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约7%的宅地供应，是鼓楼新房稀缺的源头

2018-2024，福州五区内总计土拍605块地，其中，鼓楼区供地总计52块，除去商服用地，住宅用地仅占比约7%左右，且容积率多在3.0以上。意味着主城区最有改善购买力的20%人口，只有这7%的改善新房选择。

鼓楼区示意图｜图源家在鼓楼

在拆迁成本飙升、市中心控规严格的背景下，鼓楼省府圈核心区域的土地是寸土寸金，长达十余年未出现新地块！

·空缺的起步面积段，让许多家庭望而却步

众所周知，鼓楼拥有着大量老旧小区，改善人群基数庞大。但近几年来，鼓楼的改善项目同质化严重，面积段多以149-160㎡起步，120-140㎡这个传统的改善区间却成了空缺。

如何在鼓楼核心改善这个命题上更进一步？直到宗地2024-28的出现——

位置更核心：省府华林路十余年来第一块纯住宅用地。

指标更优质：市中心1.6的容积率，堪比别墅社区的指标。

一个核心区域的低密社区呼之欲出。

十年罕见宅地

打破鼓楼改善困局

鼓楼改善的痛点，在这块名叫「绿城·华林府」的土地上被一一解决。

·「反常识」土地指标，十年等一回

通常来说，郊区宅地意味着低密，以偏远区位换居住的舒适度，市中心宅地恰恰相反，牺牲容积率换取区位的优势。

鼓楼区示意图｜图源家在鼓楼

但绿城·华林府打破了城央低密的悖论，在遍地3.0+高层住宅的中心地块，拿到了1.6的容积率。

在近10年来，全城拿到这个容积率的地块一只手数得过来，不可谓不稀缺。

·128㎡起步面积段，填补核心区空白

绿城·华林府的面积段定为128-145㎡，恰好是当前市场上缺失的面积段。至此，鼓楼改善等待许久的项目初见雏形。位置更中心，社区更低密，门槛更亲民。

如今，最后一块神秘面纱——产品终于被揭开，鼓楼核心立下了人居新标杆。

3#

52席稀缺隐逸奢宅

迭代城央生活方式

当海派摩登遇见华林贵脉，便成了华林府隐逸奢宅的当代诠释。

身处鼓楼的官脉中心，却不沿主干道，出则繁华，入则宁静，此为隐。走入其中，随处可见的铝板、奢石和名贵树种等各类奢华用料，此为奢。

以中国传统建筑文化为骨，上海的海派摩登为肉，西方轻奢建筑材质为衣，糅合成"金镶玉"的生活哲学——外表如金，是香槟铝板与普拉达绿奢石的锋芒；内里似玉，是1.6容积率下52户专属的温润。

·铝板+Low-E，立面的公建化美学

从迪拜地标哈利法塔到中国第一高楼上海中心，世界级顶尖建筑在玻璃幕墙上的设计是一致的。轻盈通透的观感来源于Low-E玻璃立面与超高窗墙比的结合。

绿城·华林府在海派风格下对公建化立面做了与在地文化结合的重新演绎。

汲取官脉文化，建筑顶部的香槟金飞檐构架以现代金属语言重新诠释古代官帽形态，流畅的弧线如白鹤展翅，隐喻“平步青云”。

此外，又通过搭配双色铝板与铝格栅的现代海派风格消解厚重，区别于传统官帽的黑色肃穆，营造低调的奢华感，是对业主身份的巧妙致敬。

更何况，所采用的双层中空Low-E玻璃与铝板搭配，双层中空Low-E隔热能力超出普通玻璃2倍，铝板造价甚至达到真石漆的5-10倍！

光是立面，就将隐、奢二字埋藏在每一个细节中。

·奢石+铝板+超白玻，大门的超前艺术

一座府邸的门头，本就是主人的第一张名片，华林府在大门上下足了功夫。并非像通常豪宅项目那样堆砌奢石，而是结合各种材质与线条，用艺术手法还原海派精髓。

从城央喧嚣回归静谧府邸时，将会先看到是转角处极具辨识度和品质感的定制景墙和金镶玉LOGO。

随后映入眼帘的大门采用普拉达绿奢石、爱马仕灰奢石，搭配香槟金流线铝板和超白玻，地面上黑白材质的复古拼花源自上海和平饭店的设计灵感，既有西方的轻奢，又蕴含中式古典韵味，左右两侧花池的加入更显生机勃勃。

致敬海派经典建筑和在地文化的同时，设计上也满含对业主的美好寓意。

主色调的金绿搭配隐喻“金玉满堂”，喷泉雕塑的造型是福州市花茉莉花，象征着纯洁、幸福与吉祥。

围墙里侧栽种两棵十年树龄的紫花风铃木，在中国传统文化中象征“吉祥之树”，寓意好运与幸福。每到花开时节，漫天紫色花簇，满含“紫气东来”的祝福。

·五重归家+六大体验，景观的空间渗透魔术

小而美，美而精，精而奢。这也许是对绿城·华林府最简洁有力的景观介绍。

这里并没有因为社区的大小而缺失景观和礼序，反而完整呈现了五境六礼，营造出极具仪式感的礼序。无论归家、会客还是休闲，营造的场景总能给到你最高的仪式感。

首先是归家场景，传统三进礼序的大堂完全按照星级酒店的标准来进行设计，面积达到了约120㎡。采用黑白色调结合古铜金和艺术小品点缀，细节丰富，品质感十足。

顶部圆形采光井，地面采用拼花，寓意天圆地方，前台是紫山水大理石，再次寓意紫气东来，干挂的透光奢石结合曲线打磨的墙面，形成无比伦比的艺术感。

穿过大堂后，可通过归家连廊直通入户门，挑高4.5米连廊也使用了昂贵的香槟金铝板，无惧风雨。设计上呼应立面的飞檐构架，同样采用古代官帽的形制，为业主带来美好寓意。

入户门厅前设有华林府的专属符号和门牌号，金属、石材与绿植花卉的组合与大门异曲同工，智能识别系统也保证了业主的出入私密安全。

景观中轴也将在穿过大堂后映入眼帘，种植的是极具观赏性的锦叶榄仁，叶片根据四季变换颜色，却又以对仗工整的阵列式呈现，结合两侧花池与序列式矮灯柱，既有迎宾的庄重仪式感和秩序感，又带来季节变换的小惊喜。

道路尽头的景墙上是奢石界天花板-维多利亚绿奢石，有四海升平、出入平安的美好寓意，金镶玉Logo也镶嵌其上，每一处细节都在不断强调项目的专属感。

景墙左侧是一棵全冠移植的罗汉松，树龄已经超过30年。作为慢生树种的罗汉松，本身不可快速复制，自然淘汰率极高，尤其是大规格造型优美的罗汉松更是一树难求。

罗汉松象征着长寿，守财，寓意吉祥，中国古代官员通常在庭院中种植，视为自己官位的守护神，与项目属性不谋而合。

再者是会客，绿城·华林府几乎将所有场景都装入了花园。

日常休闲时，可带上家人、孩子到大草坪上嬉戏玩耍；根据树木上的二维码了解植物的奥秘。

圈层社交时，无惧风雨与艳阳的观景亭成了最佳的会谈场所，各类鲜花和观赏树种环绕的休闲座椅将让每一次交谈时都心旷神怡。

花园中，多年生花灌木、金桂、香柚、果树等丰富的植物将被一一种下，一年四季随着绿叶、开花、结果、凋零，都有不同的景色交相辉映。

最后是休闲。

归家的前场空间和业主的锻炼活动空间做了巧妙结合，羽毛球场、跑道、户外健身区一应俱全。

还有两个很容易注意到的细节，一是项目里设有中考体测项目的各种器械和场地，在家楼下就能做中考体测项目的训练和预考；二是旁边设有遮阳伞和休闲座椅，家长也能方便在旁边陪伴和指导。

·四大主题会所，52户业主的专属特权

2024年计容新规后，架空层会所成为高端项目标配，华林府在多轮调研后，给出的方向是：童趣乐园+亲子书吧、棋牌室+茶室、多功能下沉式会客厅、高端私宴厅4大主题功能会所。

无论日常活动、休闲、会客、娱乐、宴请都可满足，覆盖全年龄段的业主需求。

先看几个重点：

内外场私宴厅空间超过400㎡，配有雪茄吧和厨房，在小区内即可举办媲美五星级酒店的私宴。

福州首个以围炉煮茶空间设计的下沉式客厅，是接待亲朋好友的绝佳空间，进可举办社群活动，退可观影聚会。

隐逸的茶室与棋牌室：同时配备独立包间与套间，各种规格的聚会皆可承载。

更关键的是，所有的配套，仅由52户业主独享。

以常规项目举例，500户配套的会所、茶室、私宴厅，也许每户每年能约到的次数只有3-5次，陷入“僧多粥少”的困境。

但在绿城·华林府，只有52户业主来享受所有的配套设施。极致人均配套占有率，才是衡量交付后业主配套使用舒适度的标尺。

而针对每个会所的空间，配置也都几乎做到了最高。

私宴厅的室内外空间包含了16人大圆桌、泡茶区、独立后厨空间、海派花园、BBQ区等；亲子区结合户外与室内空间，充分满足了动、静两种需求；棋牌室贴心配备了收纳墙、空调和机械排烟设备，即便抽烟也能保持空气清新。

同时，从整体来看，架空层泛会所与景观的高度结合，亲子书吧窗外即见绿，茶室棋牌室南侧、私宴厅南北两侧均为全景落地窗，可直接观赏户外花园，甚至走廊内都精心挑打造植物景观，将户外景观融入室内。

4#

双强联袂

共造隐逸人文华府

绿城华林府的背后，离不开两大品牌的加持。

一是精益求精的绿城管理，八年蝉联中国房地产代建运营引领企业TOP1，2020-2024年蝉联中国房地产代建领先品牌TOP1，斩获荣誉70多项，是中国首家上市的代建企业。

二是实力雄厚的宜福置业，老板王军球先生身兼福建省江西抚州商会会长、福建省江西商会执行会长、江西省抚州市工商联副主席、江西省抚州市人大代表等多重身份。

投身房地产建筑开发领域30多年，凭借深厚的行业积累和对品质的不懈追求，在全国各地打造过众多精品项目。

更难能可贵的是，绿城·华林府为开发商全部自持资金建设。既有实力雄厚的资金保证和品质追求，又有“代建第一股”的产品力加成。

当1.6容积率的低密住区遇见华林路的百年文脉，这场关于城市复兴的解读，正在重新定义鼓楼的价值坐标。

地块本就难得，能有如此公区和配套的社区更是稀缺，绿城·华林府，的确配得上十年等一回的称号。

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