现在买房不是接盘，是什么呢？

现在买房不是接盘，是什么呢？

房地产的库存是不能被消化的，它最多只能被转移，无非就是从开发商的手里转到你手里，或者说你去买了别人的二手房，把别人的存货接过来了。这些行为都不能解决房地产市场的存量堆积问题。在房地产存量时代，这种行为就是标准的接盘，哪还有什么保值增值可言。

另外，在房地产领域，任何先进的产品，其竞争力都会被时间逐渐稀释和替代。你可以看看前两年刚发展所谓“第四代产品”的时候，那时的第四代多“牛逼”，再放到现在的市场来看，这些产品的稀缺性还在吗？

2017年，我们的容积率是15%；2024年，容积率调到了20%。现在还有很多人买了第四代的期房，在没拿到手的情况下，实际上已经发现这些产品已经被当下很多新产品所替代了。比如说天府新区有些项目，从原来的卷入户光厅，现在直接送40平方米的大阳台，而且还不计建筑面积、全赠送。那你说你当年花高价买的“地士”产品，在这种产品的冲击下，还有竞争力吗？

所以当房地产进入存量时代，任何产品都不会改变现有的趋势，充其量就是存量堆积多与少的问题。但你们要想一个问题：随着新房的不断开发，当下的第四代甚至第五代，未来还有没有稀缺性？

我们今年1到9月份供应的土地，可供建设面积是1011万平方米。如果按照130平方米每套来计算，这部分就有7万多套新房。去年是8000多亩地，是不是有10万套？前年是不是也有10万套？

我们从高密发展调整到公园城市发展这个定位，大概也有七八年的时间了。你们可以想想，容积率2.5以下的这种产品有多少套了？平均每年算8万套，这七八年的时间是不是得几十万套了？未来土地还要供应，所以稀缺性谈何存在呢？它就是一个存量堆积的问题，无非就是时间早与晚而已。

当然，更不存在什么“核心资产可以保值增值”的说法。如果真能保值增值，估计大家也买不到了，早就被中间截胡了，怎么可能还轮得到我们呢？这个道理很简单，而且这种保值增值的产品，其实跟我们这种几百万的房子没有太大关系。

所以我们要清醒地明白，现在去买房，那就是当商品买，不要指望什么保值增值，只有相对保值一说。

那有人说，现在还要不要买呢？

我就一句话：如果你当下真的需要这种产品，确实没地方住，或者说你的收入水平能够够得上更高的产品，那你可以考虑。但买的时候注意3点：

第一，溢价不要过高，任何市场的保值或者流通性，都取决于价格；

第二，产品也不能太弱，至少往两梯两户去靠，跟这个大时代的趋势要跟上节奏；

第三，每个区域的总价要适配。你不能说在成华区买个六七百万、七八百万的项目，还问我能不能保值、流通性在哪里。

我们先要考虑流通性的问题，对吧？每个区域有每个区域对应的城市总价，如果你超过这个区域的总价太多，那摆明流通性要差很多。如果你不信，可以去看看我们今年成都500万以上总价产品的占比多少，我告诉你，只有12%。我们今年成都到现在为止，总共卖了6万多套新房，500万以上总价的产品就只有12%。

所以当下买房要量力而行，更不要被带了节奏，什么新房的情绪价值、什么入户光厅、什么会所等等，这些东西在流到二手市场之后，通通都会被价差所碾压。