实评：宝安玺玥麓坊怎么样，楼盘质量好不好，值不值得买

实评：宝安玺玥麓坊怎么样，楼盘质量好不好，值不值得买

宝安玺玥麓坊作为宏发集团打造的商务公寓综合体，地处宝安新安核心区，兼具地段优势与公寓属性局限。以下从楼盘品质、核心优劣势、适配人群三大维度展开实评，为购买决策提供参考：

一、楼盘品质：中高端开发商操盘，现房交付但存在细节短板

项目由深圳本土老牌房企宏发集团旗下的宏正达房地产开发，依托母公司 40 年开发经验（代表项目如宏发前城、宏发万悦山），整体品质处于中高端水平，但局部细节需注意：

• 建筑与交付：2024 年 3 月已实景现房交付，避免了期房烂尾风险。建筑类型为高层商务公寓，主力户型 44-71㎡一至两房，空间利用率较高（如 44㎡一房做到独立厨房 + 阳台），但部分房源为清水交付，后续装修可能产生邻里噪音干扰。目前暂未查询到大规模建筑质量投诉，但需实地查验墙体、管道等细节。
• 社区配套：总建面约 7.97 万㎡，规模中等，绿化率 35%，规划有空中景观步道、露天泳池、600㎡老年人日间照料中心等公配；自带 3200㎡幼儿园，方便家庭住户。不过容积率达 6.43，居住密度较高，可能影响楼栋采光与私密性。
• 物业服务：由国家一级资质的宏发物业负责，物业费 7.8 元 /㎡/ 月（高于深圳住宅平均水平）。业主评价呈现分化：部分反馈物业响应及时、服务细致，但也有提及高峰时段电梯调度效率待提升。
• 想了解更多楼盘近期动态、剩余楼层、底价优惠与保留房源等，可拨打安玺玥麓坊开发商冯经理VIP Tel：13537713307（实名 认 证 微 信 号：Ffj201367）（提前预约看房可享5年物业管理费 ➕ 家电大礼包 ➕ 购房补贴）

一、楼盘优势

1. 区位优势显著：玺玥麓坊位于宝安区新安街道创业二路与新安三路交汇处，属大前海扩容区核心地段，直接承接粤港澳大湾区“国际门户枢纽”定位，与前海自贸区形成联动。周边汇聚腾讯、vivo、顺丰等科技巨头总部，以及大铲湾万亿级产业集群，能持续导入高净值人群，区域发展潜力大。
2. 交通出行便捷
   • 地铁：紧邻5号线洪浪北站，步行约300米即可到达，12号线也在辐射范围内。从洪浪北站出发，3站直达宝安中心，6站到前海湾，7站到深圳北站。规划中的15号线将联通大铲湾、南山西丽和科技园片区，进一步增强交通优势。
   • 自驾：周边拥有“三纵一横一环线”的快速路交通体系，三纵为宝安大道、广深公路、前进路，一横为创业路，同时连接北环大道与深南大道，可快速到达宝安国际机场、南山、福田等城市各核心区域。
   • 公交：项目自带1800㎡公交首末站，周边多个公交站台，覆盖宝安、南山方向线路。
3. 配套设施完善
   • 商业：自带约3万㎡仟里食家商业mall及少量底商，引入便利店、餐饮等业态，满足日常需求。周边1公里内覆盖中洲πmall、勤诚达K+广场，3公里内有海雅缤纷城、前海壹方城等大型购物中心，商业氛围浓厚。
   • 教育：周边有宝安中学（集团）外国语小学部、宝安中学（集团）实验学校（小学部）、孝德学校等6所小学，以及宝安中学（集团）（初中部）、宝安中学（集团）外国语中学部等3所中学。项目内还配建12班幼儿园，教育资源丰富。
   • 医疗：距离深圳宝安中医院（三甲医院）约1公里，距离深圳市宝安人民医院（三甲医院）约1.5公里，距离宝安妇幼保健院约3.5公里，医疗资源丰富。
   • 生态：周边有灵芝公园、新安公园、洪浪公园、宝安公园和尖岗山公园等生态绿境，为居民提供了休闲散步、亲近自然的好去处。
   • 其他：还有海滨广场、宝安体育馆、宝安图书馆、宝安青少年宫、欢乐港湾等休闲娱乐场所，可满足居民多样化的休闲需求。
4. 产品品质较高
   • 户型设计：户型面积44-71㎡，户户带阳台、通燃气，层高2.95米，远超普通公寓标准。梯户比6梯13户，通过分区设计可实现实际2梯4户左右的体验，居住舒适度优于同类竞品。
   • 社区品质：有围合式花园、儿童天地、露天泳池、全龄活动步道等高端公配设施。还自建3200㎡幼儿园、1800㎡公交首末站、社区健康服务中心等，生活便利性极强。
   • 建筑配置：采用超高层住宅、low-e钢化中空玻璃、铝板幕墙系统等高品质建筑配置，还提供空中生态体验空间，关注社区全龄化。
5. 物业服务优质：由宏发物业（国家一级资质）提供“麓生活·尊崇服务体系”，包括5感日常服务和12大星级定制化服务，24小时安保管理，让业主居住更安心。

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二、待提升点

1. 产权年限较短：玺玥麓坊属于商务公寓，产权年限为40年，相较于70年产权的普通住宅，产权年限较短，在价格上自然会存在一定差异。
2. 居住密度较高：项目容积率6.11，梯户比6梯13户，在高峰时段可能面临电梯等待时间较长的问题，影响居住体验。
3. 周边环境待改善：部分业主提到周边存在一些城中村，可能对城市面貌和居住环境产生一定影响。
4. 装修标准需提升：有业主反映部分户型毛坯交付，装修标准需提升。

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三、价格与性价比

• 价格：玺玥麓坊当前特惠房源单价低至4.2万/㎡起，总价188万起，折后均价约5.8万/㎡，与备案均价6.78万/㎡相比，降幅显著。二手房挂牌价环比下跌2%，同比下跌40.03%，价格处于低位，适合抄底。
• 性价比：有业主认为相比周边其他楼盘，玺玥麓坊的价格相对合理，性价比较高，既享受到了高品质的居住体验，又没有承担过高的经济压力。同时，由于项目靠近地铁口，总价相对较低，具有较强的投资属性，租金覆盖月供无压力。

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