新州卖地大甩卖！19块地打包仅需10万澳元！澳洲人预计未来一年房价劲增，澳洲预制房比车还便宜！

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西太银行房价预期指数显示 澳人预期未来一年房价劲增

澳洲民众正预测未来12 个月澳洲的房地产市场将出现繁荣，因为在利率下降、供应短缺和首次购房者激励措施的背景下，房价预期的关键指数创下15 年来的新高。

西太银行（Westpac）新公布10 月份的房价预期指数在过去一年中上涨了12.2%，比其长期平均水平高出34%。

西太银行经济预测主管哈桑（Matthew Hassan）说：对房价预期的看涨共识继续加强。

「11 月现金利率下调还远未得到保证，尽管也不是不可能……（澳洲储备银行）推迟进一步降息的时间越长，最终降息幅度就越有可能超过目前的设想。」

西太银行的房价预期指数为100点时， 表示市场预期在预期价格较高和较低的价格之间平衡。

10 月份的读数为172点，远高于129点的长期平均水平，表明消费者预计未来房地产价格将出现强劲增长。昆州人预计房价涨幅最大，而维州人预计房价涨幅最低。

目前对房地产市场的情绪甚至高于疫情期间，当时房地产价格受到接近零利率的提振。 2021 年4 月，该指数达到164 的高点，在随后的12 个月内，房价上涨了16%。

安保集团（AMP）经济学家贝梅（My Bui）表示，消费者对房价的预期是未来增长的有力预测指标。

她说：「当人们认为价格会上涨时，他们更有可能尽早尝试购买。房价的强劲势头强化了积极情绪并形成了反馈循环。」

「这项指数长期平均值高于100点，因为大多数澳洲消费者预计房价会随着时间的推移而上涨。」

贝梅表示，看涨预期是由经通胀调整后的工资上涨、政府扩大首次购房者5% 首期付款的保险金补贴计划，以及住房供应短缺推动的。

经济研究机构Adept Economics主管、前财政部官员图尼（ Gene Tunny ）对政府给首次买房者首期付款5% 的保险计划进行了建模计量，他表示该政策正在获得关注。

他说：「我预计很多首次购房者对该计划感到兴奋。这就是为什么我们预计我们模拟的需求将大幅向前推进。」

尽管利率仍高于疫情大流行期间的水平，但市场热情依然高涨。在最近一次澳洲央行货币政策董事会会议后的新闻发布会上，央行行长布洛克（Michele Bullock）表示，目前的利率仍然「有点限制性」。

经济研究机构E61 Institute住房分析师嘉尔文（Nick Garvin）表示，购房者从今年的三次降息中获得了信心，这些降息将现金利率降至3.6%，对未来降息的预期正在发挥作用。

他说：「与其他金融市场一样，房地产价格很大程度上是由对未来状况的预期驱动的。」

「如果你遇到利率适度较高的情况，但人们预计利率在未来会下降，那么对下降的预期本身可能会对房价产生影响。」

西太银行房价预期指数中的「买入时机」分项指数——衡量消费者对现在是否是进入市场的好时机的看法——也有所上升，在过去12 个月中上涨了23.7%。

然而，仍有更多人表示现在不是购买的好时机，尽管他们预计价格会上涨。

贝梅将此归因于住房负担能力的限制。

她说：「由于房价增长速度超过工资增长，利率高于几年前，房价相对于收入确实昂贵。」

02

白菜价？新州19块地打包出售，仅需$10万！还送一幢小屋…

据Domain网站10月8日报道，厌倦了城市房市的高价与喧嚣？不如看看这块仅售10 万澳元的乡村土地——包含19块地块外加一幢小屋。

这不是打错数字，也难怪这份独特而实惠的房源，很快就吸引了一位潜在买家的出价。

这批位于新州中部Yarrabandai的多个地块，如今正以整体打包出售，交易中还包括一幢原始结构的木板屋。虽然房子早已历经岁月磨损、破旧不堪，但只要先进行彻底清理，再来一次从里到外的翻修，仍有焕然一新的可能。

这批位于Henry Parkes Way的地块，标价不过六位数，甚至低于一辆豪华SUV的价 格，几乎与当地一幢独立屋的售价相当。

整片土地面积达20,200平方米，坐落在州内干旱区东缘的麦田与牧羊地带。

若是在 城市，这样规模的开发用地往往价值数百万澳元；而在这里，虽稍远离繁华都市，但澳洲一些知名的乡镇都在附近。

中介将这份房源定位为一个有待市政批准的开发机会，或是清理残垣、修复老屋， 在这片广袤私有土地上远离尘嚣的机会。

房源介绍写道：“地处宁静的乡村地段，毗邻高速公路，轻松可达Parkes、Forbes 和Condobolin。这片土地既有潜在的未来开发可能（需市政批准），也适合休闲生活，或成为恢复与改造的创意空间。”

根据Domain的数据，Yarrabandai最近的一宗房产成交发生在2023年末——一幢饱经 风霜的两居室小屋，被视作翻新项目，坐落在面积1012平的地块上，最终以6.5万澳元成交。

当地的Lachlan郡议会在其2025至2035战略规划中已明确指出，住房短缺是当地的 薄弱环节。

该郡在2023年底发布的《住房战略草案》显示，未来20年社区结构将发 生变化，需要多元化的住房类型以满足需求。

预计年轻人口比例将下降，因此新开发项目必须关注独居老年居民的生活质量。

Yarrabandai只是地图上的一个小点，但周边乡村中心因艺术与文化活动以及历史地标而充满活力。

距离Yarrabandai车程45分钟的Parkes，是一年一度猫王节的举办地，更因“The Dish”而闻名——这座直径64米的卫星天线，即CSIRO Parkes射电望远镜，自1961年起便在天文学领域发挥重要作用。

1969年，NASA利用包括它在内的多台卫星，将阿波罗11号登月的历史时刻传送至全球电视荧屏，这段故事也被Working Dog Productions拍成电影《The Dish》，由Sam Neill主演。

根据Domain最新的《房价报告》，Parkes的独立屋中位价在过去一年中下跌了 3.2%，但五年来仍上涨了32.4%，如今购买一幢普通独立屋的价格约为45万澳元。

距离Yarrabandai约40分钟车程的Forbes房价更为亲民，中位价为39万澳元，过去 一年下跌了10.9%，但五年间上涨了30%。

Yarrabandai并没有中心镇区，但依然留有昔日铁路支线的痕迹——这条支线始建于 19世纪末，曾方便当地的羊毛与畜牧业主将产品运往外地。

03

预制房40天就盖好，成本低于新车！

一家美国初创公司称，他们可以在40天内建成一套住宅，成本还不到一辆新车的价格。但专家提醒，这种“预制住宅梦”可能并不是澳洲所需要的住房解决方案。

由Ali Zaidi创立的Capsul即将进入澳洲市场，并宣布投资1000万澳元推出模块化 住宅，也被称为“设计师胶囊屋（Designer Pods）”，售价约在8万至15万澳元之间。

每套胶囊屋都在工厂预制，配备厨房、浴室、地板、并预留太阳能设备接口，建好后直接运送到现场即可“拎包入住”。

Zaidi表示，他们的目标是为年轻澳洲人、缩小居所的退休人群以及小型投资者， 提供一种更快速、更可负担的购房方式。

“Capsul不单是建房公司，这是一场革命。在30到40天时间里，我们可以建成一个改变生活、推动创业或者建设社区的空间。”

Zaidi透露，目前的意向客户多来自首次购房者、退休人士以及Airbnb房东，他还计划在澳洲地区推广生态度假村及“胶囊村落（Capsul Villages）”项目。

他认为，传统的住房梦想，已无法满足新一代的需求。

“以远低于传统房屋的价格，Capsul买家能在数周内住进一套现代、美观、设计感十足的住宅，而不是等待 数年。”

不过，来自墨尔本的购房代理及贷款经纪Madeleine Roberts认为，这一概念虽然 有吸引力，却无法真正解决住房可负担性的危机。

她指出：“小型住宅并不是新概念。你可以把集装箱改装得再漂亮，但如果房子放在没有工作机会、没有基础设施的偏远便宜地块上，人们也不会真的去住。”

Roberts认为，这类住房可作为“祖母屋”或第二住宅使用，特别是在新的规划法规缩短审批时间之后。

“如果政府能鼓励家庭在自家后院加建一套这样的胶囊屋，那真的可能带来帮助。它们便宜、快捷、实用，这才是它们真正的用武之地。”

但她也指出，与其说问题出在建房成本，不如说真正的症结是土地价格。

“即使房子只要15万澳元，墨尔本外区地块动辄起价就要70万澳元，你总共还是接近85万澳元——这根本不是可负担住房，只不过是一个更小的房子，却还是一样贵。”

她还强调，小住宅面临的另一大挑战是贷款及保险问题。

“银行普遍认为它们是贬值资产，不像一般房子那样容易转卖。没有正式的建筑审批，也无法出租，而且很多保险公司不愿承保。”

另一位贷款经纪Rebecca Stella则看好这类住宅在短租市场或特定生活方式场景中的潜力。

她表示：“只要设计符合规范并满足建筑法规，它们在像Torquay或Lorne这样沿海地区，可能是不错的选择。”

“现代人追求灵活空间——给父母住、接待客人——这些模块屋正好弥补这一需求。”

Stella还指出，模块化住宅将吸引对极简生活方式感兴趣的买家。

“它不是一夜间就能解决市场问题的手段，但它确实反映出人们正向‘小而精’的生活方式转变。”

“很多人开始意识到，不需要一块大地，也一样可以过上好生活。”

她补充说：“这些模块化住宅无法结束住房危机，但它们反映了日益增长的需求，建得更快、更灵活、对生活方式有新期待的一代人，正在寻找改变的可能。”

04

澳关键问题是供应而非需求 首套住房担保计划需有配套

澳洲国民银行NAB行长欧文表示，联邦艾班尼斯政府扩大首套住房购房者担保计划虽能增强购房者资金实力，但同时还需要与增加住房供应措施配套。

欧文说，按照经济学原理，若无额外住房供应，更多有资金渠道的人进入市场，会导致供需失衡加剧，可能进一步推高房价。虽然这是好政策，但同时市场上需要有更多住房，让更多澳洲人拥有住房的唯一途径就是建造更多住房。

上周，联邦艾班尼斯政府应对房地产危机的关键举措，首套住房购房者担保计划大幅扩大，取消了收入限制，允许新购房者仅付5%首付且无需会增加贷款成本的贷款机构按揭保险，就可进入市场。

欧文所在的银行已签约支持该计划，不过，欧文指出澳洲住房市场存在「供应问题而非需求问题」。

这位加拿大籍的银行家称，除规划和基础设施制约因素外，人口结构变化也给住房存量带来压力，现在全球普遍存在的情况是，平均每户家庭居住人数减少，人们寿命更长且晚年健康状况更好，加上移民带来的人口增长更加剧了住房需求。此外，部分现有住房类型不合适，澳洲现在独立住宅多，但我们需要更多中等密度住房。

9月，澳洲房价中位数上涨0.5%，自2月储备银行开始降息以来，房价持续攀升。根据PropTrack房价指数，目前房价较去年同期上涨6.2%，而官方现金利率已从年初的4.35%降至3.6%。

尽管降息给房价带来上行压力，不过澳洲储备银行行长布洛克上周表示，央行并不以调控房价为目标，她所能做的就是保持低且稳定的通胀率，并尽可能维持强劲的就业形势，因为这能让人们获得更多就业机会，进而有可能进入住房市场。

经济学家目前预测，11月再次降息的概率仅为40%，不过市场更多预期明年2月会降息。

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