青岛楼市，需要喘口气！

眼看四季度到了，2025还剩不到仨月。

各位，今年过得怎么样？

对于青岛楼市来说，投资需求已完全被挤压殆尽；自主需求正在逐渐占主流。

从目前政策和成交变化，房价变动看，楼市底部已经逐步形成。青岛楼市的机会还是很多的。

展望2026年，完全有理由乐观一点点。但是，部分板块仍需要“拯救”，市场仍需要呵护。

去化周期和库存变化

复盘这几年的青岛楼市，呈现如今冷热不均、两极分化局面的原因，无非是以下几点：

1、新板块太多、太分散。胶州上合、空港板块；西海岸多个功能区、海洋活力区、灵山湾、古镇口、中德生态园、薛家岛、西客站等；即墨蓝谷、创智新区；高新区、白沙湾、北岸新城等等。

特别是配套兑现、价值兑现不及预期的新板块，被无情的市场捶打了多次了。

2、部分板块，特殊房源冲击市场，比如低价安置房；还有大量交付不久的次新房，房东急于转手套现……

3、库存量仍然不小，新楼盘接踵而来，去化周期依然很长。

这其中，去化是关键点之一。去化周期是楼市涨跌的关键指标，从近期去化周期变动，就可以看出上各个板块是否处于良性循状态。

就拿灵山湾板块来说，这两年灵山湾被高库存压得透不过气来。好多盘，已经现房很久了，但依然有房源压在开发商手里，只能被迫促销……

当初房价飙升的有多猛，现在就有多艰难。星光岛上的投资客估计深有体会。

好在，西海岸部分板块的土地供应节奏减缓了。

整个西海岸来说，今年几块地，全都是国企接收的。国企在稳定土地市场方面，起了大作用。

2026年，西海岸楼市的主题依然是去库存，消耗存量新房。

东李、四方，得“缓”一下

青岛楼市，最糟糕的时间已经过去。

四方板块，需要喘口气。去年，多盘厮杀的惨烈局面历历在目。

虽然中海云境和保利和颂、海信悦澜山到了尾盘阶段，但四方楼市依然还有“隐痛”。

接下来，还有盐滩地块、中车后期新品，还有悦章精装新品、云上观海库存新房、国信和悦等等。水清沟区域，两个存量盘也有不少房源；

即使短时间没有新地供应，老四方的库存新房依然还要去化一段时间。

李沧东部，需要喘口气。陆续三块新地，都在绿城理想之城片区。而且东李还有海创地块、森林公园新住宅地块、融海启城，还有几个尾盘，加起来又奔着“十盘”去了。

这就意味着2026年的东李楼市，可能会激烈厮杀。去年，四方竞争惨烈。没想到，这次轮到了东李。

李沧北，也不缺新房。青钢地块、爱情地产、城建尾盘、双子星城南地块（暂停）、娄山春晓（暂停）；能建新地块，还没上市，不知道如何定价。

市北CBD，中海来了；新都心除了城投项目，还有保利果品和双山隧道旁新地块，合计仨盘；浮山后，两三个尾盘在售。

之前，大家几乎遗忘的市南楼市，今年陆续也有新楼盘出来了。除了大家耳熟能详的天珺瑞海地，还有宁夏路的海诺繁华序。

香港路附近高端新项目，则有海馥世家（紧邻深蓝中心）；南京路一号综合体也有部分新品住宅……加上老项目，海天公馆、刀片楼，团岛云上观澜。

谁说市南没新房？

2026，豪宅厮杀年？

崂山市场，这几年给青岛楼市贡献的销售额可是有目共睹的。每年排名前十业绩榜，崂山楼盘至少占一半。

但是，房师傅还得说，崂山楼市，也需要喘口气了。泛石老人板块，豪宅板块，新地块、存量楼盘加起来，超“十盘”了。

老大哥银丰玖玺城不再孤独寂寞了。蔚蓝海岸、黄金海岸、金鼎智达、吾疆、海信、君一、柏悦府、玖玺臺、王家村新地块（本月底拍）、崂山首府……

盘点下来，确实不少项目。豪宅虽好，可不要“贪杯”啊！

市区这些板块里面，张村河度过了最难时刻，部分楼盘陆续到了交付节点。今年上半年，在一波流促销中，反而取得不错成绩。

细分一下。张村河从源头上没再供新地，还有就是鲁信、海信和越秀，产品力都很强，定位高，工程进展快，实景呈现效果好。

凭借强产品力吸引了不少中高端改善。

在市区所有区域中，你会发现，浮山后和张村河是比较稳扎稳打的。

四方板块土地供应踩了急刹车以后，最糟糕阶段过去了；东李又有重燃激战的苗头……

展望2026年崂山市场，对于高端群体来说，是好事，是机会。这么多年以来，很难看到十几家高端盘一块PK吧？

这些高端盘，海景、四代宅、高品质、TOP级会所、实景现房、低密洋房、复式大平层等等基因，还有你想不到的一些高端细节。

当然，回到2025四季度。各家房企，年底回款任务依然严峻。

各家楼盘也很清楚，年底还是要靠有力度的促销政策。最近，青岛楼市不就是如此。

促销政策越来越多，而且五花八门。直接扔劲爆价的，城阳汽车站多层8500；有疯狂提佣金的，十万一套；有超低首付的，两万起……

最后，市场趋稳，需要各方努力。青岛楼市，经不起大折腾，需要共同呵护。