越南出台房贷紧缩令！二套房首付飙至50%，投机客退场警报拉响

越南建设部（Bộ Xây dựng）提议，对购买第二套及以上的购房者收紧贷款额度，第二套房最高贷50%，第三套房不超过30%，旨在限制投机，控制房地产价格。

上述提议是建设部在提交给各相关部门征求意见的《关于房地产价格控制与抑制机制的决议》草案中提出的。草案提出了三项市场调控内容，包括针对购房者的贷款政策、房地产交易中心以及发展价格适宜的商业住房。

据此，建设部建议对购买第二套及以上的住房贷款实行额度限制。预计购买第二套住房的购房者最多只能获得买卖合同价值50%的贷款，而从第三套房开始，贷款额度不超过30%。

房地产的贷款额度取决于房屋类型和各银行的规定。目前，普遍的最高贷款额度为抵押资产价值的70-80%或信贷额度上限。

在市场上，许多商业住房项目开发商采用灵活机制，购房者只需预先支付10-30%。这意味着，他们可以贷款70-90%来拥有房产。许多专家认为，不少投资和投机群体利用这一机制，连同免息和宽限本金的优惠，来囤积房源、短线炒作，并在推高房价后享受差价。

在解释上述提议时，建设部表示，房地产市场与金融-银行业密切相关，对宏观经济和社会民生产生影响。房价上涨过快，超出民众的支付能力，将导致供需失衡和金融系统不稳定。

胡志明市东部的房地产

事实上，过去一段时间，河内（Hà Nội）和胡志明市（TP HCM）等大城市的住房价格持续攀升。建设部的报告指出，在首都，公寓均价达到每平方米7000-8000万越南盾，较年初上涨5.6%，而联排别墅和独立别墅的价格已达到1-2亿越南盾的门槛。同样在胡志明市，公寓价格从2018年的约3500万越南盾/平方米上涨到2024年的超过9100万越南盾/平方米。

与此同时，人均年收入仅增长约6-7%，导致民众的住房可及性日益困难。建设部认为，在许多情况下，“房价并未真正反映实际的供需规律，而主要受投机、规划信息和群体心理的支配”。

随着房价的上涨，住房信贷余额也在攀升。根据越南国家银行（Ngân hàng Nhà nước）的数据，截至8月底，约有4000万亿越南盾的信贷“流入”房地产领域。这一数字比去年同期增长了19%。

根据起草机构的说法，世界上许多国家已成功实施了限制投资、控制房地产信贷等价格调控措施。目前，越南的市场调控工具包括税收、信贷、规划、国家土地价格等，缺乏同步性，且未能跟上现实。其后果是，民众，特别是年轻一代、工人、公务员和城市劳动者，越来越难以获得住房。

“出台一些抑制房地产价格的措施是必要的，以确保市场稳定、健康发展，”建设部表示。

在该提案中，建设部还提议成立房地产交易中心以公开交易信息。该中心是各机关、组织在实施包括买卖、转让、租赁购买在内的土地房屋交易时的电子化互联互通枢纽。中心具有组织、监督和验证交易的功能。

起草机构还提议，在2026-2030年期间预计发展的商业住房项目中，至少将20%的比例分配给价格适宜的细分市场。开发商将能够适用特殊机制，如不经拍卖、招标选择投资者；享受最高为项目总投资（包括土地使用费、土地租金）20%的定额利润。企业也无需安排土地来建设社会保障性住房。

住房和房地产市场管理局（Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản）局长宋氏恒（Tống Thị Hạnh）女士表示，该决议草案正在征求5个直接相关部门的意见和贡献。此后，该机构将继续通过多步骤征求意见以完善草案。若获得通过，该决议草案将从签署之日起至2027年3月1日生效。

此前，在9月份与地方政府的会议上，总理范明政（Phạm Minh Chính）要求加强对处于高位的房价的管理、引导和控制。他曾评价“有多少人需要房子，但因为价格太高而买不起。房子动辄每平方米超过7000万、1亿越南盾，谁买得起”。9月底，政府办公室已发文，责成建设部牵头制定关于控制和抑制房地产价格的决议。