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该项目原是坪山G11330-8045地块，是天健集团+深福保集团+深高新区集团在2023年3月份深圳集中土拍供地中联合竞得，楼面价10404元/㎡，商品房毛坯限价4.1万/㎡！也是刷新了当时坪山商品房土拍限价新高。

项目区域及楼盘介绍

天健瑞云府，位于坪山区碧岭街道沙湖社区锦龙大道与新龙路交汇处西侧约400米，地处沙湖板块，坪山在近年来发展迅速，主要发展新能源与智能网联汽车产业、新一代信息技术及智能制造产业、生物医药产业等经济，在2023年重点企业产值高达3344亿元，同比增长59.2%。

天健瑞云府，由天健集团+深福保+深高新集团3家国企联合打造，总占地面积约3.6万㎡，总建筑面积约22.49万㎡，计容建筑面积约16.46万㎡，容积率4.75，绿化率30%，共由8栋32-36层高住宅组成，分3个地块开发，不过花园都是共享连通在一起的，其中1栋1单元/2栋2单元/3栋1单元住宅33F，1栋2单元/2栋1单元/3栋2单元住宅32F，2栋3单元/2栋4单元住宅36层，4栋是1所9班制幼儿园。

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总规划1642户，其中可售商品房1318户，租赁住房324户，3梯7户或3梯6户设计，地下室有2层，规划1623个车位，车位比约1：0.99。

基本信息：

1、开发商：深圳市高新健置业开发有限公司（天健+深高新+深福保）

2、物业公司：天健物业

3、物业管理费：待定

4、总占地面积：3.6万/㎡

5、总建筑面积：22.49万/㎡

6、容积率：4.75

7、绿化率：30%

8、产权年限：2023年3月-2093年3月（70年）

9、总户数：1642户

10、总栋数及楼高：3栋8座，32-36F

11、梯户比：首推的2栋1的单元3梯7户

12、车位数：1623个

13、车位占比：1：0.99

14、交楼时间：待定

15、交楼标准：精装

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项目优劣势

优势：

1、首先从区位来看，天健瑞云府所在的沙湖板块，靠近坪山锦龙中心，地段算不上核心，但是也不算差，对比坪山目前大多数新房的区位来说，位置还是较为不错的。

2、天健瑞云府总高基本都是32-33层的高层住宅，对比坪山部分小区的超高层建筑还是很有优势的，另外瑞云府也是坪山第一个新规后建设的楼盘，有100%的得房率。

3、天健瑞云府是天健+深高新+深福保3家国企联合开发的楼盘，资金相对雄厚，不用担心烂尾问题。

劣势：

1、从买房必备3件套来分析，天健瑞云府周边有规划九年制学校但是还没见到动工，目前现有的学校距离都在1.3公里以上，接送不是很方便也不是名校，还值得一提的就是深实验学校初中部还是值得期待的，地铁距离也在1.3公里以上，商业还在能接受的范围内，总体评分下选。

2、天健瑞云府周边的城市界面感比较欠佳，目前还是以民房及工业园区为主，需要5年左右的时间沉淀后，应该会有所改善。

3、天健瑞云府居住人群相对没这么纯粹，总共1642户，其中可售商品房1318户，租赁住房324户，租赁住房是移交给政府以后做公租房的，集中分布在2栋4单元，另外3栋1单元也有小部分。

平面图+户型图

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76㎡的3房2厅1卫：

实得率高达约98%，尺寸能与新规前85-90平三房户型媲美。LDK一体化设计让客餐厨融为一体，约3.4米的开间让生活空间更显阔绰。所有卧室都额外赠送进深约0.8m的飘窗（远超市场0.6米标准），厨房外设有一个面积约2㎡的设备平台，这些赠送空间往往给生活带来意想不到的便利。

86㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.45米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧12.31㎡/次卧8.45㎡/次卧7.8㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台，赠送面积高达12.93㎡，实际得房率约98%（包含赠送），西南/东南朝向

89㎡的3房2厅2卫：

实得率提升至约104%，比肩新规前106㎡改善型大四房。横厅设计带来宽阔尺度，配备约5.5米超大观景阳台，一改传统户型“瘦高”的通病，让居住空间更显阔绰。所有卧室都额外赠送进深约0.8m的飘窗，主卫旁还配备一个约2㎡的设备平台，可作为迷你生活阳台，方便晾晒衣物或摆放绿植，为日常生活增添便利与情趣。

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项目周边配套

交通配套：

14号地铁线“锦龙站”距离约1.3公里，步行需要20分钟，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，4站到大运，9站到布吉，10站到罗湖，12站到福田岗厦北，用时43分钟。

另外项目北侧约1.3公里处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸。

南侧距离200米已开通有坪盐通道，15分钟可到盐田，南坪快速，1小时可到南山科技园。

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商业配套：

项目自带有3000㎡社区底商，在约350米范围内有佳华沙湖广场近8万㎡的潮流商业街区（在建），在约800米范围内有天虹商场，约1.5公里范围内有华侨城坪山之眼，近4.6㎡的集中商业（在建）。

约5公里范围内还有坪山首座万象城（在建），也是继罗湖，南山万象城之后的深圳第三座万象城，据坪山土地整备局回复称，力争在2025年建成。

教育配套：

天健瑞云府自带1所9班制幼儿园，旁边规划有1所九年制公办学校，根据坪山2024年最新的学区划分，小学学区划分在科源实验学校、坪山实验教育集团科悦实验小学、科韵学校（规划名）组成的大学区，初中学区划分在坪山高级中学教育集团中山中学、新合实验学校、科源实验学校、碧岭实验学校、科韵学校（规划名）、碧岭翠峰学校（深实验坪山学校）组成的大学区。

深圳实验坪山学校，总用地面积3.87万平方米，总建筑面积7.91万平方米，为54班九年一贯制学校，可提供2520个学位，2024年首次招生。

科韵学校，总规划54个教学班，其中小学36班，初中18班，可以提供学位2520个，在2024年首次招生。

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