内地与香港物管制度的差异

文︱姚洁凝

自内地七八十年代的改革开放开始，香港便有一批专业人士，如律师、测量师、工程师、会计师、建筑师等，纷纷为国家的改革开放给予意见。

香港测量师学会于今年的五月底和八月中，分别到北京和上海，我有幸随团与当地的相关的部委和行业协会交流。原来北京和上海各省市的物业管理概念和制度，都是在2000年初期向香港学习而来的。

昔日，新加坡的官员都有来香港考察我们的公屋制度一样，新加坡向香港学习公屋，今天新加坡的祖屋比香港的公屋更完善。同样地，内地向香港学习物业管理制度，他们发展出的包干制，比香港的酬金制，在收费方面更具弹性，令内地的物业管理行业发展，比香港更快更先进。

内地物管的“包干制”，物管公司好像“总承包商”，业主在合约中写明需要物管公司提供那些如保安、清洁和日常维修等服务，业主便支付一笔固定的费用，盈亏由物管公司承担。

香港的“酬金制”就是物管公司按屋苑所有支出的特定比例，通常是按屋苑的“大厦公契”规定计算，通常为实际开支的3% 至10%不等，来收取经理人酬金，可谓多劳多得，物管公司只担当“管家”角色，按业主授权行事。

包干制下物管公司由于自负盈亏，通常无需向业主公开全盘账目，利润来自服务成本控制后的盈余。物管公司拥有较大自主权，业主参与度相对较低，业委会权力相对有限。为追求利润，物管公司可能减少服务投入。

酬金制下的财务透明度相对较高，财务报表需定期公示，业主可查账并参与预算审核，业主透过业主立案法团或业主委员会参与决策，业主参与度相对较高。

内地的物管公司由于有较大的自主权，可以把大厦公众地方出租，并提供额外的管家服务，以赚取管理费以外，额外的收入。这些利润有助于内地发展出新的智慧型物管系统。

香港的物管公司受限于“大厦公契”的规定，若把大厦公众地方出租所得的收入，是必须要拨归业主的公用账户之中，有很多公契会限制物管公司不能提供额外的管家服务，令香港整个物管行业的发展有所限制，亦难以投资新的智慧物管设施。

内地有见香港的酬金制能保障物管公司的收入，有些大厦都已经进行“包干制”和“酬金制”的混合模式设定物管合约。内地亦参考香港账目的公示制度，令收支更透明化。相反，香港碍于制度上难以修订“大厦公契”，混合模式发展变得难以执行。

听闻下一次的《建筑物管理（修订）条例》的修订将会涉及修改“大厦公契”，让到修订“大厦公契”不用再需要100%的业权同意，这样不单指能提升物管服务的质素，而且能让“大厦公契”更能配合现今社会的发展，这样才能提升市民的幸福感和快乐指数。