从21亿到13.1亿，上海阳光城总部甩卖，或改酒店

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作者 I 宋溪 选址960

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上架2年，流拍4次，坐拥一线江景的上海阳光城总部大厦终于拍卖成功。

近日，阿里资产交易显示，上海滨江国际广场1号楼以13.1亿元售出。此次竞拍起拍价11.3亿元，3人报名，经过37轮出价，最终由P1592买家溢价15.9%拿下。

标的交易和位置 图源：阿里资产交易、百度地图

标的物介绍显示，该物业资产原名为阳光控股大厦，处于杨浦区滨江带尾段，两面临街，北至杨树浦路、东至东方渔人码头、南至安浦路、西至安浦路。标的占地1.85万平方米，出售建筑面积4.7万平方米（1楼部分面积和3楼全部已出售），按此计算楼面价为2.78万元/平方米，包含B2停车场、B1和地上2层商业以及14层办公空间，原作为已经退市的闽系房企阳光城集团总部使用。

特别提示中表明：该写字楼被阳光城集团抵押，被担保债权本金总额为9.33亿元。由于阳光城不能偿还债务，债权方将滨江国际广场1号楼拍卖。

根据阿里资产拍卖平台历史上架信息，2024年1月，滨江国际广场1号楼首次被摆上货架，起拍价21亿元，此后陆续以19.81亿元、14.57亿元、13.12亿元分别起拍，均以流拍收尾。

此次起拍价11.3亿元，相比起首次标价21亿元降价9.7亿元，直接近乎腰斩。

2018年8月，阳光控股宣布在上海北外滩有了自己的大厦 图源：阳光控股

公开资料显示，滨江国际广场1号楼由阳光城集团自建。2017年8月，大厦宣布落成并更名为“阳光控股大厦”作为公司总部启用。彼时，阳光城正凭借全国化布局高速扩张。公开资料显示，2016年-2019年其连续三年保持50%以上的销售额增速，2018年以1628亿跻身千亿房企阵营，2019年以2110亿元迈入2000亿级别，并逆势喊出“再造一家千亿房企”口号。

和大多数高举高打的房企一样，阳光城高销售额背后是高负债杠杆。2022年起，阳光城陷入巨额亏损。数据显示，截至2022年末其负债总额为2746亿元，净利润为-125亿元，此后公司连年亏损，股价低迷，债台高筑。

2023年8月，深交所发布公告，由于该支股票连续20个交易日收盘价低于1元/股，触发强制退市情形。8月16日，阳光城被摘牌正式退市。摘牌前最后股价为0.37元/股，总市值仅剩15.31亿元，较2019年峰值缩水超95%。

根据最新业绩报告，2025年上半年其营业收入为39.05亿元，同比下降60%；2025年上半年营业总成本达18.07亿元，其中利息支出9.09亿元。2022-2024年累计亏损超400亿元，2024年末资产负债率为109.01%，2025年6月底进一步升至111.68%，资不抵债持续加剧。

除了卖家身份，此次买家身份也值得一提。

根据财联社披露，P1592买家为格美集团关联企业。格美集团起源于2004年在中国创立的格林豪泰酒店，2018年公司于美国纽交所上市，目前核心业务板块包括奢华度假、高端商务、中端经济型以及餐饮、文旅康养多个业务，覆盖中国、美国、日本、马来西亚、沙特阿拉伯等20余个国家和400多座城市，运营酒店近6000家，餐厅400余，员工规模近10万人。

据悉，看中杨浦滨江“长阳秀带”规划带来大量就业人口的机遇，格美集团或有意将此处“商改住”或“商改酒”。

阳光控股大厦所在的滨江带尾段 图源：阿里资产交易

“长阳秀带”规划图 图源：上海杨浦区

根据上海市杨浦区人民政府官网信息，得益于新经济产业规划，近年来杨浦区吸引了完美世界、腾讯游戏、火柴互娱、哔哩哔哩、小红书、流利说、晓黑板、达达集团、爱驰汽车、优刻得等知名企业。

值得关注的是，“由商转住”正成为一股试探向前的隐秘风向。

比如位于上海绝对核心区人民广场的港陆大厦，因符合“主城区商办楼宇功能兼容”政策条件，被神秘私人买家收入囊中，或将有望从老旧办公改变为服务式公寓；位于普陀区的融创精彩天地综合体被华住集团旗下公寓运营商城家收购，并改造为苏河瑞贝庭公寓酒店，目前已经开业；另外，今年5月，上海老牌房企新黄浦以6折价格位于北京市昌平区的硅谷SOHO项目，拟将其纳入北京市保障性住房体系。

以上项目均有一个特点，收购成本加改造成本远低于同地段住宅土地价格。

今年7月底，上海发布全国首个商务楼宇更新专项新规——《上海市人民政府办公厅关于推进上午楼宇更新提升的实施意见》，鼓励商务楼宇功能兼容转换，允许兼容商业酒店、租赁住房、人才公寓等功能；另外，9月份，武汉市首创“商办购房落户”政策，引导存量楼宇转型为长租公寓等新业态；珠海横琴支持商办物业改造为酒店；海南万宁允许商办项目在消防、水电达标后参照住宅标准运营，降低改造门槛。

在此之前，今年6月国务院发布《住房租赁条例》提出，支持改造老旧厂房、商办用房用于租赁住房，为地方“商改住”提供了上位法依据。