百强房企亏损近1000亿，万碧都亏麻了—房企净利润TOP100

图表：2025H1典型房企净利润TOP100

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

亏损还是盈利，这已经不是企业可选的命题，阵痛的大环境里，利润往下探，甚至是亏损已经成了常态，还能盈利的已经是企业中的龙凤。

2022年行业正式进入调整周期，房企也从这年开始进入亏损周期，那些最早暴雷的企业，也多是在2022年开始亏损。

亏损与盈利企业数量六四开，榜一大哥遥遥领先

2025年中期，净利润的百强企业中，亏损的企业57家，盈利的企业43家，基本上属于六四开的比例，43家盈利企业的净利润的总额是753.67亿，前10家企业的净利润合计607.47亿，占比80.6%，盈利的量填不满亏损的坑，百强企业亏损总额977亿。

榜一大哥是华润，一家的净利润贡献率（占43家盈利房企净利润总值的比例）近20%，绝对值是第二名中海的1.54倍，是保利发展的2.22倍，是龙湖、滨江的5倍，越秀的8倍，招商蛇口的近10倍……从11名到43名的这33家企业的净利润之和才抵得上华润置地一家。

我们看到榜单上处在第三位是远洋集团，它之所以能在数据层面表现出盈利，并不是因为业务经营，跟中国奥园2024年的情况一样，是由于完成境外债务重组录得的非现金收益所致，这种盈利是一次性的，不可持续。如果撇除这一次性境外债务重组收益的影响后，远洋集团还是亏损的，原因也跟大多数同行大差不差，第一是，房地产市场已经连续调整了4年多时间，营业收入和毛利润率都在往下走，很多物业项目计提的减值拨备增加，这会影响企业的净利润和归母净利润；第二是，分占合营企业和联营公司的业绩也在下降。

榜首之争，华润胜，优势在扩大。净利润最高的是华润置地，也是唯一一家净利润过百亿的开发商，净利润是146.87亿，不仅跑赢了大势，跑赢了同行，关键还跑赢了过去的自己，同比增长17%。

2022年，净利润及归母净利润赶超中海以后，华润置地持续占据优势，坐上了行业利润王的宝座。与中海，与其他同行相比，第二曲线的优势为它构建了利润的护城河，让它能在利润端领跑。

可以说，华润置地的模型很好，除了地产开发之外，运营和服务板块也很强，发展的相对均衡，能够在地产开发业务遇到不确性因素冲击时，起到缓冲作用。上半年，股东应占净利润及核心净利润分别为119亿和100亿；经常性收入同比增长2.5%至206亿，预计全年可两倍覆盖股息及利息；核心净利润同比增长9.6%至60亿，核心净利润贡献占比同比提升8.9个百分点到了60.2%，这是其他企业所不能比的，利润的支撑点在这里。

曾经是利润王——中海是另一套逻辑，它的利润空间来自于对成本、费用的强控制，依托中国建筑的优势，它在工程成本管控上有先发优势；在费用管控上，它的优势也很明显，三费费用率比绝大多数要低好几个百分点，这就是利润空间。但是现在行情不好，利润率下滑是大势，中海的成本管控优势也在减弱。

图表：华润置地与中海、保利发展的利润对比

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

碧桂园、万科都是倒数第一。碧桂园净利润亏损196.5亿，在所有房企里亏损金额最高，相较于2024年同期的净利润，亏损还在扩大，2023年全年净利润亏损额高达2010亿，在所有房企里是“一枝独秀”。它的亏损很容易理解，一是，房地产开发的量在下降，毛利润率也在往下走；二是，市场行情不好，碧桂园在头部，盘子大，并且业务大头还在三四线城市，物业项目的资产价值也不少，上半年还在减值还在增加。

2024年万科是首次亏损，当时净利润是亏损了487亿，今年很早就已经发了盈利预警，净利润亏损108.6亿，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿，披露的主要原因有三点：

其一、房地产开发项目结算规模下降的很显著，毛利润率也处在低位上；

其二、结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值，半年度计提各类减值准备合计54.49亿，减少归属于上市公司股东的净利润约44.78亿；

其三、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

民企净利润第一是龙湖，它已经不完全靠地产开发了。业务结构上，龙湖跟华润置地有点像，第二曲线的发展都算是卓有成效，有地产开发，有运营业务，也有服务业务，无论是运营业务，还是服务业务，利润率都比地产开发高很多。

2025年上半年，运营业务收入70.1亿，同比增长2.5%，运营毛利率为77.7%，较上年增长2.3%；服务业务收入为62.6亿，同比微增,服务业务毛利润率约30.0%。运营及服务业务收入合计为132.7亿元，同比增长1.3%，占总营业收入的比例是22.6%。看的出来，龙湖在有意识的降低对地产开发的单一依赖，净利润虽也在向下走，但还能继续保持盈利，并能在一众企业里保有优势。

最爽的是滨江，增速最高，同比翻番还有余。2025年上半年，盈利的企业里，数滨江的涨幅最高。净利润26.92亿元，同比上升120%，归母净利润18.53亿元，同比涨幅是58.87%，净利润的绝对值也是这几年的最高值。企业给出了两点解释，一是交付的楼盘体量比去年同期增加了；二是，上半年的毛利润率也提升的很明显，同比涨了2.67个百分点到12.24%。

在这众多的企业里，特别是在民企堆里，滨江应该是过的最滋润的企业了，就守着杭州，最多也就是再看看浙江省里的少数城市，销售额守在行业TOP10的门槛上，已经是民企里的NO.1，还发公告要拿100亿的资金去做理财，羡煞众人。

（地产开发的）活难干，钱难赚。企业集体优化组织架构，降本增效。行业进入阵痛周期以来，大家齐齐的将目光转向内部，向内动刀，把架构往下砍，名曰优化管理，降本增效，实质是没那么大规模，没那么多事要干，就不需要那么多花架子，搞面子工程，不需要那么多人。架构调整的焦点是，区域公司裁撤/合并，减少管理层级，力求扁平化管理，原来四级的管理架构调整到3级，甚至是2.5级，3级的调整到2.5级或2级，提高沟通效率。

身处困境的万科也迎来了史上最大力度的组织变革，让集团实现强管控：

集团层面，取消开发经营本部，并入万科总部集团，上海的开发经营本部搬回深圳，集团总部新设立13大中心：董办、总办、人力、财务运营、法律法规、投资、成本采购、审计、安全、数字化、营销、工程、产品；

区域层面，取消5大区域公司，16大金刚上台（16个地区公司），13大管理中心直接管到地区（公司）；

人员安排方面：万科老兵调至新岗位，深铁集团空降区域公司一把手。

原开发经营本部首席合伙人张海担任产品管理中心负责人，产品的时代，这个位置放什么人关乎大局，放在这个位置上人必然是要精挑细选，值得信任的；

四位原区域公司一把手调到集团中心：

投资发展中心总经理李嵬（原万科西南区域负责人）；

品牌营销中心负责人丁宁（原宁波万科总经理）；

工程管理中心负责人曹江巍（原万科北京区域负责人）；

万科集团首席营销官吴镝（原万科华东区域负责人）。

另外三个集团中心的负责人分别是：

成本招采中心负责人：王蕴（原公司职工代表董事、开发经营本部合伙人、科建筑研究中心总经理）；

数智科技中心负责人胡博（老将回流）；

安全信访中心负责人李尧（曾任万科集团酒店与度假事业部合伙人）。

调整组织架构有助于凝聚共识，提高管理效率，但这一方式降本增效的作用持续性是不足的，要想提利润，大头还在投资、产品、销售这一端，这是当下所有企业共性的考验。

亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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