上海楼市“冰火两重天”：新房促销揽客成效初显，二手房成交同比跌超六成 ｜ 华夏双节观察

招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

国庆节、中秋节“双节”期间（10月1日—10月8日），《华夏时报》记者在实地走访中发现，尽管受长假出游影响，客户来访量偏低，但仍有多个新盘启动认筹、开盘，续销楼盘亦采取各类方式加强促销，客户到访量和成交量均有明显增长。

10月8日，保利发展上海公司方面告诉记者，该公司于双节期间推出“11盘联动”活动，8天共计到访4000多组客户、成交额达12.8亿元；招商时代潮派项目销售主管王会雷向《华夏时报》记者介绍说，每日仍有40余组客户来访，目前已成功认购16套房源。

不过，来自安居客上海的数据显示，截至10月7日，上海二手房累计成交780套，较2024年同期的2133套跌超63%。当前上海楼市分化格局下，业内对四季度成交持谨慎乐观态度。

新楼盘促销“百花齐放”

“银十”开场，国庆、中秋“双节”叠加，上海新房市场紧抓销售窗口期，多个楼盘以“认筹福利+互动活动+专属优惠”的组合拳吸引购房者，带动人气与成交双升。

例如，保利发展上海公司国庆期间进行“11盘联动”，向购房者推出“国补给力礼遇金秋”福利：千套房源上新、实景示范区升级、国庆嘉年华活动、九大购房专属补贴等；国贸地产在沪推出“六盘联动”策略，旗下国贸虹桥璟上、海上原墅、天琴华樟等项目同步发力，为看房客户准备伴手礼，针对成交客户提供家电赠送、“博饼狂欢”互动，推荐成交者还可享受佣金奖励。

这些积极举措有效拉动了人气。保利发展上海公司透露，双节期间8天11个项目共计到访4000多组客户，成交额达12.8亿元；国贸上海方面也向记者介绍说，“六盘联动”之下，相较平时周末，客流有所增加。

具体到项目端，人气同样可观。在招商时代潮派售楼处，王会雷向记者介绍说，该项目于双节期间推出了额外赠送2万元家电大礼包的优惠政策。尽管受长假出行影响，客户来访量较平日略低，但每日仍有40余组客户来访，目前已成功认购16套房源。

10月6日，位于松江佘山板块的国贸海上原墅项目启动认筹。10月7日下午，记者看到，售楼处坐满了前来咨询的购房者。由于项目暂未结束认筹，记者未能获取相应的认筹数据。不过，据了解，海上原墅此前三批次产品均触发积分，且去化颇佳。而此次抢在国庆启动四批次认筹，旨在抢占四季度市场。

国贸海上原墅认筹。 李贝贝/摄

与此同时，多个待认筹项目也通过预热活动或开放示范区等动作揽客，叠加在售项目促销，客流量显著增长。例如，10月4日，江湾金茂府·湾耀、金茂棠前五期·棠曜双双过会。其中双节期间，湾耀项目打造了非遗锡纸画、永生画地图、蚕丝团扇制作、非遗鱼灯手作、玉兔剪纸等丰富的互动活动，并同步启动“全民礼享季”福利活动，老业主带新客户到访、成交可享专属礼遇等。

据悉，双节期间，江湾金茂府·湾耀日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜的客户来访量也超出预期。金隅地产方面向记者介绍说，该项目将于节后认筹，假期每天前来参观的购房者络绎不绝，“项目因其国匠打造的高品质产品，成为普陀区国庆人气热盘。”

金隅·公园东序项目示范区。 项目供图

二手房市场观望情绪主导

相比新房市场，上海二手房市场的表现较为逊色。双节期间，上海二手房市场延续了低迷态势，成交量同比大幅下滑，买卖双方的议价博弈周期拉长，观望氛围尚未明显缓解。

10月8日，安居客上海发布的数据显示，国庆假期7天（10月1日—7日）上海二手房累计成交780套，日均成交仅111套，较2024年同期的2133套跌超63%。

安居客上海同时表示，前5天（10月1日—10月5日）上海二手房累计成交462套，日均成交仅92.4套，较2024年同期的1125套跌近60%。不过，同比大跌的核心诱因在于2024年“沪七条”政策刺激下的基数偏高，去年10月1日正值新政生效。若回溯至2023年同期（前5天约235套），今年的成交量实则大涨96.6%，与2022年同期成交（452套）相当。

而从全年数据来看，上海二手房市场仍保持一定韧性。据58安居客研究院统计数据，1—9月，上海二手房（商品房）成交19.1万套，同比增长17.6%；二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%；平均找房热度64.3，微降0.3%。

不过，来自浦东三林一家链家门店的置业顾问小曹（化名）向记者表示，其与同事们“其实最近这几天还是挺忙的”。小曹表示，尽管许多人都会选择在国庆节出游，但仍有客户抓紧时间看房。同时，不同区域中介门店表现存在分化，比如核心板块因房源稀缺性强，客户看房需求就会相对活跃。

小曹强调，其在假期中接待的大多数客户都是看房，目前还没有成交。“购房属于重大消费决策，客户通常需要较长考察周期。”在小曹看来，“沪六条”新政落地至今，二手房市场“以价换量”的状态还没有明显变化，成交量也暂未出现显著增长。

据上海中原地产数据，双节期间上海网签了1133套二手房源。基于超长假期因素，客户不多，几乎不到平时双休日的一半。从挂牌来看，量、价均维持稳定。

密集的中介门店。 李贝贝/摄

四季度政策有望进一步加力

尽管二手房市场短期低迷，但受益于“金九”新房市场的回暖态势及四季度新盘供应计划，业内对上海10月楼市仍持有谨慎乐观的看法。

今年8月25日，上海出台楼市新政“沪六条”，聚焦市场结构性问题精准施策，将外环外区域符合条件居民家庭不限购、提升公积金贷款额度等举措作为核心内容。此后，9月传统销售旺季叠加“沪六条”新政影响，带动上海楼市显著回暖。

中指研究院数据显示，9月1日—9月25日，上海新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%；二手房成交亦同步回暖。9月1日—9月28日，上海二手商品住房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%。

同时，根据上海市房管局于10月1日披露的数据，9月上海共43个项目认购，平均认购比为0.75，高于前8个月平均的0.71。同时，“沪六条”出台后，在售项目来访量比8月增加16%，预订成交逐步转化为网签成交，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33%。

需要注意的是，上海房地产市场的分化态势仍在持续。即使是同一板块，不同项目表现也差异显著。例如，9月27日，位于静安大宁板块的大华静安年华首次开盘，推出105套住宅，备案均价13万元/平米，当日售出72套，去化率约68.6%。而此前一周（9月21日），同样位于该板块的中建玖上琅宸首次开盘，推出140套住宅，全部售罄。

据上海中原地产数据，双节期间，上海新建商品住宅成交面积1.73万平米。其中成交前十榜单中有3个“10万+”楼盘。值得关注的是，榜单中出现4个均价低于6万元/平米的首次改善项目，进一步体现8月底的政策还有不错的延续性。

上海中原地产市场分析师卢文曦判断，基于8月底的政策，9月以来外环周边项目人气有明显好转，项目的销售表现不错，并且一些项目签约有不错的延续性，经常能上成交前十榜单。“一旦恢复正常工作节奏，这些项目依然会延续此前走势，为银十起到铺垫作用。”卢文曦说。

克而瑞分析认为，当前，市场整体延续筑底调整的态势，随着地方政策面不断优化，一线及部分强二线核心城市“四限”（限购、限贷、限售、限价）松绑，持续向购房者释放利好信号，楼市的止跌回稳已经初现端倪。由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企仍需把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，开发具有优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目，取得市场优势地位。

而在政策预期方面，业内普遍认为，上海无需进一步优化相关楼市政策。王会雷认为，继续放松限购可能引发市场信心波动。在其看来，当前房地产政策已基本到底，进一步放宽限购如取消社保要求的意义不大：“社保年限调整对实际购买力影响有限，更多影响心理预期。”

相比进一步放松楼市政策，卢文曦表示，当前市场主要期待降LPR。“结合情况判断，今年最后一个季度大概率会有一次降LPR，这一调整相对确定，市场对其他政策无过多期待。”卢文曦表示。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁