当初的“科王”如今的“背刺王、工抵王”，御璟峯还能买吗

国庆前（9月28日），沉寂了许久的中建御璟峯终于又有了新动静

第八批（住宅第七批）房源， 3 号楼、7 号楼正式取证

官方口径依旧是“劲销”4.2个亿

（小字：项目自己统计的，军子来了都得喊声老师傅）

价格都已经撸到膝盖了，还要壳子来带客户

似乎御璟峯正在上演“王者归来”的戏码

事实当真如此？

先不说上面数字的含水量有多少以及是否是以价换量得来

就是这个证，小编在官网查了好久没找到，后来才发现这盘早已经是现房，不需要预售证了

这么一算，从22年6月首开到现在，已经三年半过去了

时间过的飞快，但是这个曾经的“科王”，房子卖的却着实虎头蛇尾

刚开始22年前几批开盘，靠着当时的市场行情+买家对中建东孚期房的信任+项目的位置优势+宣传

即便是顶着3.1W+的板块高价，卖的依旧不错

也是那个时候“科王”的名号吹的全城响

谁知道到了后面，声量一次比一次小

截止到目前，总共体量不到1500套房子，干了三年半

还有近三分之一压在手里（有销售许可的还剩369套，还有两幢没领证）

（25.10.9数据）

这其中一大部分还是22年市场不错的情况下卖的

23年-24年，领了三次预售，总共也就320套房源左右

两年300多套房子，还在吭哧吭哧

这样的去化速度，虽然不至于全苏州垫底

但绝对是几个热门板块、核心位置里面卖得最差的那一批

难怪项目的营销人员走马灯似的换

真就是划船不用桨，全靠浪，风口一停，飘在空中的猪扑通一声砸地上

但问题是，你是王啊，THE KING啊，难道就是这样的“王”？

这多少有点名不符实了

当然，这丝毫不影响这次3、7号楼的“铁定热销”

妥妥一副丧事喜办的模样

更加魔幻的是，就在项目疯狂造势来访量、认购量的同时

各大平台，铺天盖地的全是御璟峯工抵房的消息

134平260多万

141平269万

183平370多万

这本该是项目冲刺销量的 “利好信号”，最后却成了回笼资金、着急抛售的乱象丛生

这与项目宣传的 “进阶改善瞰湖大平层” 定位形成刺眼反差

SUZHOU SPECTRUM

01

科王”御璟峯的工抵房之乱，早就有之

除了上文说的在22年整个市场环境还算不错的情况下，御璟峯首开卖的顺风顺水以外

二批次加推，已经颓势尽显

到了23、24、25，随着去化的越来越难，售楼处营销又拿不出有效的推进手段

于是乎，降价（工抵房）成了营销人手里最后的稻草，也是唯一的可能有效的手段

尤其到了今年，从年初开始，

御璟峯的工抵房就从来没有停过，今天冒出三五套、明天又窜出七八套

基本上，售楼处就靠着工抵房“续命”了

同时，爆出的价格也是屡创新低，从2.4W、2.5W到如今的2.1W、2.0W甚至2W以下

没有最低，只有更低

实话说，现在市场上大部分项目都会有“工抵房”流出

但基本上都是处在尾盘清货时期，或者是固定节点需要填补业绩，冲刺一把

非常规手段，不频繁使用

但是到了中建御璟峯这里倒好，完全成了常规武器了

楼盘还有大几百套的量，早就开始工抵续命了

并且，“工抵”价格也是直接突破常规，直接砍到和周边次新一个价位

这对于一个区域标杆楼盘来说，极为罕见

如果都靠降价促销的话，那售楼处的营销也该全部砍掉了

问题是，一旦开了这个口子，接下来想要收回去就很难了

降价容易回调难，尤其还是在楼市深度调整期

同样，持续不断的“工抵房”房流入市场，对于已经购买的老业主来说

毫无疑问的刀刀见血的“背刺”

从最初的顶着备案价（均价3W1）卖

到后来的工抵房

134平从22年的420W左右→工抵房260W左右

184平从22年620W左右→工抵房395W左右

基本都是40%的降幅，非常吓人

御璟峯的老业主们，用了三年时间，就把16-25年的十年苏州楼市起伏快步走完

这到底是喜是忧

不过，好在御璟峯的老业主们整体素质都非常高，尽管关于项目的维权持续不断

但是极少是因为价格爆降的原因

SUZHOU SPECTRUM

02

持续不断的“工抵房”源自于持续不断的质量维权

要说御璟峯为什么能把一手顶级好牌最后打得稀烂，最主要的原因还是出在自身：

交付的质量问题实在是太多太多了

业主从楼栋框架建好以后开始的立面、窗户安装就开始了大规模的维权

说句实话，中建御璟峯的维权周期之长、维权事项之多

最起码小编从业近十年来，没见过能与之匹敌的项目

即使到现在，还有各种问题投诉、整改

12345上面，仅仅是从今年4月份到现在（此前定期清空），就已经有近50条投诉记录

更不提去年的立面维权高峰期

御璟峯在官网的维权贴数量，也是小编所见最多的项目

并且，投诉问题简直是五花八门

橱柜大理石污渍

水管爆裂漏水

楼顶装饰玻璃自爆掉落

推荐佣金不付

智能中控面板线路错乱、无法登录

家电礼包缺斤少两

室内空开和欠压器故障

还有“承诺”的整改铝板、但依旧是涂料的、不到半年外墙开裂

太多了

最让小编哭笑不得的是，有用户投诉，中建御璟峯开发商将客厅中央空调面板安装在了天花板下面

使得业主无法实现物理控制空调

还有最近业主投诉的严重漏水问题

基本上，小问题不断，大问题也很多

之前有业主总结了与开发商探讨的全部问题以及进展

涉及到外立面、车库、阳台窗户、南大门、围墙、楼梯间、公区、地暖质量、木地板质量、南北窗防水保障等一系列问题

不知道一年多过去了，开发商兑现了几项

所以不少房产从业者都说中建御璟峯是近几年来苏州核心板块极少数维权不那么成功的项目

当然了，家家有本难念的经

没有谁会比业主自己更关心自家的楼盘

SUZHOU SPECTRUM

03

所以，回到开头，这次国庆，依旧是“科王”的御璟峯新推两栋房源，

并且是进阶、改善、大平层

御璟峯的业主，对所谓的广告语“诈骗”已经深有体会：

去年快交房的时候，项目上就心虚的把“全公建化外立面”字样从宣传语里删除

不知道这一次是否是真的“进阶”了

问题是，当初顶着备案价卖3.1W的房源，在交付给业主之后已经露出真容了

那那些以“工抵房”名义、动辄2W的房源，在交付以后，会有什么样的呈现？

还是，只要价格低就真的可以不考虑实际情况、无脑入了？

更何况，一路之隔的次新房源二手成交价格甚至比御璟峯“工抵房”价格还要低

显然，购房人不应该只和项目以前的高价相比较

以前卖三万，现在两万，大赚啊？

殊不知，支撑它当初卖高价的质量标杆预期已经落空

横向比较来看，即便是“工抵”价格，还是要比周边次新项目来得还要贵

期房时，还可以宣称质量是板块标杆、天花板

交房后，估计很难这么说了

所以，即便相较于高点有着40%的价差，下定现在的御璟峯还是要多做考虑

毕竟，今天降3000，明天降2000

谁也不知道这个降价的底在哪里