上海
过去16年里，澳洲房价的上涨速度快于租金，尤其是在新房供应不足的地区。
智库e61研究所的最新研究指出，这说明房价飙升的原因并不只是供应紧缺。他们发现，如果供需失衡是唯一原因，租金理应与房价同步上涨。
这份题为《住房应该服务于人还是资本？》的研究报告发布之际，正值联邦政府加大力度解决住房长期供不应求使房价上涨的困境。
联邦政府设定的目标是在2029年前五年内新建120万套住房，通过简化审批流程并与各州合作，推动更多住房靠近公共交通枢纽并加快审批。
e61研究所研究经理Nick Garvin博士承认，澳洲确实存在供应不足的问题，需要增加住房以缓解房价和租金压力，但他认为背后还有更多复杂因素。
“毫无疑问，我们的住房建设不足。”他说，“但如果我们补足供应，真的就能彻底解决住房负担能力的问题吗？”
Garvin比较了2008年至2024年间，不同地段的平均年度房价涨幅和租金涨幅。他的图表以市中心为基准点1，随后按距离向外依次计算至最远郊区及区域城市。
结果发现，在供应最紧张的悉尼，租金涨幅与房价涨幅的差距最大。
在墨尔本的郊区，租金涨幅同样低于房价，但在市中心并非如此。
“如果完全是由供应约束驱动，我们应该看到高房价的地方租金同样高，因为一旦住房短缺，租赁市场也会短缺，租金自然会上涨。”他说。
“如果房价涨幅很高而租金涨幅不高，那就说明这个地方并非因为居住条件优越而受到青睐，这与供应受限的情况正好相反。也就是说，这并非因为需求超过了现有的供应量所致。”
“这更反映了另一个逻辑：这不仅仅是供需关系，而是投资者对未来回报的预期。”
Garvin指出，澳大利亚人往往将住房视为财富积累的方式，预期能赚得越多，愿意支付的价格就越高。
驱动房价上涨的因素包括：购房贷款成本、潜在资本增值、以及房产投资带来的租金收益或自住者省下的租金。
但他认为，提高贷款成本或增加贷款难度，并不是改善住房可负担性的解决办法，相比之下，房地产税制更值得深入研究。
“如果我们真想让下一代实现住房拥有率，就必须思考：目前对住房利润的低税率是否符合澳大利亚的长远利益？因为住房利润的税率直接决定了购房对个人的回报。”
他强调，削减资本利得的税收优惠在政治上极具争议，若无文化层面的观念转变，很难实现。
“这种改革在政治上不受欢迎，但可能不得不面对。”
“因为通过房价升值来积累财富的愿望，与希望下一代买得起房的目标本质上是矛盾的：一个需要房价上涨，另一个则需要房价不再上涨。”
独立研究中心Centre for Independent Studies首席经济学家Peter Tulip虽参与该研究，但他强调，在悉尼和墨尔本，资本利得预期尤为明显。
随着城市扩张，“邻避”反对声音增强，使新房建设更困难，推动房价涨幅快于其他地区。
不过他也指出，即使在悉尼和墨尔本，虽然房价涨幅高于租金，但两者的增速都超过了消费品价格。
“房价和租金双双跑赢通胀的原因，还是住房供应没能跟上需求。”Tulip说。
“而房价涨得比租金更快，主要原因在于按揭利率的下降。”
他补充，既往研究显示，取消负扣税和资本利得税折扣对房价的影响仅在1%至4%之间。
新闻来源：Domain
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