官方聚焦|北京润园官方售楼处发布:北京润园以品质铸就传奇!

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北京润园是天生之名，中央别墅区同样是天生之名，也是显赫之地。

更准确地讲，北京润园这次是落子中央别墅区的黄金眼上，即温榆河上游中段的中心位置，表妹叫它

中央别墅区黄金眼

华润置地为什么落子温榆河，为什么偏偏又在温榆河上游中段，为什么叫它中央别墅区的黄金眼，这里面究竟有哪些玄机？

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按照全球世界级大城市的富人区标准，除了建筑格调有区别，中央别墅区无一例外都是沿水岸的带状住区，海滩、湖泊、天然水系等都是优选，一般约为15公里左右。

诸如西雅图华盛顿湖畔、洛杉矶橘镇长滩、悉尼玫瑰湾、日本东京湾、香港浅水湾等，无一不是十多公里的水岸豪宅。

作为北京富人区的选择标准，上述要求自然不可缺少。

问题是，北京天然水系就有四条，为什么选择温榆河？

风水上说，得水为上，藏风次之。在选择湖水和河水时，又有动水为阳，静水为阴的说法。

就是说，如果要在北京寻找富人区，河水要优于湖水，水岸住宅要优于湖岸住宅。

而北京城区的4条天然水系中，城区两条分别是永定河引水渠和京密引水渠，近郊有一条是温榆河，远郊有一条是潮白河。

永定河引水渠基本上是西部山区的泄洪水渠，有安全隐患，不宜作为富人区首选。

潮白河早年间因上游水库的修建，长年干旱，直到2008年奥运会后才恢复水系，但也因此错失早期别墅发展良机。

而城区的京密引水渠，基本上是一条人工运河，先期用于护城河水源，后来沦为北京城区的生活用水及下水通道。

近年改造后虽长年有水，但因流经城区被两旁的住宅高塔和各种各样的公建设施所包围，基本上失去了自然水系的原意。

所以在这四条河中，长年有水的天然水系仅一条，就是近郊的温榆河。

它是由北京北部燕山山脉(又称军都山)的众多小河汇流而成，这些支流包括大家熟悉的清河、南沙河和北沙河等。

其中源自玉泉山，收纳西山地下水形成的清河是主支流（其因河水清得出奇而得名清河），全长23.6公里，流域面积210平方公里。

其它二级支流，包括北安河、万泉河、小月河及仰山大沟等众水系。现在清河流经颐和园、圆明园、横跨中关村科技园等，众多水系几乎在北京中轴延长线汇聚成温榆河。

同时，它以水系与立汤路交汇处为起点，蜿蜒起伏流至三元桥外，与机场高速路交汇，这一段称为温榆河上游。

温榆河中游流经朝阳区后，流入通州，然后流出北京，最终东流入海。

自立汤路至机场高速路这段独一无二的温榆河上游段，不仅离城区较近，风水位正向较佳，水质很好，而且自然景观最佳。

经过数十年的发展，已经形成了高净值人群公认的中央别墅区。

自早期橘郡起，沿温榆河沿岸顺流而下，特别是到了上游末端，温榆河沿岸形成了别墅走廊风景线。

早期有香江花园别墅、裕京花园别墅、名都园别墅、嘉浩柏联国际别墅、丽斯花园别墅，中期有莱蒙湖别墅、丽高王府、优山美地、龙湾别墅、美林香槟小镇等高级别墅区。

多年来，高级别墅多聚集于温榆河上游，很多人习以为常。

只是很少有人发现下面在温榆河上游中段的玄机——

因为温榆河是一条自西北向东南流向的河流，整体呈倾斜状。但在上游中段中心点的位置，却有一个明显的拐点，约1公里长，正好形成一个标准的东西向、两岸地块恰好是标准的正南正北。

是不是特别奇怪！

不仅如此，经过多年的环境治理，沿上游中段中心点位置，又继续生长出总面积约30.4平方公里的温榆河公园。

如今，温榆河公园二期已经开园。待全部建成后，比奥森公园还要大6倍，是北京城区规模最大、场景最丰富的公园。

而北京润园恰好就在温榆河上游中段中心位置，且地块正南正北位置。

从风水角度看，居河北属阳之地，占据上风上水位。北京润园恰好就在上风上水的中心位。

「湾流」系列私人飞机那句激动人心的Slogan说：

世界是你的游乐场，湾流也是你的游乐场。

对于有丰厚购买力的少数人群来说，需要多大的房子，未必是由家庭人数决定的，而是由稀缺的天然资源占有深度和广度决定的，这是他们的刚性需求。

北京润园恰好处在温榆河上游中段的湾流位置，和湾流私人飞机一样，注定也是也是少数人的游乐场。

03

还有一个玄机，很少有人知道。

容积率只有1.01，且位于中央别墅上游黄金眼的北京润园，有多稀缺且珍贵。它又如何成为当下高净值人群的宠儿？

让我们一起溯源走近有30多年历史的中央别墅区，一窥究竟。

第一个阶段是1992-2000年。

将时针回拨，1992年11月6日这一天，从香港启飞的航班上，坐着一群特殊乘客。他们是北京市政府的行政官员。

那一天，《香港文汇报》记录了这批乘客的行政级别和量级：

北京投资贸易洽谈会代表团总共398人，其中局以上领导干部120多人。

代表团顾问是张百发，他当时的职务是北京市常务副市长。还有北京市政府秘书长铁英、市长助理黄纪诚、万嗣铨。

衣锡群，时任北京对外经济贸易委员会主任。他在接受媒体采访时透露：

在招商引资的大名单中，不少大规模的香港公司包括信和、恒基、新世界、嘉里、长安、新鸿基等均有投资。

这次招商的具体成果没有公布，但文章说，会前已签约7亿美元。

▲彼时香港文汇报的报道，照片提供刘东，系中央别墅区研究院院长

在这7亿美元签约中，房地产开发占大多数。

很多年后，从外销房销售许可证上，我们发现，这也是中央别墅区最早一批主力开发军团进驻的招商会。

其中就有国有土地证编号0001的别墅丽京花园，它是北京第一个外销别墅，由保利和爱打高尔夫的刘銮雄在天竺共同开发。

据刘东（系中央别墅区研究院院长）回忆，当时还没有中央别墅区概率，根据外国人的生活习惯，要有4个要求：

1.不买距离市中心距离近的别墅；

2.距离机场近；

3.不能离使馆区太远；

4.容积率要在0.5以下，最好是和外籍人士的家乡居住环境相似。

按这四个要求筛选，温榆河区域成为首选，这也奠定了中央别墅区最早的雏形。

当时，作为外销房的丽京花园开盘4个小时，狂卖60套。

价格、总金额之高，据说震惊到了很多人。

据刘东回忆，北京第一个真正的别墅用地的别墅，不是丽京花园，而在位于顺义马坡的龙苑别墅。

因为当时的主流意见认为，中央别墅区应该在顺义马坡。

从一开始，市场就用脚投票，选择了丽京花园，选择了温榆河。

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