十月最新聚焦@华润外滩瑞府官方售楼处发布:定义上海豪宅新标杆~

虹口北外滩旁

10号线四川北路站约400米

「外滩瑞府」二批次待认购！

加推建面约124-240㎡3-4房

上期均价14.78万/㎡！

售楼处线上火热预约中！

外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986

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去年11月27日，华润置地旗下的上海煦臻企业管理有限公司以总价51.36亿元竞得虹口区C080301单元hk191A-03地块，外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986成交楼面价92934元/平方米，溢价率11.97%，地块中小套型占比40%，装修标准4000元/㎡。

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方案显示，地块总占地面积14280.63㎡，容积率3.87，总建筑面积86241㎡，地上建筑面积60201㎡，外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986计容建筑面积55266㎡，地下建筑面积26040㎡，计划建设4幢24-31层高层住宅以及1幢总高3层的风貌建筑

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具体来看，1#总高31层，一层架空；2#总高31层，一层架空；4#总高32层，一层架空；3-1#总高24层，外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986一层架空；6为风貌建筑，总高3层，含商业和住宅。在景观设计方面，小区内规划了景观架构、风雨连廊以及下沉式庭院。

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外滩瑞府的建筑设计，是一场“向历史致敬、向未来生长”的实验：采用“风貌→幕墙→冠冕”过渡式向上生长设计：外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986基座延续石库门拱券符号，中段以玻璃幕墙与金属线条勾勒现代美学，顶部“冠冕”造型致敬外滩古典建筑天际线；

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以“街区可漫游”的城市更新理念激活历史里弄：保留风貌建筑的同时，规划植入文化艺术分馆、精品咖啡工坊、外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986黑胶唱片店等“高级烟火气”业态，让老上海的“弄堂温度”与国际生活方式碰撞出新火花——这不是简单的“盖房子”，而是“造生活”。

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外滩瑞府，地处上海内环最“根正苗红” 的位置 ——外滩1 公里生活圈。如果说内环是上海豪宅的 “第一梯队”，那外滩板块就是 “内环中的内环”

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外滩瑞府首开告罄，劲销24.8亿！二批次房源加推在即！

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虹口北外滩旁，10号线四川北路站约400米！「外滩瑞府」二批次加推建面124-165-240㎡3-4房；全新户型图发布！售楼处线上火热预约中！

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主力户型约124-165㎡3-4房；当下2000万级已经完全买不进黄浦核心地段，而外滩瑞府不仅能以2000万级入手，外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986更是今年2000-5000万级上海位置更好、更值得入手的豪宅！

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上期一房一价表如下：

即将入市户型图如下：

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建面约240㎡4房样板间展示如下：

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上期主力户型图及样板间展示

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最新效果示意图如下

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外滩“历史溢价”与陆家嘴“未来势能”在此叠加，黄金三角腹地成为中国高净值圈层的聚集地，是时代价值创造者的共同选择。

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项目以“街区可漫游”的城市更新理念激活历史里弄：保留风貌建筑的同时，规划植入文化艺术分馆、外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986精品咖啡工坊、黑胶唱片店等“高级烟火气”业态，让老上海的“弄堂温度”与国际生活方式碰撞出新火花；

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建筑立面采用“风貌→幕墙→冠冕”过渡式向上生长设计：基座延续石库门拱券符号，中段以玻璃幕墙与金属线条勾勒现代美学，顶部“冠冕”造型致敬外滩古典建筑天际线，堪称“向上生长的精神图腾”。

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外滩瑞府全域风雨连廊，将风雨连廊扩容为完整的归家体系，实现全住宅楼栋无风雨归家，带来顶豪级的归家居住体验。

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项目示意图，过程稿仅供参考，以实际交付为准

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区位方面，“上海2035”总体规划明确，外滩将作为“全球城市核心功能承载区”，与陆家嘴、外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986北外滩组成“黄金三角”，目标直指“卓越全球城市”的封面。这一规划不仅定义了上海的空间格局，更将外滩推向全球资本、文化、资源的核心交汇点。

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外滩瑞府择址于此，对标纽约ONE57、伦敦海德公园一号——非全球资本聚集地不选，非历史与未来叠加区不立外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986，其价值内核正是对“黄金三角”核心资产的精准锁定，为业主提供了“抗周期”的资产保障。

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交通上，距轨道交通10号线四川北路站0.4公里，商业上，利通广场、壹丰广场、中信广场1933购物中心 都在步行距离范围内；

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教育上，有民办新华初级中学、虹口区中州路第一小学、上海市虹口区第一中心小学、上海市海南中学 ；医疗上，临近上海市第一人民医院。

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在市场方面，目前该地块周边的新建住宅项目包括北外滩虹口源717、越秀·外滩樾、上海弘安里、外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986海泰北外滩、天潼198、光大&伊泰置业北外滩项目以及碧云北外滩尊邸等。

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越秀外滩樾项目位于地块西侧约350米处，该项目为风貌别墅，已于去年年底正式推向市场，主力户型面积在235-338㎡之间，总价段为4000万元-8000万元。

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位于地块北侧约600米的北外滩虹口源717项目目前在售。该项目上一次开盘时间是去年6月份，外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986共推出228套建面约100-356房源，备案均价138000元/平方米，认购率86%，截至目前，网上房地产显示，项目已售住宅套数为155套，网签去化率68%。

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上海弘安里项目位于地块西南侧1公里左右，该项目为风貌别墅，于去年3月份首开，目前项目在售少量建面约380㎡风貌别墅，总价约8000万起，均价约24.3万/㎡。

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碧云北外滩距离项目900米左右，该项目上一次开盘时间是去年12月份，共推出137套建面约180-230㎡房源，外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986备案均价130000元/平方米，开盘当天去化率约66%，截至目前，网上房地产显示，项目已售住宅套数为88套，网签去化率64%。

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虹口北外滩旁「外滩瑞府」二批次加推约124-240㎡3-4房；上期均价14.78万/㎡！外滩瑞府售楼处电话：400-8894-986

10月20日，上海土地市场又要迎来一场硬仗——2025年第八批次集中土拍。6幅地块散落在徐汇、静安、杨浦、松江、徐汇、宝山，总起价185亿，看似平静的数字背后，是一场围绕“核心资产”的无声角逐。

这六幅地块中，既有俯瞰黄浦江的滨江绝版宅地，也有苏河湾畔的商住综合体，更有高铁上盖与低密水岸住区。谁将在本轮角逐中脱颖而出？

一、徐汇区WS5单元188N-I-21地块：“楼面价之王”提前锁定？

作为本批次最受关注的纯宅地，这幅地块堪称“断供区里的硬通货”。

地块指标显示，出让面积约2万方，容积率仅1.5，计容建面约3万方，起始总价40.59亿元，起始楼板价高达13.5万元/㎡——刷新上海非风貌宅地的楼面起价纪录。

区位是它最大的底气。地块位于西岸金融城核心段，与“顶豪标杆”云锦东方为邻，紧邻11号线云锦路站，真正“地铁+滨江”双加持。1公里内覆盖跑道公园、西岸美术馆、油罐艺术中心等优质公共空间，龙华会、西岸凤巢等商业环伺，区域成熟度与文化浓度双高。

市场方面，云锦东方前期售价已突破16万元/㎡，与本项目13.5万元/㎡的起始楼板价之间，仍留有利润想象。

作为徐汇滨江近年来罕见的纯住宅出让，加上西岸金融城产业人口持续导入，这幅地块极有可能成为房企争夺的“封神之战”。

二、静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间：总价门槛最高的“综合体巨无霸”

这幅由两个子地块组成的商住综合用地，总建面约9.5万方，住宅占比73%，起始总价71亿元，起始楼板价约7.47万元/㎡——是本批次总价最高的地块，也注定只有实力房企能够入局。

地块位于苏河湾艺术文化集聚带，与华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等顶豪为邻，零距离苏河湾万象天地、静安大悦城两大商业体，南向俯瞰约200米苏州河景。文体用地占比27%，需结合“艺术苏河”规划，引入文艺展演、美术展览等业态，考验开发商的运营能力。

市场方面，周边近年开盘新房受此前限价影响，均价普遍在13万–14万元/㎡之间。而品质较好的滨水次新房挂牌价更高，如苏河湾中心润府约17.5万元/㎡，中粮天悦壹号约19.5万元/㎡，临苏州河的华侨城苏河湾均价更达23.5万元/㎡左右。

作为苏河湾核心区最后的大体量综合用地，它既承载高端住宅预期，也肩负区域文化商业升级使命。能否延续苏河湾高端市场的热度，将成为本轮土拍的一大看点。

杨浦区N090602单元D1-7地块：“小而精”的改善型补充

地块体量不大，建面约3.7万方，起始总价22.81亿元，起始楼板价6.1万元/㎡，属于典型的“内中环稀缺补仓”。

区位优势集中在“交通+教育”：距离12号线爱国路站仅400米，北侧紧贴上师大附属杨浦滨江实验小学，真正“地铁+学区”双配置。周边宝龙旭辉广场、杨浦公园、沪东工人文化宫等配套成熟，属于杨浦滨江北延伸段的生活便利区。

目前杨浦滨江南段新房价格已站稳11万+，而本幅地块6.1万元/㎡的起始价留有空间。加上区域城市更新不断推进，预计将吸引专注上海内城更新的房企关注。

据悉，中国铁建旗下中铁房地产集团华东有限公司已发布该地块相关招标信息，预计总投资约49.57亿元，建安投资约7.15亿元。

徐汇区XHPO-0001单元D7D-1、D7C-2地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间：“三轨交汇”的未来枢纽

这是一幅典型的地铁上盖综合体，由住宅与商办两个子地块组成，总建面约9.6万方，起始总价26.51亿元，起始楼板价约2.77万元/㎡。

最大亮点是交通能级：15号线、在建19号线、机场联络线三线交汇，23号线也在不远处，25分钟直达虹桥、浦东两大机场。商业占比高，且须100%自持，考验开发商运营能力。

作为徐汇南拓的关键节点，华泾正迎来“华之门”TOD综合体、龙华华泾天街等商业升级。这幅地块能否借势轨交红利，成为南部新兴居住板块的代表，值得关注。

五、宝山区BSPO-0801单元13D-06、02aB-01地块：“站城融合”的试验田

作为宝山高铁站二期地块，本次出让包括一幅住宅与一宗商业上盖，总建面约12万方，起始总价17.51亿元，起始楼板价约1.46万元/㎡。

住宅部分北邻河道、西接绿地，生态属性突出；商业部分为高铁上盖，须100%自持，要求与一期同步设计施工，考验整体开发协同能力。

尽管当前周边能级仍在提升中，但随着宝山高铁站建成，未来将形成集高铁、地铁、商业于一体的北部城市副中心，具备长线价值。

市场方面，2024年12月30日，金茂联合宝冶及杨行城建以31.16亿元摘得同单元13A-01、02aA-04地块，楼面价9058元/㎡。项目案名为“金茂棠前”，今年5月首开均价约4.9万元/㎡，目前三期新品均价5.385万元/㎡。

六、松江区SJC10010单元14-01号地块：新城里的“容积率1.2”选项

地块容积率仅1.2，建面约3万方，起始总价6.56亿元，起始楼板价2.15万元/㎡。

地块周边水系环绕，紧邻五龙湖生态商务区，距松江万达广场约1公里，属于松江新城中生态环境与便利性兼备的低密住区。

适合打造洋房或叠院类产品，面向松江本地改善及高校教师、G60人才等客群，预计将吸引专注低密产品的房企参与。

市场方面，2025年5月9日，中国铁建在上海第四轮土拍中以24.7亿元竞得松江区SJC10006单元C03A-04号地块，溢价率20.42%，成交楼面价约25288元/㎡。项目案名为“中国铁建·西派云间”，近日首批房源取证，均价约5.4万元/㎡。

从六大地块的能级、稀缺性与市场热度来看，徐汇滨江宅地最有可能成为本轮“地王”。

核心逻辑在于：其一，地段无可复制——西岸核心区+地铁口+滨江资源，三重稀缺属性叠加；其二，价格倒挂明确——周边二手房价格已突破16万/㎡，与13.5万元/㎡的起始楼板价形成安全垫；其三，产品形态纯粹——1.5容积率+纯住宅属性，利于打造高端产品；其四，市场饥渴度高——徐汇滨江已长期断供，高净值客群积累充足。

静安苏河湾地块虽总价最高，但商办自持与文体配建拉高开发门槛，可能抑制溢价空间；其余地块或因能级、或因属性限制，难以冲击头把交椅。

这一次，或许又是“稀缺性”主宰战场。