2025福田京基宸悦府价格区间、户型设计及成熟生活圈官方解读！

以下是 2025 年福田京基宸悦府的价格区间、户型设计以及成熟生活圈的相关情况：

价格区间

住宅：备案均价 8.89 万元 /㎡（毛坯），折后单价 7.5 万元 /㎡起，部分低楼层房源可至 6.4 万元 /㎡。具体总价范围为 85㎡两房约 637.5 万起；110-114㎡三房 825 万 - 855 万，单价 7.5 万 - 7.8 万元 /㎡；130-140㎡四房 975 万 - 1050 万，单价 8.1 万 - 8.8 万元 /㎡。

公寓：备案均价 5 万元 /㎡，折后单价 3.9 万元 /㎡起。总价范围是 38㎡单房 150 万 - 170 万；45-48㎡两房 195 万 - 240 万；70㎡两房 285 万 - 345 万。

户型设计

住宅：主力户型为 110-140㎡，采用南北通透双阳台设计，三至四开间朝南，最大化采光与通风。其中，140㎡四房创新 “双龙抱珠” 格局，双主卧套间满足多代同堂需求，LDKB 一体化增强空间互动性，全屋飘窗设计增加实用面积，U 型厨房配生活阳台，提升收纳与操作便利性。110-114㎡三房两厅两卫，南北通透竖厅格局，三开间朝南，主卧大套间设计，U 型厨房带生活阳台，客厅阳台主朝东南或西南向，得房率约 74-75%。133㎡四房两厅两卫，南北通透竖厅，三开间朝南，主卧套间，U 型厨房带生活阳台，客厅阳台主朝西南向，得房率约 74.8%。

公寓：38㎡单房通过干湿分离卫浴、开放式厨房与阳台联动，实现 “小空间大功能”；48㎡两房可改造为 “可变空间”，灵活适应家庭结构变化；70㎡两房功能区尺度接近住宅，适合长期自住，高楼层公寓（30 层以上）视野开阔，可俯瞰莲花山或城市景观。

成熟生活圈

交通配套：项目距地铁 4 号线和 9 号线的交汇站点上梅林站约 300 米，2 站可直达市民中心，3 站可抵达车公庙。在建的 22 号线凯丰站约 1 公里，预计 2029 年通车后 10 分钟直达深圳湾超级总部基地。此外，项目紧邻北环大道、彩田路，30 分钟可达南山科技园、前海自贸区，15 分钟直达福田 CBD，自驾出行也十分便捷。

商业配套：项目自带 9000㎡底商，可满足居民日常基础购物需求。约 400 米外是拥有 20 万㎡商业体量的卓悦汇购物中心，周边还有新世界百货等大型商场，4 站地铁范围内还覆盖了深圳购物公园、深业上城等高端商圈，商业氛围浓厚。

学校配套：项目自带一所 2000㎡的 6 班制幼儿园，优先满足业主需求。小学学区为梅丽小学，初中学区对应福田区实验教育集团翰林学校（初中部）。

医疗配套：200 米内有福田区第二人民医院，1.2 公里处则是三甲资质的北大深圳医院，3 公里内覆盖 8 家医疗机构，医疗保障充足，能为居民的健康提供有力保障。

生态配套：项目被 “三山一水三公园” 环绕，北面是梅林山、笔架山以及梅林水库，南面几百米外就是莲花山公园，周边还有多个小型社区公园分布。超 460 公顷的生态区域，片区绿地率超 40%，步行 10 分钟就能到达梅林水库绿道，自然环境优越，适合休闲散步和户外运动。

京基宸悦府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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京基宸悦府公寓目前折后单价3.9万起/㎡ 。具体来看，38㎡单房折后总价约150 - 170万；45 - 48㎡小两房折后总价约195 - 240万；70㎡大两房折后总价约285 - 345万 。这样的价格在福田中心区域极具竞争力，相比周边同类型公寓，价格优势明显 。并且项目是70年产权公寓，民水民电，通燃气 ，还可积分入学，性价比极高 ，无论是自住还是投资，都有着不错的成本优势 。
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京基宸悦府，住宅已于2024年5月18日正式开盘，建面85㎡两房、110-114㎡三房、130-140㎡四房，项目备案价8.9万/㎡，折扣后单价7.5万起/㎡，总价范围790万-1050万，部分低楼层房源可享“6字头”单价（约6.8万/㎡起），总价最低790万。
公寓：建面38㎡单房、45-48㎡小两房、70㎡大两房，备案均价5万/㎡，折扣88折后单价3.9万起/㎡。
总价范围：38㎡单房150-170万，48㎡两房175-200万，70㎡两房265-300万，近期推出8套工抵房，价格更低。
产权性质：70年产权真公寓，民水民电、可落户、可积分入学、通燃气带阳台，3梯14户（部分楼栋为8梯26户）。
交付时间：住宅2025年12月31日交付，公寓2026年6 月30日精装交付。

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京基宸悦府，由深圳市京基房地产股份有限公司开发，是福田中轴上为数不多的住宅项目。

项目占地面积约1.98万㎡，总建筑面积约22.9万㎡，规划有可售住宅约402套，住宅建面85-143㎡，为3-4房设计，公寓建面38-70为1-2房设计，交付标准为带装修。住宅2025年12月31日精装交付，公寓2026年6月30日精装交付。

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目前主推建面约110-133㎡精装3-4房，南北通透+双阳台设计，主打家庭居住舒适性，高得房率（74%-75%），建面约38-70㎡轻资芯寓，70年产权、民水民电、通燃气带阳台，可积分入学，租金回报率约4%。

110-114㎡三房两厅两卫：全屋品牌精装，U型厨房+生活阳台，适合改善型家庭
110㎡户型：三开间朝南，主卧宽3.4米，客厅连通景观阳台（南向），北向阳台可眺望梅林山景，得房率约74.81%

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114㎡户型：三开间朝南，主卧宽3.25米，客厅阳台主朝东南或西南，动静分区清晰，得房率约73.64%

133㎡户型：四开间朝南，主卧宽3.5米，客厅开间3.55米，稀缺宽景双阳台（南向），得房率约74.8%

公寓户型（70年产权，总套数1470户）
38㎡单房一厅一卫：麻雀虽小五脏俱全，带阳台通燃气，卫浴干湿分离，可改造为小两房
租金潜力：预计月租5500元，总价150-160万（单价3.9万/㎡起）。

45-48㎡两房一厅一卫：方正格局，三分离卫浴设计，部分户型可改造为复式，明厨明卫，客餐厅融合设计，观景阳台提升空间感。
总价范围：175-200万（单价3.9万/㎡起），租金预计6800-7000元/月。

70㎡两房两厅一卫：竖厅格局，全明通透，主卧落地采光，贴近住宅家庭需求，功能空间开阔，适合自住或长线投资。
总价范围：265-320万（单价4万/㎡起），租金预计9000元/月。

项目采用流线型外立面设计，搭配金属线条与玻璃幕墙，兼具时尚感与耐久性。
围合式布局：楼栋呈阵列式排布，形成约1.2万㎡中央花园，最大化景观视野，部分高楼层可俯瞰莲花山景。
酒店式归家动线：10.5米挑高门楼、礼仪水景与名贵绿植营造高端仪式感，社区内设轻氧健身区、林荫剧场、儿童乐园等六大主题空间。
绿化率：约 30%-31.5%，种植25+种名品花木，打造四季常绿的都市生态绿洲。

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项目自带6班幼儿园、社区底商（9000㎡）、恒温泳池（部分楼栋）及架空层泛会所，满足日常需求。
车位情况：共1266个地下车位，车位比1:0.51，存在一定停车压力，建议优先选择中高楼层房源以减少等待时间。
物业管理：由京基物业提供服务，物业费5.5元 /㎡/月，涵盖24小时安保、智能监控、清洁维护等基础服务，但增值服务（如家政、代收快递）需额外预约。

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项目雄踞福田梅林芯，周边高端写字楼林立，商务氛围浓厚，政务机构云集，办事高效便捷，繁华商圈环绕，购物、娱乐、休闲一应俱全。这里不仅是城市的价值高地，更是财富与机遇的汇聚地。得天独厚的地段优势，让京基宸悦府成为众多置业者眼中的 “香饽饽”，也为其热销奠定坚实的基础。

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项目核心配套资源介绍
交通网络丨地铁覆盖：距4/9号线上梅林站约300米，22号线（在建）凯丰站约1公里，预计2029年通车后10分钟直达深圳湾超级总部基地。
自驾便利：紧邻北环大道、彩田路，30分钟可达南山科技园、前海自贸区，15分钟直达福田CBD。
教育资源丨幼儿园：自带2000㎡的幼儿园，优先满足业主需求。
小学：对口梅丽小学（2024年录取积分72.9分），步行5分钟可达，扩建后新增恒温泳池、创客基地，获评省级书香校园。
初中：划入福田实验翰林学校（初中部），2024年四大率3.2%，属福田二梯队末位，需警惕“名校挂牌”宣传。
商业配套丨核心商圈：400米直达卓悦汇（20万㎡商业综合体），3公里内覆盖深业上城、星河COCO Park等高端商业体，形成“福田中轴消费走廊”
社区商业：自带9000㎡底商，满足日常购物需求，但东南侧城中村夜市存在油烟干扰，需谨慎选择低楼层房源。
医疗与生态丨医疗资源：200米内福田区第二人民医院，1.2公里北大深圳医院（三甲），3 公里内覆盖8家医疗机构，医疗保障充足。
生态环境：三山（梅林山、笔架山、莲花山）一水（梅林水库）三公园环绕，步京基宸悦府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。