中海云启源境学区学校：学区划分至南山实验教育集团园丁学校

中海云启源境
• 学区学校：学区划分至南山实验教育集团园丁学校，该校为九年一贯制公办学校，与项目步行距离仅约50米。2024年普高率高达90%，稳居南山TOP5，属于南山区二梯队中上水平学校。此外，距离豪方天际幼儿园约120米，可满足幼儿阶段教育需求。

• 交通配套地铁：距离12号线同乐南站A口步行约480米，直线距离约300米，步行5分钟左右即可到达，距离12号线中山公园站约700米。在建的15号线同乐关站预计2028年建成，规划中的24号线将直连西丽高铁枢纽。

• 得房率/使用率：项目为新规后高得房率住宅，部分户型使用率可达96%，还有部分户型得房率最高能达到110%。

• 开发商：中海地产。

• 几梯几户/总高多少层：共3栋高层建筑，其中2栋商品房、1栋保障房。1栋1单元（商品房）47层，3梯5户；1栋2单元（商品房）21层，2梯5户；1栋3单元（保障房）46层。

• 折后房价价格：备案均价约9.09万/㎡（含精装），综合92-93折后均价8.4-8.46万/㎡，单价区间7.44-9.3万/㎡，顶复10-11万/㎡。90㎡三房折后总价701-751万；95㎡三房742-828万；105㎡3+1房820-898万；143㎡四房1137-1338万。

• 面积户型：主力户型为90㎡、95㎡、105㎡的三房和143㎡的四房，还有239㎡的顶复户型。

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中海云启源境房价多少，为什么降价出售，工抵房最低价格，以下是详细介绍：

一、中海云启源境当前房价是多少？

根据 2025 年 9 月最新备案信息，项目备案均价为9.09 万元 /㎡（含精装），但通过开盘折扣、综合优惠等多重让利后，折后均价约 8.17 万 - 8.46 万元 /㎡，单价区间为7.44 万 - 9.3 万元 /㎡。具体户型价格如下：

• 90㎡三房：折后总价 701 万 - 751 万元，单价 7.6 万 - 8.1 万元 /㎡；
• 105㎡3+1 房：折后总价 820 万 - 898 万元，单价 7.7 万 - 8.4 万元 /㎡；
• 143㎡四房：西户折后总价 1070 万 - 1272 万元，单价低至 7.4 万元 /㎡；东户总价 1137 万 - 1338 万元，单价 7.9 万 - 9.3 万元 /㎡。顶复产品（239㎡）折后单价约 10 万 - 11 万元 /㎡，总价 2528 万 - 2670 万元。

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以下是关于深圳南山中海云启源境价格、交房时间以及开发商实力的详细解析：

价格：根据 2025 年 9 月 11 日的消息，中海云启源境于 9 月 6 日加推最后 1 栋 2 单元 01、03、05 户型，共 54 套房源，户型为建面 90-105㎡的 3 房，备案均价 8.87 万 /㎡（带精装），开盘折扣约 0.941 折，折后均价 8.35 万 /㎡，总价 714 万起。

交房时间：该项目合同约定的交房时间为 2027 年 4 月 30 日，届时将以精装交付。

开发商实力

开发商背景：深圳市海奕房地产开发有限公司为项目开发主体，实控方为中海地产（中国海外发展有限公司，股票代码00688.HK）。中海地产始创于 1979 年，是全球业务覆盖 90 余城的头部房企。

开发经验：中海地产成功开发超 1700 个项目，涵盖住宅、商业、综合体等业态，开发经验十分丰富。

工程品质：其多次荣获中国土木工程詹天佑奖、国家优质工程奖等行业大奖，施工工艺和建筑质量备受认可。

财务状况：作为央企，中海地产抗风险能力强，资金链充足，能够确保项目顺利推进。

项目保障：中海地产在深圳已交付多个标杆项目，如中海香蜜湖 1 号、中海九号公馆等，口碑良好，云启源境作为重点项目，交付品质有保障。

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最新消息：南山科技园板块唯一一个央企开发的项目——【中海云启源境】已取证！预计端午后开盘！项目可售商品房共计298套，首推1栋一座207套，3梯5户，含：90-95-105-143㎡户型。备案均价约9万元，整体折扣0.918，折后单价约8.35万元一平，比当时预期的8.6万以上还是要低了不少，而且大部分户型都低于周边的二手房市场价。

价格区间如下：综合折扣0.918折！

01号房，143㎡4房2卫，单价约：7.9-9.3万，总价约：1137-1338万

02号房，143㎡4房2卫，单价约：7.4-8.8万，总价约：1070-1272万

03号房，90㎡3房2卫，单价约：7.6 - 8.1万，总价约：：701 - 751万

04号房，105㎡3+1房2卫，单价约7.7 - 8.4万，总价约：820 - 898万

05号房，95㎡3房2卫，单价约：7.7 - 8.6万，总价约：742 - 828万

顶复：239㎡，2套，单价约10万-11万，总价约：2528万-2670万

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项目区位

中海云启源境所在是南山与宝安交界的南头同乐板块，位于南山区北环大道北侧，紧靠南山实验园丁学校、豪方天际，与中山公园相邻。

面图及户型图

据市场吹风，项目的售价可能6字头起（约6.8万-7.5万/㎡），按次计算，总价600万元起可买南山三房。

目前，南山相邻片区主要竞品主要有桑泰缙樾府，114㎡四房总价768万起，但得房率仅75%；天源华府90㎡两房727万起，户型实用率不高。

产品方面，中海云启源境打造约90-143㎡新规三、四房，使用率较高。

据了解，目前正处于基坑施工状态，最快将于今年年中入市，仅供参考，最终以官方公布为准。

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交通配套

云启源境距离12号线同乐南站大概400-500m距离，步行时间大概在5-8分钟，12号线可以换乘5号线和1号线，9号线，11号线到宝安，前海、科技园。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。

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