逐渐进入状态的“永源路街区”探班报告（20251009）

如果你关注上海的街区商业或园区项目，“永源路街区”可能已经在你的涉猎范围。

随着项目品牌的陆续开业，近期翻看xhs会发现已有不少前往打卡的贴子。

说明一个简单的问题——不论何种类型的项目，多元化的空间体验、标志性打卡点等确实会成为到访因素，但商业内容始终是核心关键。我节前的GATE M 西岸梦中心1周年大复盘 明明可以靠流量 偏偏选择拼实力一文几乎通篇都阐述了这一观点，对于永源路街区同样适用。

我个人关注永源路有一段时间，除了品牌开店动态会收录进“日常市调”栏目外，还写过类似adidas Originals在上海街头“搞事情”，尺度有点大等评述；以及KUDDO COFFEEConceive By Cotemp 永源之屋等品牌店铺的探班图集。

因此同样在此节点，简单聊些我对于“永源路街区”的解析和观点。

首先看一下Kimi对项目的相关介绍（其中有些信息收录有误，例如adidas贝壳头街区的活动是2025年，他写成了24年，城市花鸟集“风与物”只是此前办过的活动，算不上核心业态等，不过整体依旧可作为做参考）：

另外公众号“MallDays”永源路，下一个愚园路？一文可作为更详尽的参考。其中标题对标了愚园路，关于这个问题我也有一些想法下文会聊到。

宏观层面，我在PAC购物中心，个人心目中理想型的“口袋公园”型商业一文中有所提及：

当静安寺商圈除了南京西路静安寺核心区域外，能级可延展至铜仁路、永源路，甚至何东故居、现所等众多滋生于城市街区肌理内的街区/非标项目。这些项目在形态、定位等方面有各自明确的差异化特色，助力着整个大商圈达成多元化发展以及共荣。

永源路街区的相对位置在该篇内容中也有标注：

下文会基于持续观察，就当下的实际情形展开，并聚焦于目前局部开放的区域——即由“三栋建筑+一个大草坪+一个下沉式广场”组成的“永源路街区”项目。

其在整条永源路内的尺度则如下图所示，在500米中占到350米左右。

从时间维度来看，该片区并非如绝大多数主流商业项目般采用“筹备期整体围挡，软开业对外开放，最后待完成度较高时宣布正式开业”的节奏。

事实上我首次关注到永源路，是2024年底潮流品牌SMFK在此开出旗舰店。翻看品牌在国内的多数选址，均以入驻全国各地具有潮流、潮奢氛围的头部商业项目为主，因此当品牌名为“中心花园店”的上海旗舰店为一个全新园区项目打响头阵时，无疑会让人觉得——这个“永源路”有点东西。

伴随SMFK开业的，是包括theboyhasnopatience限时店、UNDEFEATED、Onitsuka Tiger、PANE等潮流品牌围挡的陆续呈现。虽然绝对数量不多，但鉴于他们沿街铺位的选址，足以为片区定调。如今这些品牌已悉数完成开业。

不过我们也需看到，从去年底至今，例如UNDERBOBO等数个店铺经历了开业后又短期关店，直至近期整体氛围起来后又再次对外的过程，由此可见项目或者说这条街的整体经营并非一蹴而就，需要耐心和长期主义理念的支撑。这再次对应了上文所述项目开放节奏的非主流性——品牌其实也更习惯于大家扎堆开业共同打造氛围。

在此期间，活动成为了永源路街区为市场、品牌注入信心的强心针。

除了adidas贝壳头街区外，2024年11月伴随SMFK亮相时，由TEAM WANG design打造的“UNDER THE CASTLE”主题活动首次将永源路以“限时步行街”的形式呈现。通过制造事件吸引人们到访并重新认识一下这条街，继品牌为招商定调后，进一步树立其场域调性，对招商同样具有助力作用。

500米左右的街区并非交通要道，相对而言封路成本可控，且并不用每周末定时上演，有活动事件时协调搞一下，日常周末或假期草坪等本就提供了充裕的户外活动空间。

不过需要辩证地来看，过于喧闹的活动对周边居民未必友好，有悖于项目“社区化”的标签营造。不过随着品牌商户的开业，类似此前adidas贝壳头街区这样覆盖整个界面的活动类型理论上已无法复制。最为理想的状态，是项目能够完成自身造血，良性循环。

近期项目迎来新一阶段——更多品牌的陆续开业，商业氛围有质的提升。更重要的是，除了零售业态外，餐饮商户的亮相为项目带来了能够营造人文氛围的基础客流，共同构成了目前作为消费者视角客流密度体感刚刚好的讨喜状态（对于项目而言还有提升需求）。

KUDDO COFFEE的开业，吸引了最低门槛的常规消费，每次下午前往客流情况都不错，既有前来打卡的年轻人，也不乏周边社区居民，宠物友好是常态。

而Conceive By Cotemp 永源之屋这类比较稀缺的独有品牌，甚至吸引到了周边城市的品牌粉丝慕名前来，“目的地”同样是永源路非常倚重的标签。

客群的强目的性，使项目在社交媒体上收到好评在情理之中——项目客群越多元复杂，不同的声音也会越多，而圈层化客群虽然量级有限，但更容易获得一致的口碑。

个人认为目前而言，不同的人喜欢和关注的点有所不同，主要包括几个看点。

招商方面，整体选品不错，创邑深耕愚园路多年，有了很扎实的积累，不论是自身的“XX百货公司”，还是Randomevent等品牌从愚园路迁址永源路，都是类似资源共享、整合的缩影，因此难免会将两者做类比。

空间塑造方面，此类非标项目是当下人们的心头好。三栋楼宇分别间隔一个下沉式广场和一个大草坪，让相对冗长的动线有呼吸感。

同时需要看到东西走向的永源路目前具有强弱侧之分（未来街区南侧完善后可能会改变客流构成），即临近静安寺商圈的东段更易吸引客流，且B、C两栋虽然有下沉式广场区隔，但建筑空间以及视觉关联具有整体性，因此项目更像是分了东西两区。

这也就意味着靠近西段的A栋招商难度会相对更高一些。

好在项目运营方面不论是装置的摆放还是服务点位的设立等方面，都在有意识地在往西段引导客流，目前沿街商户也呈陆续亮相状态。伴随而来的是项目对“内外、上下区域”的商业价值和规划逻辑愈发清晰。

相对商业价值较高的永源路沿街界面主要以承租能力较强的零售品牌为主，北侧的后街花园区域反而因为集中了餐饮商户，拥有了不输沿街的常态客流，两者取得了很好的平衡性。

垂直动线方面，逐步成型的下沉式广场同样通过餐饮商户聚集客流，与大草坪共同形成类似大小两个中庭的职能空间。

贯穿整个B栋垂直空间的旋转楼梯既是视觉焦点，又能成为动线引导，一举多得；热狗店BananaDog的大型IP装置与苏河湾万象天地的「UP WE GO！迈上新景象」艺术装置具有异曲同工的效用。

此外，项目非常强调自然绿植空间，这从公区的引导指示中可略睹一二，对于周边居民而言如同后花园，适宜的社区属性达成。

这些构成了目前永源路街区的基本状态，但尚未完成，后续看点依旧不少。

首先，即使目前已开始积累口碑，但街区的人气和认知度依旧需要逐步养成。相对于同为创邑参与招商运营的愚园路，个人认为永源路有本质不同。前者是市政道路沿街商业进行统筹规划的典范，在上海市场几乎独一份，愚园路本身又几乎连接静安寺——江苏路——中山公园三个地铁站（虽然核心段如下图所示，是从定西路到江苏路），拥有大自然客流，简而言之，我们逛愚园路，不会觉得是在逛项目，甚至不大会把整条街走完。

永源路街区的构成逻辑更像长宁的上生·新所、C·PARK、WYSH翡悦里等项目（虽然体量结构形态甚至运营状况等各有不同），这些项目都定性为“园区”。

他们的共性在于会因话题事件而带来客流爆点，但缺乏常规商业项目“一站式”属性的基本盘。如同社交媒体上人们会用“尴尬”一词来形容永源路的位置，其本质原因在于虽然距静安寺核心商圈直线距离不长，但上海的商业内容实在太多，一个街区足以割裂出两个商圈，永源路能享有一定的客流溢出，但自身的“目的性”和“造血机制”更为重要，这点甚至夹在两者之间的1788广场可能更有感触。

值得一提的是，作为开放式街区项目，我们往往会忽视高层空间，这里同样会有零售、体验及餐饮等业态内容。

此外办公空间则与南京西路、静安寺各种高级写字楼有着不同的调性环境，有助于吸引到一些具有独特审美及灵感诉求的企业入驻，而他们则会为项目反哺日常消费。

当然南侧在建的更大规模的商业和办公供给，会带来更多想象空间。

若据报道，整个永源路规划将顺利于2026年完整亮相，想必届时不论规模、内容都会有更有趣的质变，我们期待进展，也会持续关注。