楼市快报||2025年8月北京房地产市场分析

来源：市场资讯

（来源：国策评估）

一、市场资讯

（一）房地产市场运行情况

1、房地产市场建设情况

1-8月，全市房地产开发企业房屋新开工面积853.1万平方米，同比下降0.5%。其中，住宅新开工面积528.9万平方米，下降0.2%；办公楼26.7万平方米，增长39.5%；商业营业用房45.6万平方米，增长33.4%。

全市房屋竣工面积679万平方米，同比增长22.2%。其中，住宅竣工面积340.8万平方米，增长6.9%；办公楼20.6万平方米，增长4.9%；商业营业用房72.1万平方米，增长1.7倍。

2、房地产市场销售情况

1-8月，全市新建商品房销售面积658.6万平方米，同比增长0.1%。其中，住宅销售面积435万平方米，下降6.8%，降幅与1-7月持平；办公楼43.8万平方米，增长0.2%；商业营业用房36.5万平方米，下降3.8%。

3、房地产开发企业到位资金情况

1-8月，全市房地产开发企业本年到位资金2924.9亿元，同比增长13.3%。其中，定金及预收款1078.2亿元，增长4.5%；自筹资金795.6亿元，增长32.4%;国内贷款497.6亿元，增长20.7%。

（二）市场政策

为促进北京市房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求，有效发挥市场机制作用，坚持首都城市战略定位，落实好城市总体规划，8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。

1、《通知》明确符合条件家庭在本市五环外不再限制购房套数

北京城市总体规划实施以来，五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力显著提升，为了更好地满足居民改善性住房需求，促进职住平衡，《通知》明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。同时，《通知》明确，对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。

2、《通知》从四方面加大了住房公积金支持力度

（1）扩大首套房公积金贷款支持范围。《通知》明确，对借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

（2）加大二套房公积金贷款支持力度。在最高贷款额度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

在最低首付款比例方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。

（3）提高每缴存公积金一年可贷额度。《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。

（4）落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，《通知》明确，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买本市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。

二、土地市场

（一）土地供应

2025年 8月，北京共推出6宗土地，分别位于丰台区、顺义区、朝阳区和经济技术开发区；挂牌为工业用地和住宅用地,2025年1-8月，北京共推出各类用地规划建筑面积385.84万㎡，同比下降33.14%；成交规划建筑面积451.01万㎡，同比下降24.25%。

2025年8月北京市土地供应情况

（二）土地成交

2025年8月，北京市土地成交共6宗；分别位于顺义区、经济技术开发区和昌平区；成交多为工业用地和住宅用地。2025年1-8月,北京成交楼面均价为24772元/㎡，同比上涨34.19%；平均溢价率为6.41%，较去年同期增长3.51个百分点；各类用地出让金达1117.24亿元，同比增长1.65%。

2025年8月北京市土地成交情况

（三）土地市场小结

结合土地供应及成交市场总体情况可以看出，8月份土地挂牌和成交以住宅用地和工业用地为主。

三、房地产市场

（一）住宅市场

1、供应分析

从供应量来看，2025年8月北京供应住宅（不含保障性住房）1232套，环比下降13.8%，同比下降67%；住宅供应面积185191㎡，环比下降2.2%，同比下降53.3%。

2024年8月-2025年8月北京市各月供应分析

各区域来看，2025年8月朝阳区、通州区、大兴区居北京市供应面积的前三位，三区共占总供应面积的83.8%，朝阳区、通州区、大兴区居北京市供应套数的前三位，三区共占总套数的79.2%。

2025年8月北京市各区域供应分析

2、成交分析

从成交量来看，2025年8月北京市商品住宅（不含保障房）成交2707套，环比上涨6.8%，同比下降15.9%；成交面积为330875㎡，环比上涨1.6%，同比下降12.4%；成交均价为58605元/㎡，环比下降3.2%，同比上涨15.8%。

2024年8月-2025年8月北京市各月成交分析

各区域来看，2025年8月，大兴区、通州区、丰台区居北京市成交成交套数前三位，三区共占成交套数的41.6%；朝阳区、大兴区、丰台区居北京市成交面积的前三位，三区共占成交面积的40.5%。

2025年8月北京市各区域成交分析

（三）商办市场

1、商业市场

8月,北京商业成交均价为19077元/㎡，同比上涨69.7%；成交面积为4.30万㎡，同比增长1.34%；成交套数为116套，同比增长7.41%。

2025年1-8月，北京商业成交均价为23946元/㎡，同比上涨18.3%。成交面积为37.3万㎡，同比下降14.1%；成交套数为935套，同比下降30.7%。

2025年1-8月,朝阳区、通州区、昌平区等区域为北京商业成交主力区域，共成交20.38万㎡，占城市成交面积的54.7%。其中，成交面积同比增长的区域有西城区、朝阳区、密云区等，同比分别增长1174.0%、429.2%、60.4%；成交面积同比下降的区域有丰台区、延庆区、石景山区等，同比分别下降83.3%、82.9%、59.7%。

2、办公市场

8月,北京写字楼成交均价为15524元/㎡，同比下跌42.1%；成交面积为0.84万㎡，同比下降81.4%；成交套数为76套，同比下降41.98%。

2025年1-8月,北京写字楼成交均价为28591元/㎡，同比下跌14%；成交面积为40.1万㎡，同比下降30.2%；写字楼成交套数为2808套，同比增长55.1%。

2025年1-8月,石景山区、密云区、西城区等区域为北京写字楼成交主力区域，共成交26.12万㎡，占城市成交面积的65.1%。其中，成交面积同比增长的区域有密云区、昌平区、西城区等，同比分别增长13148.3%、892.6%、473.6%；成交面积同比下降的区域有海淀区、丰台区、房山区等，同比分别下降98.5%、97.9%、96.5%。

四、楼市展望

8月北京出台楼市新政，包括放松五环外住房限购、加大住房公积金贷款支持力度等一系列措施。新政实施后，部分品质优、地段优秀楼盘的成交量表现亮眼，但虽然成交量有所上升，但成交价格却在下滑。8月北京二手房价格环比下跌1.2%，同比下跌3.1%，跌幅再次扩大。

房地产市场已进入“金九”传统营销旺季，房企在核心城市有望加快推盘节奏，尤其是新规项目入市将有效带动部分改善需求释放，市场活跃度或将迎来阶段性回升。二手房市场短期挂牌量仍处高位，但核心城市在政策及“以价换量”带动下，成交周期、议价空间均有望迎来改善，楼市有望好转。

（国策北京分公司 陆丽葵）