英国房地产市场要变天！惊爆租赁行业新法规即将落地，有哪些重点变化？

眼下，英国房东们都在关注一件大事——《租客权利法案》（Renters ' Rights Bill）的落地！

这项法案于今年1月14日在英国下议院获得通过，并于7月21日在上议院通过。9月8日，下议院否决了除一项修正案外的所有修正案。预计上议院将于10月14日进行御准前的最后审议。御准有望在10月底或11月完成。

这也意味着除有极特殊的情况外，该法案的落地已是板上钉钉之事。这项法案包含多项关键条款，例如，废除无过错驱逐、扩大体面住房标准等，而且，大多数改革将立即生效！！！

对于英国规模庞大的私人租赁市场而言，这无疑是“一次大变革”，其重要性不言而喻。而今天，我们就对该法案进行一次详细的梳理，主要包含11大要点，以帮助大家更好地应对各项变化。

一、新的保证租约（ Assured Periodic Tenancies）

《租客权利法案》的核心变革在于引入“保证周期性租约”（ Assured Periodic Tenancies），这将彻底取代运行多年的“保证短期租约（Assured Shorthold Tenancy, AST）”。

法案生效当日，所有现有的固定期限AST将在一夜之间自动转换为月度滚动的周期性租约。该法案将这些新租约称为“第4A条保证租约（Section 4A assured tenancies）”。

这意味着即使您在法案生效前签署了一份三年期的固定租约，一旦法案生效，该租约的固定期限将被废除，并立即转为按月滚动的周期性租约。

主要变化包括：

1、取消固定租期

法案生效后，所有现存和新增的保证租约将自动转换为“保证周期性租约”。这意味着传统的6个月或12个月等固定期限租约将成为历史。

2、租约无固定结束日期

新的租约将没有明确的结束日期，而是以月为单位自动滚动续期。

3、租客解约更灵活

租客有权随时通过给予两个月书面通知来终止租约，但通知需在某个租金支付周期结束时生效。

4、禁止预付租金

法案明确禁止房东要求租客预付租金。在双方签署租约协议前，房东不得索要或接受租金。

二、废除第21条（Section 21）

《租客权利法案》的核心举措之一，是正式废除《1988年住房法》（Housing Act 1988）中的第21条（Section 21）。该条款允许房东在无需给出任何理由的情况下，通过发出第21条通知来结束租约，这一过程通常被称为 “无过错驱逐（'no-fault' eviction）”。废除第21条将带来以下根本性变化：

1、“无理由”驱逐成为历史

法案生效后，房东将再也无法仅凭两个月的通知且不说明理由就驱逐租客。且新系统将同时对所有新租约和现有租约生效。

2、所有驱逐必须基于法定理由

此后，每一次驱逐都必须通过第8条通知（Section 8 notice） 进行，并且必须陈述一个或多个法定的有效占有理由（Grounds for Possession） (例如，严重租金拖欠、反社会行为等)。

3、法院程序的变化

如果租客拒绝搬离，房东必须通过法院提起占有权诉讼（possession claim），案件将需要经过庭审——此前适用于第21条案件的 “加速占有令（accelerated possession order）” 程序将被取消。不过，据信法院可能会引入新的数字程序以加快处理速度。

三、对第8条（Section 8）占有理由的修订与强化

随着第21条（Section 21）“无过错驱逐”的废除，第8条（Section 8）程序将成为房东收回房产的唯一途径。为此，法案对第8条的占有理由（Grounds for Possession）进行了重要修订，并强调，房东必须拥有“强有力的占有理由”才能收回房产。

同时，还增设了关键前提：除非房东已将押金存入法定的租约押金计划（tenancy deposit scheme）或已退还押金，否则将无法获得占有令（order for possession）（针对反社会行为的理由除外）。

此外，“故意或鲁莽地滥用占有理由”将被列为严重违法行为，一级法庭可据此下达高达两年租金的租金偿还令（Rent Repayment Order）。

主要修订内容摘要如下：

1、新增理由：房东出售房产

引入新的理由1A（Ground 1A），允许房东为出售房产而发出4个月通知。此理由不能在租约首12个月（受保护期）内使用，且房东在通知期内及此后一段时间内被禁止将房产重新出租。

2、修订理由：房东或家人自住

修订现有的理由1（Ground 1），同样规定其不能在受保护期内使用，并适用与理由1A相同的重新出租限制。“家人”范围明确包括配偶、父母、子女等近亲。

3、加严理由：严重租金拖欠

提高理由8（Ground 8） 的门槛：租客的租金拖欠必须达到至少3个月（现行为2个月），且通知期从2周延长至4周。

4、新增理由：学生合租屋

为了让房东能在学年结束时收回房产，以便在下一个学年开始时继续租给新的学生。针对学生的HMOs类型房屋设立专门的理由4A（Ground 4A）。房东必须提前4个月通知，且通知只能在每年6月1日至9月30日期间生效，并需确保租客为全日制学生且后续计划将房产继续租给学生。

四、提高租金的新程序

法案规定，未来房东调整租金将遵循统一、透明的程序，核心变化如下：

1、每年仅能涨租一次

房东每年只能通过第13条程序（Section 13 procedure） 提高租金一次，需使用政府指定的4号表格（Form 4）。

2、通知期延长：

租金上涨通知必须至少提前两个月发出，且需在租金周期结束时生效，通知期比现行规定延长一倍。

3、协议无效

租约中任何原有的租金审查条款（rent review clauses） 或关于涨价的协议均告无效，统一采用法定程序。

4、租客有权质疑

租客可向一级法庭提出质疑。若法庭裁定租金高于市场价值，有权设定更低租金。

五、严禁租金竞标（Rental bidding）

当房东（或中介）列出或以其他方式提供房产出租时，他们需要书面指定提议的租金，且不能鼓励或诱导申请人提供更高的租金。

如果地方政府发现房东或租赁中介违反了这些义务，他们将收到最高7,000英镑的民事罚款（初犯），后续违规可增至40,000英镑。

另外，租客可以在租约的前六个月内对初始租金提出质疑，因此房东最好保留证据证明自己提供的是市场租金。

六、租户请求允许养宠物的权利

租户将拥有向房东请求同意养宠物的权利。房东不能拒绝该请求，除非他们有充分的理由。

这项权利不适用于申请人，只适用于已入住的租户，这意味着房东仍可以在宣传中注明“禁止养宠物”。 房东有28天的时间回复租客他们的决定。

对于出现争议的情况，租户可向私人租赁部门申诉专员（Private Rented Sector Ombudsman） 提出异议，但租户和房东都可以向申诉专员提交证据。

七、房东申诉专员（Landlord Ombudsman）

《租客权利法案》引入了私人租赁部门房东申诉专员服务（在法案中称为房东补偿计划Landlord Redress Scheme）。具体要求如下：

• 强制性：所有房东必须加入，租客可免费使用其服务解决纠纷。

• 严格处罚：未加入即出租或营销房产，将面临最高£7,000的罚款，严重者可升至£40,000。

• 具有约束力：申诉专员的裁决对房东具有法律约束力。

八、私人租赁部门数据库（Private Rented Sector Database）

英国将建立一个私人租赁部门数据库（也称租赁财产门户（Rented Property Portal）），房东必须依法登记个人情况及其房产，才可合法出租。

未完成登记，房东将无法获得大多数情况下的占有令（order for possession）。违规者将面临与申诉专员计划相似的高额民事罚款（最高£7,000，重复违规£40,000）。

未来，该数据库将与地方政府的选择性许可（selective licensing） 计划互补运行，英国政府表示，该数据库对房东也有益处，将为房东提供“一站式服务指南”，帮助房东及时获取信息。

九、推行体面住房标准

法案首次将体面住房标准（Decent Homes Standard） 推广至私人租赁部门。根据提案，达标房产需满足以下五项核心标准：

• 标准A：符合现行法定最低标准（无任何严重的1类危害（Category 1 hazards））。

• 标准B：处于合理的维修状态。

• 标准C：拥有现代化的设施和服务。

• 标准D：提供合理的热舒适度。

• 标准E：无潮湿和霉菌。

十、阿瓦布法（Awaab’s Law）

阿瓦布法是《2023年社会住房（监管）法》（Social Housing (Regulation) Act 2023）第42条的俗称。以2020年因社会住房公寓中的霉菌而死亡的幼儿阿瓦布·伊沙克（Awaab Ishak）命名。

新的法案将把社会住房领域的这一法律扩展至私人租赁部门，要求房东在法规规定的明确时限内，及时处理如潮湿、霉菌等指定危害。具体实施细则将在后续咨询中确定。

十一、禁止歧视性租赁行为

法案将打击歧视性租赁行为，不得对领取福利者或有儿童的家庭实行“概不出租”的全面禁令（blanket bans）。此禁令同样适用于抵押贷款、保险合同中的相关条款。

但房东仍然可以基于申请人的收入情况做出决定。这是因为法案明确说明，房东在“考虑一个人是否能够负担租金时，仍然可以将该人的收入考虑在内”。

从上述条款不难看出，《租户权利法案》的推进旨在打造一个更加平衡与规范的租赁市场。尽管变革初期会带来适应挑战，但从长远看，这场改革有望实现房东与租户的共赢：

对合规经营的房东而言，更严格的监管将淘汰不良竞争，提升市场环境；更高的住房标准与更稳定的租住关系，则有助于吸引优质租户、减少空置率，保障长期收益。

我们也将持续关注该法案的各项进展，及时为大家带来最新解读。

ref：

https://theindependentlandlord.com/rrb-overview/

https://www.totallandlordinsurance.co.uk/knowledge-centre/evictions-and-section-21

https://www.martinsonslegal.co.uk/zh/insights/renters-right-bill-2025-potential-key-changes-for-tenants-and-landlords

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