孟晓苏|人口下降，房价反涨：日本房地产“悖论”对我国的启示

来源：新浪证券

　　作者：孟晓苏

　　2025年9月30日

　　东京房价12年连涨，而日本人口却连续16年下降——这个看似违背经济学常识的现象，正在真实地发生。

　　2025年8月，日本总务省发布数据显示，日本本土人口（不含在日外国人）已连续16年下降，2024年度减少规模高达90.8万人，创历史最高纪录。与此同时，日本房地产市场却呈现另一番景象：东京房价比20年前涨了约128.57%。

　　这种人口下降与房价上涨并存的现象，挑战了许多中国人“出生率决定房价”的说法。那些仅凭中国出生率下降，就断言中国房价必然下跌的论断，显然低估了人口因素的多元性，忽略了房地产市场的复杂性。

　　一、日本人口趋势：持续减少与结构变化

　　日本人口数量已经连续16年下降。2024年日本国民人口（不计在日外国人）下降到1.2065亿人，比去年减少了约90.8万人，降幅高达0.75%。在人口减少的同时，人口结构也在深刻变化。日本65岁以上老年人口占比已达29.58%，15至64岁劳动人口占比59.04%，老龄化社会特征明显。唯一例外的是在东京都，人口增加了0.13%，成为全国47个都道府县中唯一人口增长的区域。这种人口向大都市集中的趋势，成为解释房价变动的关键因素之一。

　　二、日本房价走势：十二年上涨与城市分化

　　与人口下降趋势相反，日本房价却呈现持续上涨态势。东京核心区域房价从1995年的约35万日元/平方米涨至2020年突破80万日元/平方米（合人民币3.9万元/平方米）。2023年日本全国新建公寓平均价格飙升至5911万日元/套，涨幅达15.4%，连续7年创新高。京都2025年上半年新建公寓均价约4200万日元/套，首都圈新建公寓平均价更是高达7566万日元/套，东京23区新建公寓均价已突破1亿日元，每平方米单价115万日元（合人民币5.6万元/平方米）。

　　三、悖论解析：人口下降为何未导致房价下跌

　　人口向大都市集中是首要原因。虽然日本总人口在减少，但东京都人口却保持增长。大城市完善的基础设施和服务吸引人口流入，加之城市土地稀缺，地价不断攀升，拉高了房价。

　　成本上升也是重要因素。人工成本上升，建筑工人薪资提高，加上建筑材料价格波动上涨，这些成本当然要进入房价。国际投资需求旺盛也是推动力。日本房地产市场受到国际投资者青睐，特别是东京等大都市的高端房产。

　　此外，尽管人口老龄化对房价有负面影响，但可能通过遗产动机促进房价上涨。老年人将房产传给子女，这些子女中部分人出售房产，购买更适合自己需求的住房，从而维持市场活力。

　　四、中日对比：中国市场复杂性远超单一因素

　　中国人口出生率确实在发生变化。2024年全国出生人口仅为956万，较2023年又减了79万。但这并非影响房价的唯一因素。

　　中国仍有几亿农村转移人口正在进城过程之中，住房需求巨大。2024年中国常住人口城镇化率已达到67%，但是其中有2.5亿农村转移人口还没有能享受到城市基本公共服务，包括社会保障、住房保障与随迁子女基础教育保障，加上他们的子女即农村留守儿童4000多万人，有多达3亿农村转移人口需要真正融入城市。他们提供着中国城镇的新增多项需求。

　　中国城镇现有居民已基本实现了居者有其屋，他们对改善型住房仍有很大需求。随着生活水平提高，人们对居住品质的要求不断提升，这将继续推动房地产市场发展。

　　区域发展不平衡也是重要特点。中国一线城市和核心二线城市由于产业集聚和资源优势，具有较强的人口吸引力。而有些小城镇则面临着人口流出的局面。如果能按照“减量发展”调整发展方向，完全可以用现有城镇资源让减量人口过得更好。

　　五、批驳错误论断：人口出生率不是房价唯一决定因素

　　那些仅凭出生率下降就断言中国房价必然下跌的观点，过于简单化了。房价受多重因素影响，不仅与楼市调控政策、货币政策相关，更与经济发展水平、市场信心和预期、城市化进程等因素密切相关。从日本经验可以看出，即使新出生人口下降，只要有外部人口流入、经济发展良好、货币政策适当，由新增需求驱动的房价仍将会上涨。

　　中国作为14.1亿人口的大国，拥有超大规模的人口优势，担心“没有人口红利了”确实为时过早。房价与人口出生率的关系并非那么直接和简单。有研究机构调查显示，2024年有超过3成的大城市年轻人认为，买房不是人生必然的选项。这种观念主要是在房价两年下跌中出现的消极认知，与人口出生率没有多大关系。

　　六、建立信心：中国房地产发展潜力巨大

　　针对大量农业转移人口将进入城镇的住房需求，我国正在增加保障性住房建设和供给。全面取消商品房限购政策，以及信贷政策的调整，将有望实现房地产市场止跌回稳。我国还在发展适老化住宅和长租公寓，完善社会养老保障，推广“以房养老”政策，以满足不同年龄段和不同健康状况老年人的住房服务消费需求。

　　随着我国鼓励婚姻与生育政策的发布，2025年第一季度全国结婚登记人数同比增长9.3%，其中25-30岁年龄段增幅最为显著，达到15.7%。医疗机构数据也显示出，2025年上半年全国产科门诊量同比增长3.8%，孕前检查预约量增长7.2%。这些先行指标的小幅改善，可能预示着我国未来出生人口趋势的变化。

　　日本和不少国家的经验已经证明，人口结构变化不会简单导致房价下跌。我国拥有14.1亿人口的巨大红利，住房刚性需求与改善型需求从长期来看都是巨大的。相信我国房地产业将走出低迷，重现旺盛发展的生机。