华润置地，正在开启上海豪宅新纪元

房地产行业正快步进入好房子时代，高端住宅市场展现出穿越周期的稳定性，引发房企争相布局。

然而随之而来的问题，是豪宅概念的“滥用”。自称“豪宅产品”的盘越来越多，但豪宅的标准似乎越来越模糊。

在明源君看来，豪宅也是分段位的。初级阶段是区域级豪宅，主要卷产品设计；中级阶段是城市级豪宅，开始卷社区打造和配套。

而豪宅的高阶卷法，是跳出区域视角，以更高的视野打造资产标签。这类项目能整合最顶尖的城市资源，甚至其本身就是城市红利的一部分，具有强烈的“代言性”。

符合这些标准的高阶豪宅，放眼全国屈指可数，而上海是为数不多能观察到这一类豪宅样本的城市。

近两年，上海豪宅市场表现最强势的房企之一，是华润置地。

其位于宝山南大的中環置地中心项目，11次开盘次次卖爆，16个月销售破2000套；嘉定南翔的时代之城，是近一年的上海新房成交TOP1，叠墅还是全市同类产品成交金额、面积、套数三冠王；

浦东杨思的翡雲悦府，入市至今已经实现六开六罄，在上海以及全国的单价10万+楼盘中，都是销售套数第一名。

▲ 图表来源：中指研究院

以上都是近千万级的高端盘，竟无一例外接连卖爆！其背后的原因很简单，这些项目突破了“豪宅”的上限和边界，不断给市场带来惊喜。

去年，华润置地上海带着其独创的“海派产品体系”席卷全上海，引发了一轮复制潮，成了上海极具代表性的一批豪宅标杆。

没想到，今年 华润置地上海 还有大招，其带着海派合院产品“士林润园”和上海第一座“瑞府”，正式拉开了豪宅大年的序幕。

而前阵子， 华润置地上海 联手上海南房集团，以总价244.7亿元拿下浦东新区后滩与黄浦区余庆里组合地块，创下了今年以来的全国总价地王新纪录。

这则新闻，更是预告了一场 属于 华润置地上海 的豪宅盛宴 。

这一批顶豪新作，想必会给市场带来更震撼的表现。明源君近期拿到了一批一手资料，今天就来给大家做个深度揭秘，并借此来探讨一下好房子时代下的豪宅之路，到底应该怎么走。

1

豪宅价值成立的大前提 是打造硬核资产底盘

当我们谈论豪宅的时候，我们在谈论什么？肯定不只是产品本身，还包括它的各种外延价值，尤其是作为资产的价值。

这也是顶豪能够称之为顶豪的一个硬指标，它首先得是城市中极少有的优质资产，要有难以被替代与复刻的价值内核。

许多人会简单的把资产价值等同于地段，但在越来越卷的豪宅赛道中，这个标准还是狭隘了。

回看 华润置地上海 今年的这批豪宅盘，围绕资产价值的塑造甚至已经做出了三个层次，这或许也是其能够撑起整个豪宅大年的底气。

第一层，是极尽严苛的择址标准所奠定的稀缺性。

当然，地段仍然是稀缺资产的基础内核之一，所以在择址布局的眼光上， 华润置地上海 向来毒辣。放到今年的外滩瑞府、士 林润园 以及澐启滨江 上，标 准更是严苛。

先来看位于黄浦老城厢片区的士林润园，可以说是扎在上海的文化之根上。

▲士林润园实景图

这个片区被划为上海市级“城市更新重点单元”，同时也邻近黄浦江“世界客厅段”，是直接对标世界级城区的一个封面位置，既承载了老上海的文化深度，也注定会吸附来自世界的目光。

外滩瑞府就更不必说了，百年外滩对于上海乃至于整个国家的展示窗口意义，无须多言。

▲外滩瑞府过程方案示意图

但除此之外，瑞府还占据了上海音乐谷更新片区，这里将会打造为外滩沿线一座国际化文化艺术区，先锋艺文氛围的加持更是为瑞府增添了一层超凡的气质。

▲外滩瑞府过程方案示意图

而华润置地上海刚刚获取的后滩地块，案名也已经出炉——澐启滨江。

它被定位为华润置地中国江河1号作品，占据黄浦江上的S湾心，是当下少有的一线临江成片开发住区，预计会成为今年的重磅热盘。

▲澐启滨江区位效果图

▲澐启滨江区位示意图

据了解，这个江河1号作品将以“江域汇流”的理念，打造“全息生境旗舰社区”。

在规划上，它将全维度整合黄浦江域资源，把艺术、自然与都会生活全部熔铸在项目当中，重构人与江的共生关系，打造世界级的滨江生活范本。

▲澐启滨江过程方案示意图

▲澐启滨江过程方案示意图

▲澐启滨江过程方案示意图

能同时拥有世界级城市窗口属性与厚重的文化底蕴，不仅奠定了瑞府、士林润园与 澐启滨江 恒贵资产的地位，更是在气质上就先天具备了出众条件，这或许就是“高端盘”与真顶豪之间的差距。

第二层，是资深城市运营商自带的资源聚集性。

自深圳湾开始，华润置地的片统优势就已经牢牢建立起来。在城市运营商视角下积累的造城功底，是华润置地的项目总能在区域内抢得先手的一个关键因素。

其实细看 华润置地上海 的豪宅盘，有不少是以城市运营商视角去拿地的。

比如中環置地中心，就是一座百万方级的大型TOD综合体，业态构成相当复杂，一般开发商很难啃下来。

但 华润置地上海 却能通过万象系商业品牌、地标级商办打造能力和丰富的公建经验，把这块地做成城市资源浓度超高的现象级红盘。

▲中環置地中心效果图

这是在地段红利的基础之上，进一步做厚社区价值底盘的能力，也是华润置地的项目总成为区域房价“锚点”的原因。因为基本上华润置地到哪里，高能级的城市配套就在哪里。

这种先造城后造房子的执念，已经渗透到了几乎每个项目。

第三层，是深度参与城市共建所赋予的专属文化标签。

现在行业追求降本增效，很多楼盘做规划只想着做好红线内的事就够了。但华润置地却不满足于常规边界，积极寻求创新突破，把周边城区以及在地文化都纳入规划来通盘考虑，这么做有两个优点。

一是可以通过对城区面貌的改善，来保持社区及周边审美的整体性，向外延伸豪宅的高品质生活界面。

二是深度参与城区共建，能为社区创造专属的在地文化标签。比如士林润园就是一座历史街巷风貌复原的样本。

在这个项目中，华润置地上海统筹了约1.78万平方米历史建筑的修缮与再开发，花了3年时间去打磨设计方案，还邀请了上海石库门里弄建筑营造技艺传承人的王新明来主导修缮。

▲士林润园规划过程概念图

最终士林润园的103座合院，既传承了历史文化的厚重质感，又融合了全球大师的先锋技艺，在历史与当代的对话中形成了独特的人文气韵。

▲士林润园实景图

它不需要寻找风景，而是自己去成为一道风景线，这就是资产独特性的一种高阶呈现。

2

将在地文化之“魂” 作为国际级豪宅的精神宣言

在这个物质富足的时代，人们开始愈发追求精神富足与文化认同。豪宅产品作为稀有的城市资产，也正面临着软性竞争的考验，尤其是在上海这种“豪宅”遍地的城市。

去年， 华润置地上海 推出的“海派产品体系”之所以热度那么高，还引发同行争相复制，就是因为这套理念把海派文化之“魂”给吃透了，能在情感上唤起客户的深刻共鸣。

今年在外滩瑞府、士林润园等新作当中，海派产品理念再次落地，而且还做了一轮进化，真正诠释了什么样的豪宅才能代表上海的人文精神。

一、用设计语言彰显文化自信，做“海派文化”的具象代言人

这几年来，“海派产品体系”是在不断递进迭代的。

从最早的经典海派摩登代表作外滩九里，到现代海派摩登系列的前滩润璟、观宸润府，再到主打未来摩登风格的翡雲悦府、外滩瑞府；

华润置地上海在探索海派美学与人文内核的路上，始终步履不停。

今年在外滩瑞府的设计上，海派腔调得到了进一步强化，尤其注重海派文化中西合璧的特点。

比如在立面设计上，外滩瑞府采用了历史与现代风格相互组合的结构。

临街建筑沿袭了历史风貌建筑的新古典风格，塔楼基座则大量应用了上海弄堂常见的石库门、拱窗元素，而塔楼高区则以通透轻盈的玻璃幕墙现代风格为主。

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

从下到上立面风格的变化，仿佛在讲述上海这座城市的过去、现在与未来，既传承了典雅的海派腔调，又展现出了蓬勃的现代活力和生长性，充满巧思！又比如在公区设计上，大量应用了拱门与格窗元素，处处传递着海派雅奢的气息。

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府效果图

还比如在园林规划上，外滩瑞府在多幅印象派名画中充分汲取了灵感。

如梵高的星空、莫奈的睡莲、雷诺阿的缤纷花园。通过对廊道、水景与植物色彩的精心组合，将艺术与自然相融，形成充满文艺格调的园景。

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

外滩瑞府精巧的设计语言，将海派文化的腔调感与融合性应用到了极致。

一方面通过“民族的就是世界的”确立了城市封面作品的文化自信；另一方面也将在地文化与时尚艺文相融合，彰显了国际顶豪的包容性审美。

二、追求“海派腔调”的精致烟火气，打开国际级豪宅的开放格局

今年 华润置地上海 的海派豪宅，在规划上最有趣的一点，是打破了传统豪宅的绝对封闭观念。

过去豪宅们总是强调绝对的私密，努力维持一种“高冷”感。但上海是一座典型的国际化、外向型城市，作为当地的代表性顶豪，在规划上的格局其实可以适当打开，呼应这座城市的个性。

对此，明源君特地采访过 华润置地上海 的设计负责人金晓芸女士。

金总明确表示，上海的顶豪客户实际上对于“可控的连接”的需求，是大于绝对封闭的。私密和开放并不是一个要么0要么1的对立，社区生活需要存在0.5的界面，应该拥抱适度的开放。

所以我们在 华润置地上海 的许多豪宅盘里，都能看出对城市更亲近、对附近更有参与感的规划手法，是具有一定的烟火气的，和许多高墙深院的传统豪宅很不一样。

首先是对内，大量运用“退线”手法，腾出更多公共休闲空间。

比如中环置地中心就主动退线，腾出了街角花园空间，还自行出资替换了市政道路旁的行道树与地砖，让社区内外的景观体系保持一致。

▲中环置地中心规划示意图

这种手法适当抚平了社区与城区的边界，通过环社区慢生活带的塑造，创造出一种精致而闲适的邻里氛围，提供了更多元的生活体验。

其次是对外，积极与城市界面做融合，将红线外纳入项目规划进行通盘策划。

比如士林润园就在街巷风貌修复的过程中，将周边道路的打造也一起考虑了，不仅对地块内部实施了更新，周边路网也延续了老城厢典雅的景观风格。

据说外滩瑞府也在积极参与外部九龙路河岸的改造工程，相信这也会显著提升项目外部景观界面的品质，让业主能更充分的享受城区红利。

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

▲外滩瑞府过程方案示意图

3

硬件投入超越奢标 承载更丰盛的塔尖生活方式

现在大家都知道高端住宅市场很卷，而华润置地基本是走在卷王之路的最前沿。

明源君有时候会觉得华润置地的一些项目真的是在用材、品控和服务方面卷到头了，但后来的新项目入市后，我发现自己又天真了。

据明源君的探访了解，华润置地内部喜欢“自己卷自己”，每拿到一个新项目都会想还能如何推陈出新。

今年 华润置地上海 的这批顶豪产品，为了与改善产品拉开差距，再次在品质标准上发力。围绕豪宅客的“藏富”“悦己”特点，各项配置已经超越了奢华的概念，走向完全定制化、个性化的超配阶段。

一、兼顾美学与功能性，将精工定制推向极致

首先是在用材上，去年就已推出的海派五奢体系再次 迭代 ，选材用料从高端到超配，卷出了新高度。

比如在士林润园的入口迎宾处，一朵名为“申之华”的玉兰花造型，由纹理庄重具备力量感的“帝王黑”天然奢石，再镶嵌上铂金钻花岗岩和黑色大理石制成。

▲士林润园实景图

这数千块奢石都由匠人纯手工切割打磨，没有一块是相同的，需要耗费数月才能完成。在当下这个时代，手工的往往是最贵的。在士林润园中，这样精工匠筑的细节比比皆是。

其次是在审美细节的雕琢上， 华润置地上海 不惜耗费大量的成本与时间，去测试、推翻几百种方案，就为了打磨出兼具奢华与人文质感的美学气质。

比如士林润园为了更好的还原合院风貌，不惜花重金打造了一座高3层楼的VMU样板，反复测试验证设计方案、用材、用色以及施工工艺，光这个过程就用了1年多…

而且士林润园还大量应用了我国的传统非遗技艺，合称为“十二匠造”。你在立面看到的每个门柱、门头、砖墙，甚至是拼缝，基本都出自非遗大师之手。

比如砖墙上古老的“元宝缝”工艺，需要由富有经验的非遗匠人，将材料按比例混合制成砂浆注入砖缝，经梅雨季三次校验、伏天两轮暴晒，才能得到拱形元宝缝的完美弧度，整个制作过程花了2个多月…

▲士林润园实景图

又比如令人惊叹的非遗水刷石技艺，非遗匠人通过对石材细节不断地调配和比对，还原出了与古街巷墙面最为相近的材质。然后还要经过七道工序和“洗三磨三”来确保颗粒均匀。

▲士林润园实景图

真正是在每一个细节上都做出了“一座老城厢，一部上海史”的人文美学质感。

最后是在功能上，外滩瑞府围绕当代人们的生活场景，做了大量定制化的配置。

比如户内都有明确的X留白空间，华润置地不去做定义和揣测，而是将主动权交还给业主。

又比如全新的5H健康厨房系统，将安全环保与健康的生活本质理念，嵌入到了每一个细节。

在净水方面，外滩瑞府为了保证家庭用水的水质纯净，采用了医用级的上水管道，从源头上杜绝污染。

此外还配备了以净软水四件套组成的家庭水处理中心，可实现高达98%的余氯清除率，真正实现直饮无忧。

▲外滩瑞府配置示意图

在应对油烟方面，外滩瑞府构建了三重净烟体系。

第一重是通过大风量油烟机，及时抽吸烟雾；第二重是通过厨房空调及时送风，加速空气循环；第三重是通过中央排烟系统，彻底杜绝油烟倒灌返味问题。

此外屋内还设置了全方位报警器，能够及时识别烟雾、燃气和水浸等危险信号，并自动联动水阀、气阀和窗户等设备及时遏制风险的蔓延，让安全成为一种“本能”。

外滩瑞府对健康的关注，甚至深入到了光线层面。据了解，其厨房操作台选用的是高显色灯具，能够更精准的还原食材本来的色泽，让烹饪成为一种优雅的享受。

此外，为了保护业主与家人的用眼健康，外滩瑞府全屋都应用了朗德万斯低蓝光+低频闪灯具，能够模拟自然光、缓解视觉疲劳。

▲外滩瑞府过程方案示意图

通过高度定制化的部品应用，外滩瑞府能够以更高的规格来回应人们不断升级的对于安全、健康的居住需求。

可以看见今年以来，华润置地正在构建“性能豪宅”的新理念，以功能性铺就豪宅的奢居底盘，赋予了产品另一层理性美。

二、30余版方案比对，不惜成本提升社区底盘品质

为了打磨出最优的规划布局，外滩瑞府对比了30多版方案。最后甚至不惜牺牲近两栋楼的货值，来确保社区的最强底盘。

▲外滩瑞府规划过程示意图

通过更舒适的塔楼布局，和建筑楼体的偏转，瑞府形成了相当阔绰的围合式园林，巧妙避开了周边对视视野，这种尺度的园林在寸土寸金的大外滩已经十分罕有了。

三、绘制个性化服务图谱，覆盖46个服务场景

从标准化到定制化、个性化，是宣告豪宅姿态的一条必经之路。

定制的、非标的商品通常是最奢侈的，尤其是服务类商品。 华润置地上海 在豪宅服务力上，就充分体现了这一点。

今年 华润置地上海 推出了塔尖“礼仕”服务，在服务图谱中共计识别了四个—级场景、十三个二级场景、四十六个三级场景，专注于私密性、专属性和温馨感的营造。

此外也会为客户提供各种特色服务，来满足豪宅业主在生活习惯、身份体验、品位感受等方面多元化、个性化需求。

同时值得注意的是，华润置地的社群品牌“润比邻”已经发展的相当成熟。“润比邻”会以四季、节日、兴趣爱好等主题为引，举办丰富多样的睦邻活动。

这也是接下来，这些顶豪项目构建圈层认同与社区满意度的一大利器。

4

华润海派豪宅屡获成功的关键 在于自上而下的观念改革

华润置地上海这几年能一波又一波的给市场带来惊喜，纯靠技术是不够的。要做到长期稳定且持续上升的产品力输出，绝对离不开整个企业的制度和文化支撑。

这次探访，明源君关注到了一些产品背后的秘密。

实际上华润置地早已将产品力这个要素，提升到了企业战略的高度，并对企业价值观和管理模式做了许多很落地的改革。

目前来看，华润置地已经形成了深度客研、平台保障和考核监督三大抓手，来保持稳定、持续输出优质豪宅产品的能力。

一、实事求是做客研，建立庞大的生活方式顾问“智库”

华润置地向来极度重视客研工作，在拿地前就已经开始研究客户了，而且这个调研面很广，不仅仅针对业主，还会联合各界来共同“风暴”。

首先在对客户的调研方面，比起停留在浅层的问卷调查，华润置地更讲求一对一的入户深访。

比如翡雲悦府就提前了半年开展精装研发的调研工作，业主的有效入户深访样本做了30组以上，而且还带上了生活场景顾问、设计顾问和客研团队，在时间和人员上的投入是巨大的。

其次是在研发共创方面， 华润置地上海 为了弥补单一客研模式的不足，还构建起了4大研发共创体系。除了客户共创之外，还包括设计师共创、供应链共创和跨界共创。

这一体系基本覆盖到了整个泛地产生态，形成了由设计师、艺术家、合作伙伴和媒体人等群体组成的庞大顾问团队。

通过与顾问的共创，可以把调研的感知触角延伸到最大，尽可能获取更全面的视角去理解豪宅客户的生活方式，以此来反哺设计。

二、依托强大的组织平台，不断沉淀成熟的产品方法论

华润置地的平台赋能力，是一项突出优势。去年华润置地开始构建自己的产品力平台，囊括了从总部到城市的研发专家。

通过“创新一代、落地一代、标化一代”的方法论，形成了“创意研发-属地化适配-标准化沉淀”的产品研发闭环。

在此之上，叠加前面提到的4大共创体系，就能确保每个城市的项目都能在兼顾代际革新的同时，拥有稳定的品质输出能力。

三、树立品质优先的企业价值观，产品力直接落入管理层考核

其实要辨别一家房企对产品力的重视，到底是出自真心还是说说而已，最简单直接的方法，就是看有没有相应的考核。

在这一点上华润置地确实是说一不二，不仅在内部推行“首席产品官”制度，将产品力直接作为城市公司负责人的考核标准，甚至是所有业务部门都要一定程度的背上这个指标！

或许只有这样才能做到上下力出一孔、减少内耗，用更高的运营效率去专注做好产品，这一点值得敬佩。

而 华润置地上海 这些豪宅项目的业绩，也已经说明了效果。

5

结语

总价千万级的豪宅项目，能做到连续热销，这绝非偶然。 华润置地上海 的成功，背靠的是战略定力、多元化开发能力、资源聚合力、产品力和服务力等多种优势的支撑。

华润置地上海凭借其近乎全能的资产价值打造能力，“卷”出了顶豪的全新标准，同时也以更鲜明的人文特征，开启了上海豪宅的全球纪元。

未来的高端住宅市场绝不会是单一维度的竞争，而是软硬实力的综合比拼、是对更好的生活方式的探索。

这或许也是华润置地这么多年，总能够穿越周期、持续领先的秘诀。 华润置地上海 的豪宅大年，实在令人期待！

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