海淀买房：1公里差 100万？

最近二手房降得厉害，截止到10月6日，全国 23 座城市的二手房实时成交量，同比去年同期下跌 49%，粉丝说：腰斩了。

不过北京的行情还得细化来看，海淀楼市的就有一些新动作，今天我们就来聊聊。

宝山地块有两个新项目--中建·海宸元境与北京隅·海岄，9月底刚刚公布案名及产品细节。

中建·海宸元境：总规划414套房源，社区规模略小，但户型跨度更大，覆盖98–181㎡，主力集中在98–125㎡三至四居。

有消息称报价8.8万/㎡、98的总价控制在900万左右，上车门槛相对更低，适合刚改、改善多重需求。

金隅的北京隅·海岄：规划458套，户型段更聚焦于106–145㎡，预计报价9万/㎡左右，产品配比更纯粹，主打高端改善。

宝山属于是黄村西田村的外溢区域，地铁6号线廖公庄站走10分钟就到了，万达和山姆都在附近，还有一个首师大附属学校。

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距离宝山地块约1km，是保利+建工 5 月份拿下的海淀田村半壁店地块，9月份也完成了施工招标资格预审公告。拆哥上周特意挑了个晴天去，站在地块往北看，阜石路高架桥的轮廓，有点“山形压制”的感觉。

但开发商把产品容积率做到了1.3-1.6，低密优势做在海淀新房里算独一份，没准也是用了“产品对冲地势”的思路。

田村半壁店地块这是一个纯住宅地块，整个地块分为了两个小地块。 0003地块（西地块）用地规模2.35万㎡，地上建筑规模约3.05万㎡，容积率1.3；0004地块（东地块）用地规模约1.71万㎡，地上建筑规模约2.74万㎡，容积率1.6。

另外，这次公告显示，项目有限高18米，估计未来是规划成6层左右的洋房了。

田村板块还有一个早期的高端项目--大苑海淀府，容积率1.75，共10栋348户，以170-320㎡的全套房大平层为主力，价格早就突破了10万+，是当时楼市中为数不多的高端住宅产品。但美中不足的是地块是形状是斜的，社区呈三角形。

到这有粉丝可能已经算出了来了，宝山地块和田村地块的项目，同样100平出头的房子，总价可能的得出去100万。

两个地块都守着地铁站不远，周边商业学校也配齐了，为何出现如此价差？

田村半壁店地块，更靠近西四环，而且成交楼面价就达到了7.84万/㎡，未来售价很可能突破10万+，产品和价格都看齐大苑海淀府。

宝山两项目楼面价分别为5.68万/㎡和5.73万/㎡，加上建安成本、资金成本及各类税费，8.8-9万/㎡的售价实为贴着成本线，与田村半壁店明显拉开价差，价格上明显占优势。

对于前有市场熟知的海淀府、后有田村半壁店地块的超低密洋房，刚刚入市的宝山项目营销总，面临着不少挑战，看看市场能给出什么样的答案吧。

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