培育专业化住房租赁企业：推动住房市场迈向“租购并举”新时代

《住房租赁条例》中第十四条提出的“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”成为社会关注的焦点。这短短一句话，背后蕴含的是对中国住房发展模式的战略性调整。它不仅仅是解决当前租赁市场乱象的应对之策，更是构建一个让租房成为“稳定、可靠”选择的关键制度保障。

小编将从背景、内涵、未来图景等方面入手，对该部分条例内容进行深入地学习与分享。

一、为何立法？

直面“散乱差”的市场现状

培育市场化、专业化的住房租赁企业，是针对当前租赁市场核心痛点的必然选择。

◉市场结构“散”：个人房东主导，机构化率较低。有数据显示，目前我国住房租赁市场中超过90%的房源由个人业主提供，住房机构化率仅为10%，是一个典型的“C2C”（个人对个人）分散式市场。这种模式导致市场供需匹配效率较低，管理服务水平参差不齐，难以形成规模效应和统一标准。

◉居住体验“乱”：虚假房源、随意涨租、押金克扣。当前住房租赁市场中，租客常面临虚假房源（引流假价格、假房源图）、合同到期前随意涨租、“提灯定损 押金难退”等困扰。租赁关系极不稳定，租客的权益保障脆弱。

◉房屋品质“差”：房源老旧、安全隐忧、“群租”乱象。大量出租房源房龄过长，设施陈旧，维护不及时，房源品质与租客需求严重脱节。同时，为追求利润最大化，隔断房、甲醛房，或将厨房、阳台等非居住空间出租的违规现象以及过度拥挤的“群租”问题屡禁不止，存在严重的安全和卫生隐患。

◉社会资源“闲”：存量资产还需有效盘活。许多城市中存在闲置的商业办公楼、厂房等存量资产，同时部分新建商品住房也面临去化压力。缺乏专业机构作为桥梁，这些社会资源难以被高效地转化为优质的租赁住房供给。

因此，需要通过“培育市场化、专业化的住房租赁企业”这根杠杆，来撬动整个租赁市场从“散、乱、差”向“集、约、优”升级。

二、何为“专业化”？

专业化住房租赁企业的四重标准

什么样的住房租赁企业算得上“专业化”呢？小编理解的“专业”，不光是规模化、合规经营，还体现在住房品质、运营管理、资金管理、技术服务等多方面。

◉租住产品标准化：提供的房屋必须符合安全、健康、舒适的硬性标准。严格遵守不得将非居住空间（厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等）出租用于居住的规定，确保人均居住面积达标，从源头上杜绝“群租”隐患，保障租客的尊严与安全。

◉运营管理规范化：建立标准的、贯穿租赁全周期的服务流程体系，包括真实的房源信息审核、规范的电子合同签约备案、快速的维修响应机制 以及 公正的客诉纠纷处理程序，从而实现可预测、可量化、可追溯的服务承诺，为租客提供稳定安心的体验。

◉资金管理透明化：这是防范“长租公寓暴雷”风险的关键。《条例》要求“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务”“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制”。这就要求企业应主动接受住房租赁资金监管，将租金、押金等纳入第三方银行账户监管，确保资金安全，专款专用。

◉技术服务一体化：善于利用科技赋能，不仅通过官方租赁平台（住房租赁管理服务平台）实现线上找房、网签、备案、缴费、报修等一站式便捷服务；而且还可借此构建企业内部数字化运营平台，优化房源匹配、资产管理与服务效率。这既提升了租住体验，也为政府实现数字化、动态化监管提供了接口，助力行业精准治理与健康发展。【立即解锁住房租赁管理服务平台+租赁住房运营智慧管理平台】

三、如何培育？

未来政策的支持方向预测

预计后续政策支持将集中在以下四个方面：

◉财税与规划激励：地方政府可能会推出针对性的财政补贴、税收优惠或专项奖励，降低企业的运营成本和税负。在城市规划中，也可能为租赁住房项目提供更多的土地和政策支持。

◉金融与资本支持：预计会继续完善住房租赁金融支持体系，包括开发建设贷款、经营性贷款等全周期金融产品。同时，推动租赁住房REITs的成熟发展，帮助企业盘活存量资产，实现“开发－运营－退出－再投资”的良性循环，吸引更多社会长期资本进入。

◉存量资产盘活支持：《条例》指出”鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给”，下一步可能会出台细化规则，解决当前在消防验收、产权登记等方面的实际问题。

◉营商环境优化：建立健全住房租赁管理服务平台，实现 合同网签备案、租赁企业和经纪机构管理、房源管理、资金监管等管理与服务，并通过与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门数据共享，提升合规企业运营效率与租客办事便利度。同时，利用平台进行数据监测与分析，强化房源真实性核查与动态监管，并以此构建企业信用评价体系，实施激励与惩戒，最终形成“良币驱逐劣币”的健康市场机制。

四、深远意义：

迈向“租购并举”“租购同权”的稳健一步

“培育市场化、专业化的住房租赁企业”，是推动“租购并举”的关键手段，也能为“租购同权”创造条件。

“租购并举”需要实实在在的市场基础。如果租赁市场一直处于分散、不规范的状态，租客权益没保障，租房体验差，那大家还是会更倾向于买房，“并举”就举不起来。通过培育专业机构，旨在提供稳定、规范、有品质的租赁产品，从而提升整个租赁市场的吸引力和可靠性。只有当租房成为一种长期、稳定、可预期的可行选择时，“租购并举”才具备了坚实的市场基础。

《条例》明确指出要“鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。“租购同权”的核心在于附着在住房上的公共服务（如子女上学、公积金使用、税收优惠、医疗、就业等）的获取资格。其实现的前提之一是租赁关系的稳定性与合法性能得到权威认证。专业化企业通过标准的电子合同、规范的网签备案，为租赁关系提供了官方认可的、可核查的凭证。这使教育局、住建局等政府相关部门，在核查申请人实际居住情况时有了可靠的数据依据，从而在制度和技术层面为逐步落实“租购同权”扫清了障碍。

结语

归根结底，培育专业化的住房租赁企业，核心在于通过规范的机构运营和稳定的制度安排，提升租赁住房的品质和可靠性。随着后续政策的细化与落地，专业化、机构化的租赁模式将会为居民提供更安心的居住选择，推动住房市场健康发展。