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关键词：双轨交汇、万达旁、未来科学城十一学校、朱辛庄板块收官之作，央企开发央企物业，满配交付

文章结尾附推荐户型，项目优劣势分析

2025年2月19日，中海+未来科学城12.8亿摘得昌平朱辛庄0029等地块，住宅楼面价约3.06万/㎡，无销售指导价！（绑定0041体育用地）

配建：不少于0.1万平方米的沿街商业服务设施、1 处养老服务驿站，建筑规模为 0.1 万平方米。

住宅容积率：2.5

限高：80米

2025年6月30日取得预售证

项目配套：

交通配套：直线距离约350m地铁朱辛庄站地铁8号线和昌平线的交汇站（两站即达西二旗）

产业加持：朱辛庄是未来科学城的一部分，靠近生命谷，拥有小米产业园、中软国际智创未来园区等高科技产业。

医疗配套：周边有北大国际医院、积水潭医院（回龙观院区）、昌平中西医结合医院（分院）等医疗机构

商业配套：一路之隔万达广场、万科TBD，步行可达醇熟商圈。社区内近1000㎡配套商业、一站地即达超极合生汇享46万㎡商业

教育：朱辛庄地区有北京101昌平实验学校、北京101未来科学城学校等教育资源，提供良好的基础教育。

项目信息：

开发商：中海地产、未来科学城

占地面积：约1.6万㎡

建筑面积：约4万㎡

容积率：约2.5

总高：8-18层

总户数：342户

楼栋数：6栋

车位数：429个

绿化率：约30%

97平：三室两厅两卫（上图）

优点：客厅面宽4.1米，主卧面宽3.3.米，南向功能区的空间尺度不错，客厅270°转角窗，采光视野好，餐厅独立开窗

缺点：北向次卧面积较小，主卫是暗卫

105平：三室两厅两卫（上图）

优点：未来之境最好的户型，南向三面宽，通透性好，客厅餐厅同宽，全明格局，独立家政间

缺点：因电梯间设置位置问题，导致南向次卧不方正（通病）

108平：三室两厅两卫（上图）

优点：南向三面宽，通透性好，客厅餐厅同宽，全明格局

缺点：北向卧室较小，不足10平米

129平：四室两厅两卫（上图）

优点：和108户型类似，北向多了一个房间，整体均衡性较好，客厅面宽4.3米且客餐厅同宽

缺点：不是传统的四叶草户型，因为空间有限，把厨房和书房换了个位置，保证了厨房的面积。北向书房空间小，合并成三居又有点浪费，做独立书房最合适。

选房建议：

首选105/108三居，具体怎么选，看价格，价格差距小，闭眼入105，价格差距大，看自己喜好和具体分析。因为105平虽然建筑面积小，但是户型所在楼栋是一梯两户的洋房，公摊小，户型使用面积甚至超过108的户型。而且105户型有独立家政间，有生活经验的朋友们会知道，有个独立的家政间有多香

105是洋房（一梯两户得房率高）

108是小高层（两梯两户得房率比105低，但电梯厅较为独立）

97平虽然客厅是转角窗，但是不如105/108三面宽更实用，而且97户型北侧次卧较小129平四居，除了多一个卧室，其他功能区和105/108三居类似，也是双卫。总价较高，和海淀永丰北的三居室价格持平，后期二手房流通性一般，不匹配朱辛庄板块购买力

项目优劣势分析：

优势：朱辛庄在售新房位置最好，距离地铁最近、得房率最高的项目，也是朱辛庄的收官之作。朱辛庄的优势也说过很多遍：双地铁+万达+十一学校+产业；虽然东小口和歇甲村会拍地，但是在永丰、生命科学园等区域上班且自驾通勤的客户，朱辛庄还是有很好的位置优势的。虽然朱辛庄没有豪宅，没有高品质住宅，但未来之境项目大概率是板块内精装标准和整体品质数一数二的项目，加上央企物业加持，还是比较不错的

劣势：歇甲村、东小口土拍及新项目的入市会对朱辛庄板块有所冲击，尤其是关注公共交通的客户。

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