四维共治是破解高层小区管理的时代密码

■余姚市猎才企业管理咨询社 袁孝冲

高层住宅小区，是城市发展的立体坐标，承载着万千家庭的烟火日常，却也因人口密度高、利益交织复杂，成为城市治理中一块难啃的 “硬骨头”。业主素质参差引发的公共秩序乱象、开发商设计与质量埋下的隐患、物业公司服务缺位导致的矛盾、社区与政府支持不足形成的治理短板，如同四座大山，横亘在高层小区管理提质增效的道路之上。唯有以业主为魂、地产为基、物业为脉、社区与政府为翼，构建四维共治的新格局，方能破解管理困局，让高层小区真正成为宜居宜业的幸福港湾。

业主是小区的灵魂，其素质高低直接决定着小区治理的成色。现实中，部分业主公共意识淡薄，将个人便利凌驾于集体利益之上，譬如，电瓶车乱停楼道堵塞消防通道，飞线充电如同悬在头顶的 “炸弹”，更有甚者在物业劝阻时恶语相向、拳脚相加，殊不知此举已触碰《刑法》中危害公共安全罪的红线，一旦引发火灾，轻则财产受损，重则身陷囹圄。还有些业主因无地下车位，便驾车封堵小区大门，无视《治安管理处罚法》对公共场所秩序的规定，让邻里出行陷入困境；在小区改善方案投票时，或囿于个人私利坚决反对，或煽风点火挑动对立，亦有业主盲目跟风、缺乏主见，让合理的改造计划胎死腹中。

破解此弊，需以 “教化” 为抓手，提升业主素养。可依托小区公告栏、业主微信群搭建 “法治课堂”，邀请民警、律师定期开展普法讲座，用真实案例剖析电瓶车违规停放、堵塞大门等行为的法律后果，让法治意识深入人心；同时成立 “业主议事会”，推选有公信力、有责任感的业主代表，引导居民在议事协商中学会换位思考。更可开展 “文明家庭”“最美邻居” 评选，用榜样的力量涵养崇德向善的小区风尚，让 “人人为我，我为人人” 的理念在邻里间传递，让业主从 “旁观者” 变为 “参与者”，从 “利己者” 变为 “共治者”。

地产开发商是小区的 “孕育者”，其设计的科学性与工程质量的可靠性，是高层小区长效管理的基石。如今不少高层小区交付即维权，根源便在于开发商前期规划的短视与建设过程的敷衍。例如，有的小区为追求容积率，压缩绿化空间与公共活动区域，导致居民休闲无地；有的户型设计不合理，采光通风受阻，邻里因墙体隔音差纠纷不断；更有甚者在建筑材料上以次充好，屋顶漏水、墙体开裂、管道堵塞等问题频发，不仅让业主生活苦不堪言，更给后续物业维修带来巨大压力。据媒体消息，某省会城市一高层小区，因开发商未按设计标准建设消防管网，入住三年后消防设施形同虚设，每逢消防检查都需临时整改，业主与物业为此争执不休，最终只能通过法律途径维权，耗时两年才得以解决。

要筑牢地产这一 “根基”，需以 “监管” 为尺，规范开发商的建设行为。政府住建部门应强化事前审批与事中监管，在项目规划阶段严格审核容积率、公共配套设施等指标，确保绿化面积、活动空间、消防通道等符合国家标准；在施工过程中引入第三方监理机构，对建筑材料、施工工艺进行全程监督，建立质量追溯体系，一旦发现问题，立即责令整改并依法追责。同时推行 “交房即交证” 制度，将工程质量与产权办理挂钩，倒逼开发商重视建设质量；设立 “质量保证金”，在房屋交付后预留一定期限，若出现质量问题，优先从保证金中支取维修费用，切实保障业主权益，让小区从 “出生” 起就拥有健康的 “体魄”。

物业公司是小区的 “血管”，其责任心与服务质量，直接关系到小区的 “新陈代谢”。当前不少物业公司存在 “重收费、轻服务” 的乱象：保洁人员清扫不及时，垃圾堆积滋生蚊虫；维修人员响应迟缓，业主家中漏水多日无人处理；安保人员擅离职守，外来人员随意出入，小区盗窃事件时有发生。更有物业公司未按规定公示收支明细，业主缴纳的物业费去向不明，引发信任危机。据说，某城市有一高层小区，物业公司因服务不到位被业主集体投诉，却拒不整改，反而通过断水断电逼迫业主缴纳物业费，最终导致矛盾激化，小区陷入长达半年的管理真空。

要激活物业这一 “血脉”，需以 “规范” 为纲，提升物业服务水平。首先应建立物业准入与退出机制，通过公开招标选择资质过硬、信誉良好的物业公司，明确服务标准与收费标准，签订详细的服务合同；其次推行 “业主评价” 制度，每季度由业主对物业公司的服务进行打分，评价结果与物业费挂钩，分数过低则责令整改，整改无效则启动更换程序；同时要求物业公司定期公示收支情况，接受业主监督，确保物业费 “取之于民、用之于民”。此外，可推动物业公司与社区、业主委员会建立联动机制，针对小区管理中的难点问题共同协商解决，比如针对老年人推车下地下室充电不便的问题，联合加装地面充电车棚；针对儿童托管难的问题，开设 “四点半课堂”，让物业服务真正贴近业主需求，成为小区治理的 “助推器”。

社区与政府是小区管理的 “护航者”，其政策支持与积极参与，是高层小区治理的坚强后盾。现实中，部分社区对小区管理缺乏有效指导，面对业主与物业的矛盾时往往 “和稀泥”，未能及时化解纠纷；政府部门之间也存在权责交叉、推诿扯皮的现象，例如小区周边交通拥堵问题，交管部门与城管部门各有职责，却未能形成合力解决；此外，针对高层小区的专项政策不足，如高层小区加装地面车棚的补贴政策、消防设施改造的资金支持等不到位，让许多改善计划难以落地。

要撑起社区与政府这一 “羽翼”，需以 “协同” 为要，强化治理效能。社区应主动担当 “桥梁” 角色，建立 “小区议事厅”，定期组织业主、物业、开发商召开联席会议，及时调解矛盾纠纷；同时组建 “社区网格员” 队伍，深入小区了解居民需求，协助解决日常问题，譬如，帮助独居老人缴纳水电费、协调邻里矛盾等。政府部门应出台针对性政策，加大对高层小区的支持力度，如提高小区加装电梯、搭建车棚等的补贴比例、设立消防设施改造专项基金、优化停车位规划等；此外，建立 “多部门联动” 机制，针对小区周边交通、环境、治安等问题，定期开展联合执法行动，形成治理合力。更可利用数字化手段，搭建 “智慧社区” 平台，整合社区服务、物业报修、政府政务等功能，让业主足不出户就能办理业务，提升治理效率，让社区与政府的支持如同 “美容剂” 与 “营养剂”，让高层小区管理焕发新的活力。

“大厦之成，非一木之材；大海之阔，非一流之归。” 高层小区管理是一项系统工程，需业主、地产、物业、社区和政府四方同心同向、同频共振。以业主素养为魂，筑牢治理根基；以地产质量为基，夯实发展底气；以物业服务为脉，激活内生动力；以社区与政府为翼，强化外部支撑。唯有如此，方能破解高层小区管理的痛点难点，让每一栋高楼都充满温度，让每一位居民都收获幸福。（中华文教网采编 余姚市湖畔云庭物业管理委员会 袁孝冲）