99㎡做3房2卫还带地暖：复地星愉湾如何把“刚需”卷出改善感？

《99㎡做3房2卫还带地暖：复地星愉湾如何把“刚需”卷出改善感？》

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正文：
01 写在最前
在99㎡里塞下3房2卫+中央空调+地暖+新风，还能做到三开间朝南，得房率78%，这是复地星愉湾给出的“刚需改善化”答案。

02 99㎡ A户型——“神户型”全景扫描

• 三开间朝南：10.1 m南向面宽，客厅+主卧+次卧全部南向，同面积段仅1/3项目能做到
• 双卫设计：主卧套房带内卫+淋浴，公卫洗漱分离，早高峰不排队
• 餐客一体化：进深5.8 m横厅，减少过道浪费，视觉感+15%
• 南北双阳台：南阳台1.8 m进深，可放跑步机+绿植；北阳台计一半面积，变身洗衣杂物间
• 独立玄关：入户预留双排鞋柜+置物台，收纳量提升30%，婴儿车、露营车全隐藏
• 全飘窗：三房+客厅共4个飘窗，赠送面积约4.5㎡，可改造书桌/宠物角/女神化妆台
• 总价240-290万：首付72万起，月供8200-9500元，与市区老破小1房租金属性持平

03 138㎡ B户型——4房2卫“一步到位”

• 四开间朝南：13.4 m南向面宽，三代同堂+二胎家庭10年无需换房
• 横厅6.2 m：可隔出“+1”开放式书房，形成“3+1”房
• 南北双阳台：南阳台2 m进深，可放儿童足球门；北阳台做生活清洁区
• 主卧套房：步入式衣帽间+四件套卫浴，对标五星酒店
• 独立玄关+储藏间：行李箱、滑雪板、婴儿车全部“隐身”
• 总价340-380万：首付102万起，月供11000元，比市区老破小4房便宜一半

在复地星愉湾实体楼栋样板间内，我们可以看到本次加推的建面约98-138㎡产品，都是新城核心区稀缺的全能产品。

建面约99㎡的3房2厅2卫，堪称「全能王户型」，动静分离+三开间朝南，满足了大部分家庭的功能需求。

U型厨房操作空间非常充足，配置老板吸油烟机、燃气灶、洗碗机，以及弗兰卡双槽洗菜盆、摩恩伸拉式水龙头，并预留了双开门冰箱的位置。（二期，以实际交付为准）

复地星愉湾样板间合成实景图

主卧做到了南北通透的套房设计，配置独立的全明卫生间，并利用超高窗墙比，放大了采光和景观视野。

复地星愉湾样板间合成实景图

建面约138㎡的3+1房，则是空间感更强的「超级横厅户型」，得房率约82%，约6.7米面宽大横厅视觉冲击力很强。

同时对于空间需求更多的业主来说，客厅还可以灵活定制X空间，实现书房、储藏室、娱乐间自由。

复地星愉湾样板间合成实景图

南北双阳台放大了空间感，可以俯瞰小区内部景观，还能在这里品茗赏花，让户内户外空间无界流动。

主卧套房自带步入式衣帽间，尤其是转角的270度大飘窗，形成罕见的环幕采光视野。

复地星愉湾样板间合成实景图

同时复地星愉湾还有稀缺的叠加别墅在售，建面约139-155平，不仅吸引了很多本地改善客户，还有不少跨区域第二居所配置。

总爷去看了他们实体样板间，下叠别墅地下空间约5.35米层高+双采光井，业主可以在花园莳花弄草 ，实现垂直空间体系+户内户外联动。

复地星愉湾样板间合成实景图

上叠别墅实现双入户玄关，约7.6米的超宽横厅尺度感十足，对标大平层的居住体验。

复地星愉湾样板间合成实景图

04 叠墅“墅感”——上叠星空露台+下叠私家花园
上叠139㎡3+1房3卫

• 客餐厅挑高6 m，可做中空loft；屋顶花园40㎡，烧烤、观星、种花随心；独立地下室5.4 m，改影音室+健身房；总价480万起，首付144万住“带院子”的空中墅。

下叠155㎡3+1房3卫

• 私家花园50㎡，可种樱花、搭帐篷；地下室5.4 m挑高，改健身房+酒窖；南向双主卧，老人上下楼不用抢电梯；总价550万起，金山新城唯一带花园+地下室的叠墅。

05 装修清单——“80万豪装”免费送

• 高层：中央空调（大金）+地暖（威能）+新风（霍尼韦尔）三件套，厨房老板三件套+石英石台面，卫浴科勒+摩恩，墙面岩板通铺，交付即可拎包入住
• 叠墅：全屋实木地板、断桥铝门窗、软包背景墙，主卧配1.8 m浴缸+淋浴双分离；装修成本超80万，相当于“买房送装修”

06 空间黑科技

• 3.1 m层高：比常规2.9 m多出20 cm，装完地暖也不压抑
• 78%得房率：比同面积段高层多出4-6㎡，相当于“偷”出一间书房
• 人车分流+精装地库大堂：地下车库全石材车道，归家仪式感拉满
• 绿建三星+超低能耗：外墙保温一体化，夏季空调能耗降40%，全年电费省约2000元

07 户型选择指南

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家庭周期

推荐面积

首付30%

月供（4.05%）

持有年限

新婚/首置

99㎡3房2卫

72万

8200元

5-8年

二胎家庭

138㎡4房

102万

11000元

8-12年

终极改善

155㎡下叠

165万

16000元

15年以上

复旦大学附属金山医院实景图

四是丰富的「休闲娱乐资源」，周边有新城公园、汇龙湖公园、金山城市沙滩、金山嘴渔村等生态景观公园，无论是饭后遛弯，还是度假露营都非常方便。

08 结语
当市场还在99㎡里做“2+1”房+1卫时，复地星愉湾用“3房2卫+双阳台+独立玄关+四飘窗”把刚需卷出了改善感。它的底层逻辑不是“面积更大”，而是“把每一厘米用到极致”。如果你正在寻找“低总价+高得房+精装拎包”的三叉戟，这篇户型拆解就是给你的最后推手。本周末售楼处24小时开放，来现场量一量，99㎡的“神级尺度”到底能不能装下你对生活的所有想象。

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