梦想中的巴黎公寓，白菜价出售！但代价可能是一条人命

2019年5月13日星期一晚上7点刚过，法国西南部图尔市的Korian Les Amarantes养老院的工作人员发现92岁的伊薇特·布里塞（Yvette Brisset）死在床上。

她是被一块玛德琳蛋糕噎住了。

这块蛋糕是当晚早些时候，由一名叫阿兰·朱塞兰（Alain Jousselin）的男子带给她的。

朱塞兰当时60岁，并不是布里塞的亲人或朋友。他是一名前消防员，25年前通过一种鲜为人知的法国房地产制度——“终身年金房产”（viager），购买了布里塞的房子。从那时起，他就一直在等待入住。

Viager是一种独特的法国房产交易方式。年迈的屋主（通常在70岁以上）以低于市场价的价格出售房产，往往是市场价的一半。

作为回报，买家需支付一笔首付款（le bouquet），之后每月向卖家支付终身年金，直到卖家去世。

这又分为两种形式，一种叫做Viager occupé，即卖家保留居住权，直到去世；另一种叫做Viager libre，是卖家已搬出，买家可以立即入住，但仍需继续支付月供。

这就像房地产加上一场人生轮盘赌。房产广告会标注卖家的年龄 ——卖方越老，买家越快能入住。

巴黎的一家viager中介负责人Frédéric Coubronne就表示：

“法国70岁男性的预期寿命约为16年，所以折扣通常是50%。女性寿命更长，所以75岁女性折扣也差不多。夫妻出售房产时，折扣会更高。”

而朱塞兰早在1995年就以viager方式购买了布里塞的家。此后他每月向她支付500欧元，总计超过15万美金（以今天汇率计），再加上最初的首付款。

2019年5月13日布里塞去世后，养老院工作人员立刻怀疑朱塞兰。法国媒体称之为“玛德琳案件”（l’affaire de la madeleine）。

养老院工作人员称，“案发时他进入了布里塞的房间，还反锁了门。他离开后我们发现她满身是蛋糕屑。”

于是，朱塞兰被控谋杀，在羁押三年后，于2022年首次开庭，最终被无罪释放。但检方不服判决，继续上诉。

2023年12月重审时，关键证人证词开始出现矛盾。最终法院将罪名从谋杀改为过失杀人，认为朱塞兰将玛德琳给布里塞是“轻率行为”，与其死亡存在直接关联。

他被判入狱三年，并罚款3万欧元。

尽管这类案件令人震惊，但极其罕见，并未影响viager制度的热度 —— 特别是在希望以低价投资法国房产的外国人当中。

巴黎Viva Viager房产中介负责人Reza Nakhai说，“过去两年，我接待了大约12位国际买家，其中一半是美国人。他们大多毫不犹豫就投资了，这是一种稳健的长期投资。”

在巴黎圣日耳曼德佩区（Saint-Germain-des-Prés）——一个曾住着海明威和西蒙娜·德·波伏娃的时尚左岸街区 —— 一套100平米的公寓平均售价高达170万美元。

而在受欢迎的玛黑区（Le Marais），2025年房价每平米达15,500至22,000美元。

但通过viager，买家可以用不到一半的价格买下这些地段的房产。

美国-伊朗投资者霍玛·拉维尔（Homa Raevel）已经在巴黎买了四套viager房产。

她说：“起初我觉得这种方式有些病态，总担心自己会在某人去世时感到高兴。”

但她坚持要亲自见卖家，了解他们的故事，然后表示，“通过viager，你在帮老人留在自己家里，同时给他们经济保障 —— 这是双赢。”

她买房看重地段和户型，但最关键的是卖家本人：“我只在卖家看起来生活幸福的情况下才买。如果有人有家庭纠纷或出于压力出售，我会放弃。这个人得有‘好能量’。”

其实，Viager制度最初源于罗马时代。拿破仑在19世纪将其制度化，并扩展至西班牙、意大利和比利时等地。

甚至法国前总统戴高乐、吉斯卡尔·德斯坦和奥朗德都通过viager买过房。美国的休·赫夫纳也用类似方式将花花公子大厦以一亿美金售出，条件是他可继续居住至死。

目前，viager在无继承人的老人中尤为流行。

74岁的精神分析师安德烈·赫尔曼（André Helman）说：“如果我有孩子，我会留房子给他们。但我没有，所以这是最理想的方案 —— 能让我住在自己的家里，还能获得稳定收入。”

赫尔曼的公寓以25万欧元出售，远低于市场价，买家是21岁的时尚学生伊拉·赫朗（Ylla Heron）。她说：“我现在不急着住，这是为未来准备的 —— 20年、30年后。以这个价格在巴黎中心买46平米，太划算了。”

当然，Viager的“赌局”也存在风险。买家需先支付一笔首付款，再每月支付年金 —— 可能要持续几十年。

拉维尔说：“我都会按卖家活到100岁来计算。如果他们更长寿，我可能不会盈利。但只要市场稳定，我最终还是会有回报。”

最著名的失败案例是珍妮·卡尔芒（Jeanne Calment）—— 她是全球最长寿纪录保持者，90岁签下viager合同，结果活到了122岁，还比买家多活两年，买家家属只得继续支付年金。

如此看来，当梦幻巴黎公寓以低价出售时，总是伴随着陷阱的。

至少，在这里，是总得有人死吧……

Ref：

https://edition.cnn.com/travel/france-viager-property-bargain-death

文｜闪电

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