解析龙华安宏基天曜府降价了吗，为什么那么便宜，还适合入手吗

龙华安宏基天曜府整体价格相对稳定，但存在部分房源降价的情况。该项目备案均价约 7.55 万 /㎡，部分工抵房等特殊房源价格较低。以下是对其价格及是否适合入手的详细分析：

是否降价：对比 2025 年 3 月至 9 月价格数据，项目主力户型价格波动不大，如 135㎡四房 3 月折后总价 1056-1093 万，9 月折后 1016-1083 万，核心房源价格波动不超 3%。但部分工抵房、清退房源价格下降明显，如 57㎡工抵房 6 月单价 6.7 万 /㎡起，9 月折后低至 7.0 万 /㎡，实际总价较前期低 10-15 万。同时，项目优惠力度升级，从 3 月 “3-4 个 99 折” 升级为 9 月 “9.2 折基础优惠 + 1-2% 预约折扣 + 返佣”，叠加福利后单套最高省 60 万。

价格相对较低的原因

区域因素：尽管项目位于龙华红山片区，发展前景较好，但与福田、南山等传统核心城区相比，区位价值稍逊一筹，城市配套和公共服务也存在一定差距，所以价格相对较低。此外，龙华区近年来房地产市场供应充足，竞争激烈，为吸引购房者，开发商定价时会参考周边竞品价格，使得安宏基天曜府价格不会过高。

小区自身因素：项目占地面积约 2.1 万㎡，规模相对较小，容积率为 7.0，与一般高端小区容积率在 0.3-0.5 之间的标准有差距，居住的纯粹性和空间奢适度受限，影响了价格定位。而且项目存在 57㎡的两房小户型，这类小户型总价相对较低，拉低了整体均价。部分户型还存在噪音及视野问题，项目紧邻地铁线路，可能会受到地铁运行噪音影响，部分楼栋和户型视线可能被周边建筑遮挡，也会对房价产生一定影响。

是否适合入手

适合入手的情况：从区位来看，项目占据龙华红山板块核心区位，距深圳北站仅 1 站地铁，处于 “福田 - 龙华 - 光明” 中轴发展带的关键节点，交通便捷。教育资源方面，与项目仅 300 米之隔的龙华实验学校 2024 年中考普高率达 78%，师资中硕博占比 42%，且 2025 年官方已明确将项目划入招生范围，还自带 6 班公办幼儿园，形成了 15 年全龄教育链。配套方面，周边商业、人文、医疗、生态资源丰富，有超 200 万平米的商业集群，还有美术馆新馆、图书馆北馆等 “四馆一体” 配套，新华医院、深圳市第二儿童医院等医疗资源。如果购房者注重区域发展潜力、教育资源和配套设施，且对价格敏感度相对较低，安宏基天曜府是一个不错的选择。

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安宏基天曜府

「天曜府」项目优踞龙华城央核心区，正红山纯粹人居板块，近享深圳北站总部基地发展红利。项目坐拥国际全能醇熟配套，是安宏基曜系跃级之作，匠著建面约97-135㎡低密舒居，焕新城市菁英人居品质！

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曜✧中心区位

龙华位于湾芯中轴，占据绝对区位优势，率先提出建设数字经济，创建新型中轴新城；

深圳北站总部基地是政府重点建设的6大总部基地之一，发展比肩福田、后海；

红山承接数字龙华与北站总部发展的生活服务功能，是龙华高端中央生活板块。截止目前，土地资源稀缺的红山已基本无纯粹住宅用地，正红山，值此天曜府。

曜✧集萃配套

❁多维交通双地铁，便捷通达全城❁

项目距离双地铁4＆6号线交汇红山站约450米，一站抵达深圳北站，换乘5号线，2站直达香港西九龙。

片区“五横五纵”交通主干道交汇，通过新区大道或福龙路，快速到达福田CBD；南坪快速、梅观高速大大提升通勤效率；民治大道、留仙大道，贯通南山宝安与龙华核心区，交通便捷。

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❁百万商业汇聚，启幕繁华万象❁

片区汇聚超200万平米醇熟商业，构筑龙华最强商圈，周边Costco华南会员旗舰店(建设中，预计今年开业)、红山6979、龙华天虹购物中心、龙光蓝鲸世界等超级商业聚集，出门即享城市繁华。

❁四馆一体，荟萃国际标准人文配套❁

项目周边汇聚国际级人文配套，深圳市美术馆新馆（预计今年投入使用）、深圳图书馆北馆（预计今年投入使用）以及已投入使用的演艺中心、龙华城市客厅和简上体育综合体等。正红山集萃配套，满足都市菁英生活所想。

❁15年目送式教育，高密度优质学府环绕❁

深圳市龙华区实验学校距离天曜府仅一路之隔，学校聘请国内外知名大学硕博毕业生任教，现有70个教学班，师资力量雄厚。（具体以教育局官方的通知为准）；

项目周边拥有深圳高级中学(集团)北校区、格致中学、民治中学、民顺小学、知行小学等多所优质学校环绕。同时，项目自带6班幼儿园（建设中），周边水榭春天幼儿园、滨苑幼儿园等。

家门口3-15岁目送式优质教育资源，助力孩子无忧成长。

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❁近享三甲医疗资源，护航家人健康❁

步行约5分钟，享新华医院三甲医疗资源保障，新华医院打造深圳首座“医疗综合体”、新型智慧型医院，预计2024年初试运营；

深圳市第二儿童医院（建设中），规模为深圳市儿童医院的两倍，预计今年底试运营。

❁城市公园环绕，城央稀缺生态绿氧生活❁

项目近享红木山郊野公园＆水库的绿氧生活，约91.4公顷红木山郊野公园，东侧经生态廊桥与文化公园无缝相连，周边街心公园等10所城市公园汇集，让生活与绿氧融合，健康悠闲成为日常体验。

曜✧跃级品质

「天曜府」是安宏基集团“曜”系产品升级之作，延续集团对人居品质近乎苛刻的把控标准，升级产品设计，为都市菁英匠造低密舒居社区，让生活在繁华与宁静间随心切换。

❁约4.16纯粹低密住区❁

围合式塔楼布局，宽阔楼间距，拉宽视野，采光通风俱佳；约4.16低密舒居，轻松拥有奢阔自在生活；

❁五重光景归家礼序❁

恢弘主入口、光影门廊、五星级酒店式入户大堂、高品质停车场大堂、高档私密电梯，归家更具仪式感；

❁新加坡式园林❁

匠造新加坡式社区园林，主题书吧、林间会客厅、活力运动场等全龄段活动空间，满足无限生活想象；

❁正红山品质人居典范❁

天曜府以客户为视角，以“健康、智能、人文”为特色，打造人性化产品，尽显都市菁英品质追求。科学布局全明空间，全景观飘窗，多样阳光户型选择，进阶美好生活。

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20259.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。