章所处的龙岗大运中心，被规划为深圳东部重点发展的“科教客厅”，这一区位选择侧面也反映出开发商对城市发展方向的精准判断。

从规划能级、资源等级方面综合评判，中海把全新玖章系产品落子在龙岗大运CCD，即：中央文化区。区别于传统CBD中央商务区，大运CCD中央文化区展现出了更高浓度的科教业态组合的新型城市空间。

具体来看，项目享有南向直面约418万㎡大运公园湖景的稀缺景观视野，西南向则紧邻大运中心体育馆——该场馆每年承办超过120场大型赛事与顶流演唱会，这种“自然生态+文体盛宴”的资源组合，在深圳新房市场中具备显著稀缺性。

交通层面，项目坐拥3号线、14号线、16号线及深大城际构成的“四轨枢纽”体系，8站可达宝安机场，实现了与城市核心节点的快速联接。此外，周边聚集了香港中文大学（深圳）及多个诺奖科学家实验室，形成了独特的“国际智核磁场”，为项目注入了人文与学术气息。

2、生活是一种审美，居住文化如何营造？

在文化表达层面，大运玖章没有停留在符号化的传统元素复制，而是尝试进行更深层次的当代转译。

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项目邀请国家级铜艺大师朱炳仁亲自指导，手工锻造社区主门，运用溶解工艺形成独一无二的纹理，将非遗技艺融入现代社区入口空间。要知道，朱炳仁大师是国家级非遗铜雕技艺代表性传承人，也是北京人民大会堂、G20 杭州峰会、国家博物馆等铜门制作的御用大师。

效果图

景观设计方面更是不必多说，项目从岭南围龙屋的“九厅十八井”布局中汲取灵感，通过“九曲十八境”的现代景观序列，内部匠造约1.8万㎡园林，融合约1.2万㎡市政公园，在社区内部形成移步换景的沉浸式体验。

与此同时，架空层等公共空间则被打造为泛会所式社交场域，设置6大主题功能区，试图通过功能复合的设计，促进邻里互动与圈层交流，体现对当代社区关系的重新思考。

3、豪宅需要跳出对大户型的固有思维

作为大运中心目前唯一的纯大户型社区，大运玖章通过产品定位实现了客群的精准筛选。全部户型面积规划在约126-282㎡之间，主力产品为建面约197-282㎡的四居室双阳台设置，采用2T2板楼设计，保障了住户的隐私与舒适度。

中小户型讲具体数字，超大户型讲空间。当我们拿到大运玖章的户型图，最直观的体验就是，这次的产品除了内部空间辽阔外，更有大尺寸景观阳台/全景舱设计的出现让业主真正体验到了很多奢侈的空间享受。

建面约197㎡-206㎡四居室，超配两梯两户，双全景舱设计最大化保障景观视野，西北向阳台可远眺大运公园山景，客厅衔接东南向超大观景阳台，可直面大运中心的现代气象。这么做既保证了“享受”又能做到“平权”，可以看出设计者对于生活体验感的足够尊重。

特别是本次即将推出的建面约282㎡四居室三阳台户型，可以说是大运玖章的“传承”作品。首先，该户型设置超配两梯两户,业主可私享尊崇静谧的归家生活；270°无边角厅更是双景舱设计，实现景观最大化；与此同时，群岛阳台设计既保障了景观入市又可实现功能上的实用性。不得不说，中海把深圳高净值人群的居住理想安排得明明白白。

这种产品策略不仅创造了相对纯粹的居住权利，也可为邻里间的圈层文化的营造提供了同质化的业主基底，从源头上为社区品质与共识形成提供了可能。

从深湾玖序到大运玖章，中海作为“高端人居践行者”，以46载开发底蕴与300万业主的深厚积淀，向市场清晰传递其产品哲学：豪宅的本质绝非材质的简单堆砌，而是像中海这样对生活本真的极致探索。它将文化厚度、技术深度与生活温度融于一体，以对顶级豪宅打造的极致“执拗”，回应不断进阶的人居需求。

目前，大运玖章营销中心已正式开放，样板间也将于月内揭开面纱，据悉现场还被打造成为了一座精美艺术馆，感兴趣的朋友可以亲临品鉴，见证这一作品如何以实力重新定义高端居住想象。

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