深铁万科，父慈子孝（上）

壹

什么是大而不倒，万科就是。

如今的万科，身在ICU，流血不止。抢救的医生根本止不住血，只能开具病危通知书，并让家属准备后事了。

但架不住，当爹的要强保万科，所以怎么办？

只能让医生强行输血续命，只要输血的速度大于流血的速度，万科就还有活下来的机会。

没人愿意输血怎么办？那就当爹的自己来，这个爹，就是深圳地铁。

截止到今年9月，深铁已经给万科输了第十轮血了，最新的一轮数字是，深铁向万科提供不超过20.64亿元借款。

加上前九次，深铁集团2025年向万科提供的借款累计达到259.41亿元。

但是一轮一轮的输血，能让万科挺过来吗？

在万科挺过来之前，有没有可能深铁先倒下去？

生活较真，我是酷温，今天我们较真，万科和深铁的父慈子孝。这个话题，我们会分上下篇，上篇我们单论，ICU里面的万科。

贰

论万科之前，我们得知道，躺在icu里面的万科，身上的窟窿有多大。

截止2025年中期，万科的有息负债合计3642.6亿元，一年内到期的有息负债1533.7亿元。

而目前万科手上现有的现金及现金等价物仅剩余693.48亿元，缺口高达800多亿。

那我们再来看看，万科有无可能通过自己造血，堵上这八百亿的亏空？

我的答案就三个字：不可能。

首先，房子是真心不好卖。

1-7月全国新房销售面积下降4%，销售金额下降6.2%，不少城市的库存去化周期已经拉长到40个月！

而万科的房子更是难卖。

过去万科可能还是一块金字招牌，凭着牌子，也有不少消费者闭眼买单。

但是现在，只能说避险情绪非常浓烈。

上半万科的年开发业务销售金额691.1亿元，这个数字，对比2024年，降幅达到45.7%。

对比下，万科同病房的其他几个病友，保利发展同比降幅是16.2%；中海同比降幅是19%；华润置地同比降幅为11.5%。

万科的跌幅是这几个病友的三倍还多。

说跌幅可能还感受不深，这么说吧，2022年的万科，月销售额是300亿左右，但是现在，月销售额只有100多亿。

即便月销100多亿，还是降价换来的。

而这从万科的毛利率就可以看出来。

根据万科的财报，万科房地产开发业务的毛利率为8.7%，尽管较去年同增加1.46个百分点，但仍低于行业水平。

鉴于目前多数头部房企仍未发布2025年中期财报，我们对比下，2024年末数据：

保利发展房地产销售毛利率为13.85%，华润置地销售业务毛利率为16.8%，建发国际为13.3%，同期，万科该指标为9.53%。

要知道在最风光的2013年，万科的毛利率高达32.14%。

不止如此，万科更大的危机，可能是未来无房可卖了。

从2024年初开始，万科基本就在土拍市场变成小透明了。

2024年万科全年只花了56亿买了13块地，面积83万平米，而在2023年，万科拿地总额是463.2亿。

也就是说，2024年的拿地规模，是2023年拿地金额的十分之一，这都不是腰斩，而是对着脚脖子砍了。

而今年大概率会比2024年的拿地总量还要少。

这是今年1-7月份，大型房企拿地金额，可以看到，万科已经彻底坐到小孩一桌去了。

想想也对，满身都是窟窿，拿什么去拿地。但是，当豆腐西施家里面没有豆子了，摊子还能支起来吗。

叁

有人说不对啊，你看2025年万科的中期报告里，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米。

这个数字不小，也就是说，地主家还有余粮啊！

字面上确实没问题，但问题是，这些余粮，对于万科来说，不是宝贝，是诅咒。

我们之前在万科生死劫里面，曾经专门说过，万科在2020年左右，确实囤了大量的地，但是这些地，都是三线四线，中西部城市的地块。

而当前，跌幅最狠的恰巧都是这些城市。

这些项目，不仅卖不出，还因为计提减值，不断侵蚀万科的资产。

什么是计提减值呢？

举个例子，90年代初，你手上囤了1万个bb机，每个bb机1000块，从财务上说，你身价千万。

但问题是，这些bb机被你囤到了2025年，1万个bb机，只能按废旧塑料回收，市场现在给你的估价只有一万块了，那么你的资产就得计提减值999万了。

万科也面临同样问题。

根据广发证券发布于9月7日的《房地产行业2025年中报总结》，在过去四年半，万科A累计计提减值已经超过4076亿元。

2025年中，万科资产总规模约11941亿元，相当于三分之一的总资产跌没了。

当然计提比例，按酷温的看法，已经是想当温和了。

今年年中报里面，万科最主要的资产科目，是“存货"，也就是待售房屋和开发土地，这部分的货值是万科标注为4528亿，含已计提存货跌价准备约152亿，计提比例约为3.2%。

对比一下，你家的不动产，去年和今年比，如果计提的话，计提比例是大于这个数还是小于这个数？

所以说，资产计提的减值是否公允，直接影响的就是万科总资产的规模。

当然比大量存货计提减值更尴尬的，是万科为数不多还有造血功能的一线城市区域，正在面临断粮危机。

万科在上海的网红盘中興傲舍，2024年开盘至今，累计销售额超过百亿，也是继融创外滩壹号院后的第二个百亿楼盘，而上海区域更是贡献了万科三分之一以上销额，但万科在上海的土地储备，几乎耗尽！

一边是好卖的地方没地，一边是有地的地方卖不动。

可谓屋漏偏逢连夜雨，船破还遭打头风。用时兴的话，万科现在是一根筋两头堵了。

那万科有没有可能，通过甩卖资产给自己回血呢？

同样很难，前面我们说了万科的窟窿800亿，而这已经是万科在过去一年半时间，不断甩卖资产之后的结果了。

去年的时候，万科确实还有不少优质资产可以甩卖。

深圳南山区“深圳湾超级总部基地”卖了，亏了将近10个亿，以22亿的价格卖了，

万科最赚钱的综合体，七宝万科广场，也在去年以 23.84 亿元卖掉了。

2024年，万科甩卖资产，回笼的资金将近250亿，以至于万科去年给自己定下的目标，就是每年变卖200亿家产，但是从目前来看，2025年要达到这个目标还是比较难。

根据公开的报道，今年万科比较大动作，有三大块，第一是甩卖，包括上海金桥万创中心、北京翠湖国际、以及一些北京的商业资产。

第二政府收储，温州两项目卖给政府回笼4.04 亿元、杭州项目卖给政府回笼0.37 亿元、福州地块没开发，直接还给了政府，不过金额没披露。

最后一块是REITs基金，今年大概回款16 亿元。有数据称，2025 年上半年，万科通过存量优化回款57.5 亿元。

肆

鉴于回款差距过大，在刚过去的8月，万科开始将冰雪业务也给出售了。

没错，万科还有冰雪业务。

万科曾经在2017年，花重金投资冰雪业务线，当时的说法是，让万科的千万业主可以更容易接触冰雪运动。

于是，万科在吉林打造出了一个占地面积220公顷，拥有50条雪道，总长度达55公里，日接待能力1.5万人次的度假区。

度假区内还配套了饭店、酒店及商业街区，并获得了国家级4A景区、国家级滑雪旅游度假地等多项资质认证。

而这一项的投资，超过400亿元。盈利如何呢？

根据万科2024年的年报，公司旗下V.SKI，也就是万冰雪公司，2024年接待了80万人次，同比增加10%，实现业务收入3.1亿元，同比增加11%。

全年3.1亿元的收入，对于万科这家总资产过万亿的公司来说，说实话真的不值一提。

而一年的收入也就2-3个亿，对比400亿的投资，回本周期超过100年！

所以被甩掉也是情理之中，但是作价几何，暂时没有透露。

可以说，在ICU里面的万科，是靠卖房，卖不出钱，甩资产也甩不出钱，自身造血功能基本丧失。

看上去还是万亿的公司，但是应了黄四郎的那句话，老大往往是空架子。如何解决呢？

万科和深铁的逻辑是——拖。

只要拖出地产市场回暖，拖出存货房产价格一路上涨，拖到销售烈火烹油，拖到自身造血功能回复，那么一切问题都迎刃而解了。

只不过，在那一天到来之前，只能不能死。

而不能死的前提，就是债务不能违约，造成挤兑。

而这就只能靠外界，来输血。

至于深铁还能输多久？会不会被万科一起拖垮？点个关注，我们下篇文章接着说。

生活较真，我是酷温，我们下期见。